Регистрация договора нежилого помещения

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре | Двитекс

Регистрация договора нежилого помещения

О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.

Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.

Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.

Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1.Подготовьте необходимые документы

Перечень документов для регистрации договора субаренды земли, офиса или иного объекта недвижимости:

Чтобы зарегистрировать договор субаренды, вам потребуются следующие документы:

  • заявление о регистрации договора субаренды (заполняется в Росреестре или МФЦ)

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора субаренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление.

Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор субаренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган.

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия.

В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона).

Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.

  • договор субаренды (если договор субаренды заключен в простой письменной форме, то не менее 2 экз. в подлиннике; если договор субаренды нотариально удостоверен, то необходимо подать 1 подлинник + копию, подлинник после регистрации  возвращается). На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) – оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • если одновременно с государственной регистрацией договора субаренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора субаренды части земельного участка или технический план для регистрации договора субаренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
  • согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор субаренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
  • согласие арендодателя на заключение договора субаренды. Закон не содержит требований к способу выдачи такого согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма. Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом. Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки.

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.

1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

  • включено в текст договора аренды при его заключении (например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель дает согласие на заключение договоров субаренды арендатором)
  • согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
  • оформлено в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

  • квитанция об оплате госпошлины – оригинал и копия. За регистрацию договора субаренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию договора субаренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя:

  • для физических лиц – 2 000 рублей
  • для юридических лиц – 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.

В случае если договор субаренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо.

При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций.

При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора субаренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации договора субаренды недвижимости

Где происходит государственная регистрация договора субаренды? Регистрацией договора субаренды, как и регистрацией иных прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения новостройки согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения или земли в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации договора субаренды недвижимости в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/registratsiya-dogovora-subarendy-nedvizhimosti-v-rosreestre/

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Регистрация договора нежилого помещения

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ.

То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется.

Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

  • заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
  • документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
  • устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
  • информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
  • договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
  • акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;

Источник: https://www.fiokan.ru/algoritm-k-dejtsviyu/registriruem-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора нежилого помещения

Как уже говорилось, в одной из наших статей, договор аренды нежилого помещения при составлении требует внимательности и юридической грамотности.

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Но вот, помещение выбрано, соответствующий документ подготовлен. Следом возникает другой не менее важный вопрос: нужна ли регистрация данного договора?

Остановимся на нем поподробнее.  

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ

Договора аренды, как и договора субаренды, которые составляется по одинаковым параметрам, можно условно разделить на три типа:

  • Когда срок не определен.
  • Когда срок до года.
  • Когда срок год и более.

По российским нормам, регистрация договора аренды помещения потребуется лишь в случае, когда соглашение действует год и больше.

Небольшое дополнение: при сроке до года достаточно двух экземпляров договора. При сроке больше года – трех: два для подписантов сделки, третий – регистрирующему учреждению.

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

КАК ЖЕ ОТСЧИТЫВАЕТСЯ ГОДОВОЙ ПЕРИОД?

Высший Арбитражный Суда РФ определил, что данный период отсчитывается с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца года следующего.

Таким образом, любой договор заключенный, как минимум, на указанный выше период времени необходимо зарегистрировать. 

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНА РЕГИСТРАЦИЯ

Если не соблюсти это требование, то сделка окажется вне правового поля, то есть, говоря юридическим языком, ничтожной, а сам договор – недействительным. Иными словами, в случае возникновения каких-либо разногласий стороны не смогут обратиться в судебные органы с целью урегулирования данных разногласий.

Более того, один из участников сделки, будь то арендодатель или арендатор, имеет право в судебном порядке потребовать от уклоняющейся от регистрации стороны, зарегистрировать заключенный между ними договор. 

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

ЧТО ТРЕБУЕТСЯ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ

Итак, договор составлен на годичный срок год, как минимум. Причем составлен и оформлен согласно законодательным нормам.

После этого подписантам необходимо подать в территориальное отделение Росреестра следующие документы: 

  • Заявление;
  • Сам документ (договор в трех экземплярах);
  • Кадастровый паспорт на арендуемое помещение; 
  • Для физических лиц – гражданский паспорт или другое удостоверение личности; для индивидуальных предпринимателей – помимо паспорта, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц – учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, приказы о назначении и вступлении в должность директора организации или исполнительного органа. Если от имени сторон или какой-либо стороны выступает доверенное лицо, то наличие у этого лица нотариально заверенной доверенности.
  • Для арендодателя (физического лица): заявление об отсутствии брачных отношений, а при их наличии – нотариально заверенное согласие жены (мужа) на сдачу в аренду данного нежилого помещения. Причем согласие должно быть оформлено соответствующим образом (о требованиях к оформлению можно узнать в статье 35 (п.3) Семейного кодекса РФ.
  • Согласие собственника помещения, в случае если оно – объект муниципальной или государственной собственности; 
  • Оплаченная пошлина (квитанция об оплате).

Необходимый список документов может быть подан любой стороной соглашения, либо доверенным лицом.

Договор считается зафиксированным, после того как в Росреестре, в котором хранятся сведения обо всей регистрируемой недвижимости, о правах на нее и сделках, делается соответствующая запись.

Вся процедура (от подачи документов до регистрации) занимает 10 дней (рабочих).

НЮАНСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ

Зарегистрировать возможно только объекты с подтвержденными на них правами арендодателя. Если, например, здание не принято в эксплуатацию, то на него невозможно зарегистрировать арендный договор, так как право на само здание также еще не зафиксировано. 

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

В КАКИЕ СРОКИ НАДО РЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

Закон оставляет этот момент на откуп самим договаривающимся сторонам.

Однако, как уже было сказано выше, договор считается юридически оформленным только после фиксации данного факта в Росреестре. Со всеми вытекающими из этого обстоятельства последствиями.

При подписании договора также желательно определиться со временными рамками, с их обязательной фиксацией в договоре, в течении которых стороны зарегистрируют договор. Это поможет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем. 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

ЧТОБЫ ПРОЦЕСС ПРОШЕЛ ГЛАДКО

Чтобы весь процесс от выбора арендуемого помещения, до регистрации договора в Росреестре прошел успешно, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.

Желательно, чтобы на каждом из них сделку отслеживали специалисты: юристы, регистраторы, агенты по недвижимости. Их профессиональный взгляд поможет избежать многих проблем.   

В случае, оплаты аренды кредитными деньгами, банк также будет являться одним из гарантов надежности сделки, так как перед выдачей кредита, банк внимательно изучает все связанные со сделкой документы.

 

Также рекомендуется при подаче документов в Росреестр оставлять контактные данные для оперативной связи, в случае возникновение вопросов к поданным документам. Это поможет значительно сэкономить время на оформление.

Как известно, время в бизнесе, как и цена – имеет огромное значение.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ C ROSCO!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/roscoaudit/registraciia-dogovora-arendy-nejilogo-pomesceniia-5d4716f6fbe6e700adf3fe7d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.