Ремонт в квартире по социальному найму

Должен ли платить за капремонт наниматель по договору соцнайма? За что должен платить квартиросъёмщик

Ремонт в квартире по социальному найму

Не секрет, что жилую недвижимость, будь то квартира или дом, необходимо содержать, уплачивать налоги, вкладывать средства в поддержание ее в нормальном состоянии, ремонты (текущий и капитальный).

Российское законодательство, так же, как и зарубежное, возлагает бремя содержания частного имущества на того, кто является его собственником, тот есть действует правило — чья квартира, тот и платит.

Муниципальная квартира: права и обязанности проживающих

Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).

Такие квартиры бывают нескольких видов:

  • Предоставляемые нуждающимся в жилье на общих условиях по договору социального найма;
  • Предоставляемые лицам, по каким-либо причинам вынужденным отчуждать свое жилое помещение муниципалитету;
  • Резервное жилье, принадлежащее муниципальным властям, предоставляемое гражданам для временного проживания на срок до двух лет (к примеру, на время ремонта аварийного жилья и т. д.);
  • Муниципальная недвижимость, предоставляемая госслужащим (муниципальным служащим) на время исполнения ими своих обязанностей.

Большую часть муниципального жилья, составляют, конечно, квартиры, передаваемые в пользование гражданам по найму. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, между гражданами-физлицами и муниципалитетами-собственниками заключаются договоры социального найма, и квартиры передаются во временное пользование.

Проживающие по соцнайму семьи и граждане (квартиросъемщики) не являются собственниками квартиры, и не вправе ее завещать, продавать, оставлять по наследству, в остальном список прав нанимателей достаточно широк. Права эти определены в ст. 154

Жилищного кодекса и включают в себя:

  • Возможность вселять других лиц в квартиру (с учетом норматива жилой площади на одного человека). При этом детей и супругов можно поселить (зарегистрировать) без оглядки на такой норматив.
  • Сдавать квартиру (или ее часть) в поднаем, то есть на договорной основе пускать жильцов (нанимателей) в соответствии с гражданским законодательством.
  • Позволять проживать в квартире временным жильцам.
  • Требовать от собственника жилья (муниципалитета) проведения своевременных капитальных ремонтов, участия в содержании общего имущества и надлежащего предоставления коммунальных услуг.

У нанимателей могут быть и иные права, предусмотренные как в ГК РФ, так и в самом договоре найма, а также имеются ряд обязанностей:

  • пользоваться квартирой только по назначению;
  • делать текущий ремонт;
  • поддерживать нормальное состояние квартиры;
  • вносить плату за само жилье и коммунальные услуги;
  • своевременно информировать собственника жилья об изменении оснований и обстоятельств, связанных с договором найма квартиры.

Дополнительными обязанностями нанимателя согласно ст. 678 ГК РФ является обеспечение сохранности квартиры, проведение реконструкции/переустройства только с разрешения собственника. Особенно подчеркивается необходимость своевременных платежей за жилье.

Кто должен менять окна в муниципальной квартире

Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.

Необходимо знать, что согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.

Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).

Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир). Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст.

210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.

Таким образом, замена окон в квартирах, занимаемых по соцнайму, должна проводиться за счет городской (поселковой) власти.Правда, далеко не всегда муниципалитет соблюдает права проживающих и готов оплатить новые окна добровольно.

В этом случае, нанимателю можно посоветовать два варианта действий:

  • Провести комиссионное обследование изношенных окон, указать их недостатки (с участием представителей жилинспекции), направить заявление на замену окон и акт обследования в муниципалитет. В случае отказа — подавать иск в суд о взыскании средств с муниципалитета.
  • Заменить оконные блоки самостоятельно (с предварительным обследованием, как в вышеописанном случае), а затем требовать оплаты затрат от муниципалитета (через суд).

Необходимо помнить, что если требуется частичная замена окон в муниципальной квартире (укрепление створок, остекления и пр.) — это должен делать наниматель, а вот полную замену производит собственник — муниципалитет.

Аналогично решается вопрос, кто должен делать капитальный ремонт в муниципальной квартире.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры — обязательно ли платить

Бремя несения затрат на содержание недвижимости, в том числе и жилых помещений лежит на собственнике. Капитальный ремонт — значительная работа, позволяющая восстановить разрушенные/изношенные части и элементы здания, инженерных коммуникаций, привести дом в нормативное состояние, безопасное для проживающих, соответствующее санитарным и противопожарным нормам.

Как правило, стоимость капремонта весьма высока, и его проведение возможно только после того, как на специальном счете будут аккумулированы средства, полученные от взносов собственников квартир многоквартирного дома. Такие взносы на капитальный ремонт должны поступать как от частных владельцев, так и от муниципалитетов, передающих свою собственность по договорам соцнайма.

Освобождены от оплаты капремонта только собственники домов, являющихся аварийными, либо домов, которые расположены на участках, изымающихся для госнужд.

Кто платит за капремонт если квартира муниципальная

Согласно ст. 154 ЖК РФ для лиц, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, оплата за жилье состоит из:

  • платы за собственно, помещение (плата за наем);
  • стоимости коммунальных услуг (водоснабжение, канализация и пр.);
  • оплаты за содержание и ремонт помещений дома (включают в себя затраты на управление домом, выполнение работ по текущему ремонту, поддержанию общедомового имущества и коммуникаций в работоспособном состоянии).

Никаких расходов по возмещению затрат на капитальный ремонт, действующим законодательством не предусмотрено. Значит, наниматель муниципальной квартиры и его семья не обязаны нести расходов на такой ремонт.

Кто платит за капремонт если квартира приватизирована, но арендована: платит ли арендатор или собственник?

Должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт, зависит и от того, в чьей собственности находится квартира. В случае, если квартира приватизирована (или приобретена в собственность на любом другом законном основании), собственники вправе распорядиться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдать в аренду.

Собственно, по гражданскому законодательству договор, по которому жилое помещение передается собственниками для проживания другим гражданам на определенное время, и за плату, называется договором найма, а не аренды, однако в быту чаще используется понятие аренды.

Наниматель (арендатор), не являясь собственником жилья, не должен оплачивать расходов на капитальный ремонт, неся затраты только на поддержание квартиры в нормальном состоянии. Кроме того, наниматель не может проводить переустройства и неотделяемых улучшений в квартире без предварительного согласия титульного собственника.

Капитальный ремонт осуществляется за счет собственника, а не арендатора.

Если же договором найма (аренды) не предусмотрена обязанность нанимателя платить взносы на капитальный ремонт, такие платежки, следует передавать хозяевам жилья.

Как рассчитывается плата за капремонт

С 2012 года на законодательной основе средства на капитальный ремонт жилых домов не входят в плату за содержание жилья, и идут отдельной строкой.

Для накопления средств гражданам предложены два варианта:

  • аккумуляция денег на отдельном счете дома (открывается в банке некоммерческим юридическим лицом, например, ТСЖ);
  • на счете регионального оператора (специально выбранной региональными властями организации).

Каким образом будет происходить накопление в фонде на ремонт, установить должны сами собственники квартир в МКД на общем собрании. Если собрание не проводилось, не состоялось, или не пришло к единому решению, средства поступают к региональному оператору.

Методика расчета взносов была разработана в 2013 году Минрегионразвития РФ.

Размер взносов на капитальный ремонт зависит от:

  • Регионального тарифа (разный для каждого из регионов РФ);
  • Года постройки дома;
  • Жилой площади квартиры.

Сумма взноса определяется как произведение тарифа за 1 кв. метр на площадь жилья. По решению собственников, размер взносов может быть увеличен, а на настоящий момент в центральной России тариф варьируется от 12 до 15 рублей за метр площади.

Срок, когда будет проведен ремонт, определяется региональными органами (если средства накапливаются на счете оператора), и самими собственниками (если средства собираются на счете дома). Если квартира муниципальная, взносы платит муниципалитет.

Обязанности квартиросъемщиков

Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.

Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома.

На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).

Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.

Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование. Решение же, приватизировать или нет муниципальную квартиру, каждый из нанимателей принимает самостоятельно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/doljen-li-platit-za-kapremont-nanimatel-po-dogovoru-socnaima-za-chto-doljen-platit-kvartirosemscik-5bd1facb31b76600ad7effdf

Договор социального найма квартир: права жильцов при капитальном ремонте квартир

Ремонт в квартире по социальному найму

Договор социального найма квартир, хотя и встречается на данный момент времени, в качестве основания для проживания в квартире, все реже и реже, тем не менее, имеет место быть в нашей жизни.

Принято считать, что самый большой спектр прав по владению, пользованию и распоряжению жильем предоставлен гражданам – собственникам своих квартир. Этот факт никто не будет оспаривать.

Но не стоит забывать, что люди, проживающие в квартирах по договору социального найма, также обладают определенными правами по данному договору (в соответствии с нормами законодательства), а кроме того, имеют право предъявлять определенные требования к собственнику жилого помещения, с которым был заключен договор. РеПо – ремонт позитивный предлагает разобраться в одном из аспектов прав нанимателей по договору социального найма жилья, а именно в тонкостях проведения капитального ремонта квартир.

Прежде всего, следует указать, что сторонами по договору социального найма являются наймодатель – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченные от его имени органы) и граждане – наниматели данного жилья.

В соответствии нормами Жилищного кодекса РФ, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт предоставленного нанимателю жилья, а наниматель, соответственно, имеет право требовать проведения капитального ремонта квартиры.

В случае нарушения этой обязанности (либо ненадлежащего/несвоевременного её исполнения), наниматель, по своему выбору, вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанной обязанности наймодателя.

Право на переселение в другое жилое помещение в связи с проведением капитального ремонта жилья

Итак, наймодатель обязан произвести капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. Однако, капитальный ремонт это процесс длительный и глобальный. А значит, во-первых, при его проведении, проживать в том же помещении, где будет идти ремонт, как правило, невозможно.

Кроме того, в результате капитального ремонта, может возникнуть ситуация, когда: – ремонтируемое помещение не может быть сохранено в принципе – или его общая площадь уменьшится (и тогда наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении)

– или наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи нанимателя, существенно превысит норму предоставления. Какие права в данном случае будет иметь наниматель квартиры?

1. Временное выселение нанимателя на период проведения капитального ремонта. Как уже было сказано выше, капитальный ремонт – это явление длительное, и обычно проводить его без выселения нанимателя из квартиры нельзя.

В связи с этим, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилье, на время проведения капитального ремонта. Это жилье предоставляется из жилых помещений маневренного фонда.

Следует отметить, что такое жилье (для временного проживания на период проведения капитального ремонта), предоставляется нанимателю на основании заключаемого с ним договора найма. При этом договор социального найма ремонтируемого жилья остается в силе и не расторгается.

Необходимо помнить, что переселение нанимателя в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Так же следует учитывать еще один момент. Предоставляемое жилье маневренного фонда должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания граждан, и отвечать установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.

Однако, данное жилье (жилье маневренного фонда) может не отвечать требованиям благоустроенности, а именно, быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным, по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

2. Переселение нанимателя в связи с проведением капитального ремонта.

В законодательстве предусмотрено следующее положение: если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель может вместо переселения нанимателя в квартиру маневренного фонда (о чем говорилось выше) сразу предоставить ему в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Предыдущий договор социального найма ремонтируемой квартиры при этом расторгается.

При проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого помещения может возникнуть и такая ситуация, когда ремонтируемое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его площадь значительно уменьшится или значительно увеличится. В этом случае, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта.

Следует помнить, что наниматель имеет право после окончания капитального ремонта, по желанию, вернуться именно в отремонтированную квартиру (это его право распространяется только на случай, если после капитального ремонта жилое помещение уменьшилось, но не увеличилось по общей площади).

В заключении хотелось бы обозначить момент, связанный с оплатой коммунальных услуг и платой за жилое помещение.

Очень часто возникает такой вопрос – за какое конкретно помещение наниматель должен платить – за жилье, предоставленное в маневренном фонде для временного проживания, за жилье по договору социального найма, находящееся в ремонте, или даже, возможно, за оба жилых помещения? Хотя четкого указания в законе на это нет, но из анализа ст.100 ч.5 и ст.67 ч.3 п.5 можно сделать следующий вывод: наниматель должен вносить коммунальные услуги и плату за то жилое помещение, которое ему предоставлено по заключенному и действующему на данный момент времени договору. Если заключен договор социального найма – то за жилье по этому договору, если заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда (на время проведения капитального ремонта) наниматель платит только за это жилое помещение маневренного фонда.

Надеемся, что данные советы РеПо – ремонта позитивного помогут вам разобраться в некоторых вопросах договора социального найма квартир, а именно, в нюансах капитального ремонта.

Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_remonte/dogovor_socialnogo_najma_kvartir_prava_zhilcov_pri_kapitalnom_remonte_kvartir/48-1-0-725

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.