Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Содержание

Документы, необходимые для отчуждения имущества, с участием несовершеннолетнего

Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 02.05.

2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», письменное обращение, поступившее в орган местного самоуправления в соответствии с его компетенцией рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления.

Заявление в орган опеки и попечительства должно быть оформлено надлежащим образом. К заявлению прикладываются документы (с перечнем документов можно ознакомиться на образцах стенда).

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отчуждении имущества несовершеннолетнего (в том числе жилого помещения, наследственного имущества, автомобиля, гаража и др.), необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего должно выдаваться по месту жительства ребёнка (по месту его регистрации), а не по месту нахождения жилой площади.

Перечень документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства для совершения сделок с жилой площадью с участием несовершеннолетних

1) – Заявление законных представителей (один пишет заявление, второй выражает на этом заявлении своё мнение – согласие/несогласие).

В случае, отсутствия второго законного представителя, заявитель указывает причину (представляется один  из документов: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, вступившее в законную силу, справку по форме 25(одинокая мать), нотариальное заявление второго представителя с согласием по указанной сделке). На заявлении родителей несовершеннолетний старше 10 лет выражает своё мнение по сделке в присутствии сотрудника отдела опеки и попечительства.

ИЛИ

    – Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет. На этом заявлении оба родителя (законные представители) выражают своё мнение по сделке.

2) Паспорта законных представителей (копия страницы с фото и регистрацией на одном листе на одной стороне);

3) Свидетельство о рождении ребенка;

4) Паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет;

5) Справка из детского сада или школы;

6) Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

– свидетельство о государственной регистрации права (если собственниками недвижимости являются несколько человек – свидетельства о государственной регистрации права на каждого собственника);

– документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт и др.);

– технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость;

– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость;

– кадастровый паспорт земельного участка (при продаже (покупке) частного домовладения (земельного участка);

– справка по форме 9 с места регистрации несовершеннолетнего;

– справка по форме 7 и 9 на продаваемую и приобретаемую недвижимость;

– заявление-гарантия от собственника (собственников) приобретаемой квартиры о намерении отчуждения имущества в собственность несовершеннолетнего;

В случае, если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнего по договору участия в долевом строительстве жилого дома (или уступки договора долевого строительства), необходимо дополнительно предоставить:

– договор долевого участия в строительстве жилья с включением несовершеннолетнего;

– справка о 80 % готовности дома  или акт приемки законченного строительства;

– заявление-гарантия собственника квартиры о регистрации несовершеннолетнего с правом проживания и пользования в его квартире до окончания строительных и ремонтных работ;

В случае приобретения имущества за счет денежных средств банка и дальнейшей передачи имущества в залог (ипотека), необходимо дополнительно предоставить:

– запрос из банка о разрешении передачи квартиры в залог (с указанием выделяемой доли несовершеннолетнему в залоговой квартире);

– нотариальное заявление-гарантия от собственников жилого помещения, которое будет передано в собственность несовершеннолетнего в случае  неисполнения родителями обязательств перед залогодержателями и реализации заложенного имущества с приложением всех документов на квартиру.

В случае приобретения в собственность несовершеннолетнего жилого дома необходимо представить  кадастровый паспорт земельного участка. Орган опеки и попечительства вправе запросить сведения о состоянии жилого дома, а также сведения об инфраструктуре на территории приобретаемого жилого дома.

В отдел опеки и попечительства предоставляются оригинальные документы и их копии. Копии документов заверяются сотрудником отдела опеки и попечительства.

В случае невозможности предоставления оригинальных документов, копии должны быть заверены нотариально не позднее одного месяца перед подачей заявления в орган опеки и попечительства.

Сведения  в представленных документах не должны отличаться (не должно быть расхождений по количеству жилых помещений, по квадратным метрам общей и жилой площади).

Заявитель письменно подтверждает подлинность и достоверность  информации,  содержащейся  в  заявлении и прилагаемых документах.

Источник: http://www.untolovo.org/informatsionnaya-doska/opeka-i-popechitelstvo/dokumenti/dokumenti-neobhodimie-dlya-otchuzhdeniya-imushchestva-s-uchastiem-nesovershennoletnego/

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html

Гарантии прав несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащего ему жилого помещения

Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Сделки с жилыми помещениями, собственниками или сособственниками которых являются несовершеннолетние граждане, требуют особого внимания. Они связаны с реализацией одного из конституционных прав граждан – права на жилище (ст.

40 Конституции РФ) и при этом права, принадлежащего лицу, которое в силу возраста не может самостоятельно отстаивать свои интересы и потому пользуется особой защитой общества и государства.

Необходимость повышенной защиты его прав влечет за собой определенные законодательные ограничения и дополнительные требования при совершении сделок, связанных с распоряжением жилой недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему.

Рассмотрим типичные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, как договора, чаще всего встречающегося на практике.

1. Критерии признания сделки по продаже квартиры (комнаты, доли в праве собственности на объект жилой недвижимости) соответствующей интересам ребенка

Допустим, малолетний и его мать являются сособственниками двухкомнатной квартиры, в которой они проживают. Мать приняла решение продать эту квартиру и переехать в другой район города, обладающий, по ее мнению, преимуществами. В соответствии с п. 3 ст.

60 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст.

37 ГК РФ распоряжение путем совершения сделок по отчуждению имущества ребенка может быть совершено матерью только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Закономерен вопрос: означает ли требование, включенное в п. 2 ст.

37 ГК РФ, недоверие государства к родителям? Почему государство не позволяет родителям самостоятельно принять решение о распоряжении имуществом несовершеннолетнего, даже если родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, а семья, в которой проживает ребенок, не состоит на учете в органах опеки и попечительства как неблагополучная? Не указывает ли эта норма на презумпцию недобросовестности законных представителей? Полагаем, что нет, дело в другом.

Не последнюю роль в установлении особого контроля со стороны государства играет наследие 90-х гг., когда права несовершеннолетних нарушались в массовом порядке.

Люди в те годы были дезориентированы, не умели обращаться с недавно появившимся правом частной собственности на недвижимость, были юридически безграмотны, поэтому попадались на удочки различных мошенников и в результате оказывались на улице вместе с несовершеннолетними детьми.

Несмотря на то, что эта эпоха миновала и массовые нарушения имущественных прав несовершеннолетних прекратились, государство все же полагает преждевременным рассчитывать во всех случаях на добросовестность, разумность и практичность родителей.

Давая разрешение на сделку, органы опеки должны не только проверить, не нарушаются ли права ребенка в данной семье в целом, но и убедиться, что права ребенка не будут нарушены при отчуждении принадлежащего конкретного имущества (в нашем случае – объекта жилой недвижимости). Именно поэтому орган опеки выдает разрешение на сделку только при наличии достаточных гарантий того, что права ребенка не будут нарушены в результате ее совершения.

Такой подход законодателя вызван, по-видимому, повышенной заботой о жилищных правах ребенка . Тезис о том, что наличие жилья является одним из базовых условий для нормального существования любого взрослого индивида, не говоря уже о благополучном развитии ребенка, – не требует особых доказательств.

Итак, из чего должен исходить орган опеки и попечительства, давая разрешение на продажу квартиры, принадлежащей ребенку? Вернемся к нашему примеру.

Как определить, будут ли соблюдены интересы ребенка в данном случае? В первую очередь нужно проанализировать аргументы матери, обратившейся за разрешением на совершение сделки.

Допустим, мать приняла решение продать квартиру, в которой они проживают с ребенком, с целью переехать в другой район города, более благополучный с точки зрения экологии. К тому же будущая квартира расположена ближе к ее работе, а во дворе дома находится престижная школа для ребенка и т.д.

——————————–

Могут возразить: мол, разрешение требуется на распоряжение любым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, а не только жилой недвижимостью, однако факт остается фактом: подавляющее большинство разрешений органов опеки и попечительства запрашивается именно в случае продажи жилого помещения, принадлежащего ребенку.

Если аргументы матери кажутся органам опеки убедительными, далее они проверяют стоимость квартиры и ее метраж. Продаваемая и приобретаемая квартиры должны быть примерно одинаковыми по стоимости и желательно сохранение ребенку отдельной комнаты, если она у него была.

Однако органы опеки и попечительства, получив много лет назад право (а одновременно – и обязанность) решать вопрос о выдаче разрешений на такие сделки, не получили четких критериев, которыми они должны руководствоваться, принимая решения о выдаче (или отказе в выдаче) разрешений.

Особенно актуально это при продаже жилого помещения. Разнообразие жизненных ситуаций невозможно систематизировать. Необходимо принимать во внимание и масштабы нашей страны, жизненную необходимость переезда родителей из одного города в другой город в поисках работы.

К тому же органы опеки перестраховываются, опасаясь, с одной стороны, что права несовершеннолетнего могут быть нарушены, с другой стороны – что они получат порицание в свой адрес за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Все вместе взятое приводит к частым отказам с их стороны и, как следствие, – частым судебным спорам .

——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1/garantii-prav-nesovershennoletnego-pri-otchuzhdenii-prinadlezhashhego-emu-zhilogo-pomeshheniya.html

Документы для опеки при покупке и продажи квартиры

Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.

Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними

Сделки с имуществом, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, совершаются с согласия органов опеки и попечительства. Это правило закреплено в Гражданском кодексе (ст. 26, ст. 28).

Это требование позволяет защитить права детей и минимизирует возможность злоупотребления со стороны родителей или официальных опекунов. Сделка купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Без разрешения опеки нотариальная контора не имеет права заверить договор.

Чтобы органы опеки и попечительства одобрили сделку и дали согласие на ее проведение, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Собрать полный пакет документации в соответствии с требованиями закона;
  2. Подать заявление в отдел ООП по месту регистрации ребенка;
  3. Получить решение.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, это является ограничением. данный факт отражается в базе Росреестра. Ознакомиться с характеристиками недвижимости, в том числе с имеющимися обременениями, можно в выписке ЕГРН. Она входит в обязательный перечень документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры от ООП.

Заказать справку из Росреестра за 15 минут онлайн можно на сервисе EGRNKA.RU.

Законодательное регулирование

Правила подготовки документов для опеки при покупке и продажи квартиры регламентируют следующие законопроекты:

  • Гражданский Кодекс РФ;
  • Семейный Кодекс России;
  • ФЗ РФ № 48.

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника

Получение разрешение на отчуждение права собственности ребенка от попечительного органа требуется для защиты интересов несовершеннолетнего. Основная задача опеки в этом случае – удостовериться, что новая жилплощадь полностью соответствует условиям проживания в предыдущей квартире.

При продаже квартиры

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

  • Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
  • Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
  • Предоставить полный пакет документации;
  • Отсутствие нарушений в сделке.

Для новой квартиры

Основное требование, предъявляемое к новой недвижимости органами опеки – жилищные условия ребенка не должны нарушаться, новая квартира не должна быть хуже по условиям проживания предыдущей.

Найти объект

Как можно проверить объект и заказать выписку ЕГРН быстро

Проверить информацию по объекту и заказать выписку можно введя адрес или кадастровый номер в строке поиска на публичной карте ниже. Если информация содержится в базе Росреестра, система покажет краткую информацию по объекту. Перейдя на страницу детальной информации, вы сможете проверить данные объекта и заказать заверенную ЭЦП Росреестра справку за 10-15 минут онлайн.

Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.

Подготовка документов для органа опеки

Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:

  • Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
  • Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
  • Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
  • Договор о предварительной покупке недвижимости;
  • Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
  • Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
  • Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.

Чтобы сэкономить время и оформить выписку ЕГРН за 10 минут, нужно подать заявку на сервисе EGRNKA.RU. Справка заверяется ЭЦП госрегистратора и обладает равнозначной юридической силой с бумажным экземпляром.

Обращение в отдел опеки

В зависимости от возраста владельца, процесс оформления сделки купли-продажи, имеет свои нюансы:

  • До 14 лет ребенок лично не участвует в процедуре, его интересы представляют родители или законные опекуны;
  • До 18 лет собственник квартиры должен присутствовать при подписании документов, как и его родители. До достижения совершеннолетия дееспособность гражданина ограничена.

Если в попечительный орган обращается один из родителей, он должен предоставить документ, объясняющий причину отсутствия второго, например:

  1. Справка формы Ф-25;
  2. Постановление суда о признании гражданина недееспособным;
  3. Решение суда о лишении или ограничении родительских прав;
  4. Свидетельство о смерти;
  5. Согласие на сделку отсутствующего родителя (заверенное у нотариуса);
  6. Документ, подтверждающий, что родитель находится в розыске или является безвести пропавшим.

Подать заявление на получение разрешения на продажу имущества можно напрямую в районное отделение ООП или через МФЦ. 

Заявление для получения разрешения на продажу/покупку

Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:

  • Название и адрес ООП;
  • Данные и должность главы административного района;
  • ФИО заявителя;
  • Официальное название документа;
  • Информация о несовершеннолетнем владельце;
  • Причины продажи квартиры;
  • Описание приобретаемой недвижимости;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата и подпись заявителя.

Получение согласия отдела опеки

Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами. Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.

Дополнительные документы, которые могут запросить

Органы опеки и попечительства имеют право затребовать дополнительную документацию. Вид справок зависит от типа альтернативной недвижимости, которую получит ребенок взамен проданной квартиры:

  • Согласие банка на регистрацию прав собственности несовершеннолетнего, если квартира приобретается в ипотеку;
  • Разрешение продавца на сделку, если вместо старой недвижимости ребенку приобретают новую квартиру;
  • Реквизиты банковского счета, на который родители переведут деньги после продажи жилья;
  • Свидетельство о получении недвижимого имущества в дар, если вместо продаваемой квартиры, несовершеннолетнему предоставляется жилплощадь по договору дарения.

Когда могут отказать в разрешении?

ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:

  • Ухудшение условий проживания ребенка;
  • Новое жилье меньше по размеру старого;
  • Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
  • Оформление сделки между родственниками;
  • Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).

Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.

Найти объект

Когда разрешение органа опеки не нужно?

Согласие на сделку купли-продажи от ООП не требуется, если ребенок просто зарегистрирован на территории жилплощади, но не имеет доли собственности. В этом случае несовершеннолетний не является собственником, следовательно его права не могут быть нарушены при юридических операциях с имуществом.

Сроки рассмотрения заявления

Опека обязана рассмотреть заявление на получение разрешения на продажу квартиры в течение тридцати дней. Как правило, срок выдачи решения занимает до двух недель.

Источник: https://egrnka.ru/info/dokumenty-dlya-opeki-pri-pokupke-i-prodazhi-kvartiry/

❓ В каких случаях возможно отступление от норм права?

✔  

Отсутпить от действующих нормативово и не предоставить ребенку в собственность жилплощадь можно в таких случаях: покупка недостроенного объекта, тяжелая болезнь, необходимость в постоянном медицинском уходе или в специализированном учебном заведении.

❓ Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

✔  

Процедура продажи квартиры и приобретения новой (или обеспечения новой жилплощадью несовершеннолетнего другим способом) производится одновременно.

❓ Что делать, если органы опеки выдали отказ?

✔  

Если заявитель не согласен с решением органов опеки, он может обжаловать его в суде. Подать иск можно в течение двух недель с момента получения отказа.

❓ Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка?

✔  

После заключения сделки, денежные средства вырученные от продажи доли имущества несовершеннолетнего, переводят на его лицевой счет. Он имеет специальное назначение. Воспользоваться деньгами можно с согласия опеки.

Источник: https://EGRNka.ru/info/dokumenty-dlya-opeki-pri-pokupke-i-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.