Разделение объекта недвижимости

Какой дом можно разделить в натуре в 2020 году?

Разделение объекта недвижимости

Далеко не все понимают смысл разделения собственность в натуре. Людям кажется, что достаточно просто определить, что именно будет делиться, а потом выяснить, какой долей владеет каждый из супругов.

На самом деле никаких фактических последствий таковое действие не возымеет: что проку с того, что суд установит принадлежность 55% квартиры жене? Ведь собственность просто сменит режим и станет долевой.

Из этого следует необходимость фактического разделения имущества, причем таким образом, что обе стороны получат причитающуюся собственность в натуральном виде, а не на «бумажке». Именно это и подразумевает выделение доли в натуре – в натуральном виде.

По большей части, раздел имущества и выдел доли в натуре не составляет труда. Например, одному достается холодильник, другому – телевизор и комод. Но переместившись с житейского уровня на юридический, можно увидеть, что казавшееся ранее предопределенным, выливается в значительные трудности. Поэтому разберем все поэтапно.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований.

Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре.

Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться.

В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре.

Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону.

Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст.

252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м.

и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу.

По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной.

Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом.

На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Условия

Дом принадлежит к той категории имущества, которая фактически не подлежит разделу, то есть нельзя распилить его пополам для проживания в нем двух людей. Но его раздел возможен — не в буквальном смысле, если жилье соответствует определенным условиям.

Требования к объекту недвижимости для возможности раздела:

  • соответствует ли недвижимость условиям проживания;
  • имеется ли в доме запасной выход;
  • комнаты в доме имеют отдельный вход или являются проходными;
  • есть ли удобства в жилье — электричество, газ, отопление, санузел, телевидение и иное;
  • наличие долговых обязательств перед коммунальным хозяйством;
  • технические характеристики постройки соответствуют ли нормам.

Выявление признаков соответствия дома для раздела производится на основании специальной экспертизы — судебно-технической. При проведении оценивания технического состояния дома, профессионалами может быть проведена оценка стоимости дома, предназначенного для раздела.

По законодательству России, разделить дом, находящийся в собственности нескольких человек, разрешено с помощью следующих способов:

  • аннулирования долевых прав собственности на разделяемый дом;
  • присвоение определенной части владения каждому из собственников.

При присвоении каждому собственнику доли жилья можно произвести его раздел с помощью выплаты компенсации. Например, при разводе разделяется двухэтажный дом. По решению судебной инстанции, каждый из супругов обладает 50% недвижимости.

Проживать совместно они более не в силах, поэтому у них есть два способа разрешения проблемы раздела. Первый заключается в выплате компенсации. Муж (жена) выплачивает супруге стоимость дома в размере 50%, то есть, ту долю, которая принадлежит ей на правах собственности, он возмещает в денежном эквиваленте.

Второй способ проще — оба супруга продают недвижимость и делят полученные средства поровну между собой.

При долевом владении объектом раздела, необходимо учитывать некие особенности:

  • разделить дом возможно по законодательным нормам только при письменном согласии от всех владельцев. Если такого не имеется, то раздел оформляется в судебном порядке;
  • раздел дома производится только согласно рыночной стоимости объекта разделения.

Раздел дома нельзя производить, если на подобные действия есть ограничения со стороны государственных органов.

В каких случаях недвижимость считается совместно нажитой

Основания получения жилой недвижимости в собственность могут быть различны:

  1. Приобретение по договору купли-продажи.
  2. Оформление наследства.
  3. Получение в дар.
  4. Приватизация.
  5. Заключение договора ренты.
  6. Заключение договора переуступки.

Источник: https://MirNasledstva.ru/zakonodatelstvo/kakoy-dom-mozhno-razdelit-v-nature.html

Долевое имущество: как быть при разделе общего имущества в долевой собственности

Разделение объекта недвижимости
Большинство вопросов в сфере раздела долевого имущества заключаются в самом понимании сути — что такое долевая собственность?

В статье ниже я раскрываю это понятие, а также рассказываю, ка делится долевое имущество, что делать если возникли спорные ситуации, а также мелочи из моей юридической практики, которые будет полезно учесть.

5. Подача иска и судебный спор
6. Встречное заявление
7. Пример раздела квартиры или дома
8. Немного судебной практики
9. Подводные камни и сложности
10. Заключение

Что такое имущество в долевой собственности

Каждое имущество имеет своего владельца, при этом владельцев может быть несколько. Право долевой собственности — как раз такая ситуация. Имущество имеет двух или более владельцев, которые осуществляют управление или распоряжение им, но только в пределах своих долей.

Раздел долевой собственности осложняется тем, что имущество имеет двух, трех, а то и больше владельцев

Например, жилой дом может иметь двух владельцев на правах долевой собственности — 25% у одного и 75% у другого. Таким образом владельцы могут распоряжаться домом в рамках указанных долей. Поскольку доли выделить в натуре невозможно, то существуют и определённые ограничения — свою долю нельзя продать или подарить без согласия другого собственника. Подобная ситуация возникает и в том случае, когда доли совладельцев вовсе не определены — у супругов, которые приобрели имущество в браке. Вопрос раздела такого имущества возникает при различных ситуациях — это может быть развод супругов, наследство, споры между собственниками. Что необходимо делать для раздела, как это оформить и какие могут быть подводные камни — разберём далее. Будем исходить из примера супругов, которые решили развестись и разделить общее имущество. Иные ситуации полностью аналогичны. Итак, супруги при разводе могут продолжать использовать использовать общее имущество на основании тех или иных договорённостей, а могут запустить процесс его раздела.   Раздел допускается в добровольном порядке и по соглашению. Это самый простой и «безболезненный» вариант, не требующий существенных временных затрат. Соглашение предусматривает на каких условиях, каким образом и в каких долях будет разделено имущество. Если же подобное соглашение заключить невозможно (существуют разногласия по тем или иным вопросам), один из владельцев имущества вправе требовать выделения своей доли. Если долю в общем имуществе фактически выделить невозможно (например, разделу подлежит автомобиль), то допускается выплата компенсации. Другими словами, один из собственником «выкупает» долю другого в общем имуществе. С этого момента имущество переходит в полное распоряжение одного лица. Это очень важное в нашем вопросе понятие, которое чётко определяется нормами Гражданского Кодекса и рядом подзаконных нормативных актов. Согласно норм Кодекса, собственник имеет право выделить из общего имущества свою долю в натуре. Это означает получение конкретной части имущество в свою собственность, в отличие от общей долевой, где конкретных частей не выделено. В качестве примера можно привести выделение доли земельного участка в натуре. После такого выделения один из собственников получает свой участок с чёткими границами и возможностью полного и свободного им распоряжения. Бывает, что выделение доли в натуре невозможно или прямо запрещено законом. В таком случае совладелец имеет право на получение компенсации от другого владельца за эту долю. Например, супруги приобрели дом в браке. Фактически — дом является объектом недвижимости и находится в собственности двух человек. При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что именно кому принадлежит. Вроде бы всё просто, но на практике вовсе не так.  Возможность выделения в натуре части имущества (в нашем случае части жилого дома) определяется на основании специального Заключения, которое представляет собой обоснование технической возможности провести такое выделение. Для этого необходимо привлечение профильного специалиста. В результате может оказаться, что выделить долю невозможно, так что придётся довольствоваться возможностью выкупа доли, либо же оставить всё как есть. Таким образом раздел имущества, находящегося в долевой собственности возможен с выделением долей и без таковой. В идеале раздел совершается по общему согласию — оформлять его следует в нотариальной форме, а в самом документе описать имущество, его состояние и определить доли, которые будут принадлежать собственникам после фактического раздела. Если же договорённостей добиться не получается, раздел имущества проводится в судебном порядке.

Споры о разделе имущества решаются исключительно в судебном порядке. При рассмотрении споров суд будет устанавливать следующие обстоятельства:

√  Состав имущества, которое планируется разделить;

√  Есть ли претензии третьих лиц на это имущество;
√  Подлежит ли имущество разделу;
√  В каких долях будет оно разделено;
√  Возможна ли денежная компенсация;
√  Иные важные обстоятельства. Сейчас позиция Верховного суда по поводу раздела имущества заключается в том, что при разделе не обязательно выделять части из каждого объекта. Если отдельных объектов получить не выходит, разделить имущество нельзя и следует ориентироваться на возможность компенсации стоимости одним из собственников. Впрочем, каждая ситуация сугубо индивидуальна и суды исходят из конкретных обстоятельств. Иск о разделе имущества подаётся в суд по месту нахождения самого имущества (если это недвижимость), либо же по месту жительства ответчика. Как правило с этим моментом сложностей не возникает.

Иск о разделе имущества подаётся в суд по месту нахождения самого имущества, либо же по месту жительства ответчика.

Скачать бланк искового заявления о разделе имущества

Что касается документов, то помимо иска необходимо подготовить:

√  Перечень имущества, подлежащего разделу;
√  Правоустанавливающие документы на имущество (например, свидетельство о праве собственности на до);
√  Дополнительные документы, подтверждающие факты приобретения имущества;
√  Паспорта истца и ответчика.

Что касается искового заявления, то оно должно содержать информацию о сторонах, месте их проживания, контактные данные. В иске указываются фактические обстоятельства спора, когда было приобретено имущество, его перечень, изложение свой позиции и конкретные требования по разделу имущества.

Важным моментом является то, что при разделе общего имущества супругов их доли по умолчанию считаются равными. Раздел имущества в иных процентах долей возможно при наличии веских доказательств того, что один из супругов вложил больше средств в приобретение имущества. В требованиях по иску излагаются требования по установлению долей и разделу имущества.

При необходимости доли могут быть выделены в натуре, если есть такая возможность и нет препятствий (подробнее этот вопрос мы обсуждали выше).  Перед подачей иска необходимо уплатить государственную пошлину, которая будет рассчитываться исходя из цены иска. Цена иска будет рассчитываться исходя из стоимости имущества, на получение которого претендует истец.

Исковое заявление со всеми существующими дополнениями подписывается истцом и подаётся в суд с копиями, в соответствии с количеством сторон, участвующих в процессе. Ответчиков может быть несколько — это зависит от количества совладельцев имущества.

Встречное заявление

Вопрос раздела долевого имущества может возникнуть и во время рассмотрения иных дел в суде, например, дела о разводе. В таком случае у ответчика есть право подать встречный иск по нашему вопросу. Встречное заявление подаётся по общим правилам и рассматривается в общем порядке судопроизводства.

Важно помнить, что встречный иск можно подать до вынесения решения по первому иску. Иск подаётся в суд, который уже рассматривает дело, причём независимо от подсудности, то есть от того, где именно находится имущество. Как мы уже отмечали, раздел жилого дома или квартиры с выделением долей в натуре возможен только при наличии технической возможности это сделать.

Допустим, существует техническое заключение о возможности выделения и суд выносит соответствующее решение. Доли бывших совладельцев устанавливаются отдельно (в соответствии с исковыми требованиями и доказательствами) и они в итоге получат отдельные правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что кому принадлежит

Далее можно делить жильё фактически, то есть строить перегородки, проводить отдельные коммуникации и выделять отдельные лицевые счета для оплаты коммунальных услуг. Таким образом из одного дома получаются два (или больше) жилых объекта.

На практике так действуют очень часто, когда нет возможности сразу же решить вопрос с компенсацией доли в общем имуществе одному из совладельцев.

С этого момента своей частью можно свободно распоряжаться без согласия бывшего владельца имущества в долевой собственности.

Кстати, с домом проще, а вот разделить квартиру в натуре будет сложнее, поскольку новым собственникам необходим доступ к санузлу и кухне. В соответствии с последним мнением Пленума Верховного Суда, если нет подобной технической возможности, выделение долей в натуре невозможно.

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/dolevoe-imushchestvo-kak-prois/

Раздел недвижимого имущества при разводе супругов

Разделение объекта недвижимости

При расторжении брака значительная часть споров возникает в процессе раздела недвижимости. Когда квартира, дача или дом составляют большую часть совместно нажитого имущества, мирным путем делить не всегда получается. Особенно, если фактический раздел невозможен. Один из супругов в такой ситуации обязательно чувствует себя обиженным.

Раздел недвижимого имущества регулируется нормами Семейного кодекса (ст. 39) и Гражданского кодекса (ст. 254). В зависимости от объекта недвижимости, при разделе руководствуются также жилищным, градостроительным, земельным законодательством.

Какая недвижимость подлежит разделу?

Совместно нажитое недвижимое имущество супругов – недвижимость, приобретенная мужем и женой во время зарегистрированного брака: дома, жилые, нежилые коммерческие помещения и объекты, дачи и участки земли. Все это при разводе подлежит разделу.

Какую недвижимость разделить нельзя?

Согласно закону, при расторжении брака разделу не подлежат следующие объекты недвижимости:

  • полученные мужем или женой в дар, унаследованные, приобретенные на основании иной безвозмездной сделки;
  • приобретенные супругом или супругой до регистрации брачных отношений;
  • приобретенные после расторжения брака, но во время раздельного проживания супругов;
  • приобретенные мужем или женой во время брака, но за собственные средства, не являющиеся семейными.

Значительное количество споров возникает в последних двух случаях, когда недвижимость приобретена во время брака, но при раздельном проживании супругов либо за личные средства одного из них.

Супругу, не желающему делить личное имущество, нужно представить в суд весомые доказательства того, что на покупку недвижимости потрачены его личные сбережения, а не общие.

В противном случае суд признает дом или квартиру совместной собственностью и разделит на общих основаниях.

Сроки раздела недвижимого имущества при разводе

Семейный кодекс не устанавливает временного ограничения при разделе совместной собственности. Следовательно, разделить общее недвижимое имущество можно по инициативе одного из супругов:

  • во время брака;
  • в период развода;
  • после регистрации развода.

Вместе с тем, гражданское законодательство ограничивает тремя годами общие сроки исковой давности, относящиеся, в том числе, к разделу недвижимости супругов. Срок давности начинает исчисляться:

  • со дня регистрации развода в органах ЗАГСа;
  • с момента, когда одному из бывших супругов стало известно о том, что его имущественные права нарушены (к примеру, когда бывшая жена узнала о наличии недвижимости, приобретенной в браке, или о незаконной сделке с совместной недвижимостью).

Требование о разделе общей недвижимости, принадлежащей супружеской паре, могут предъявлять также кредиторы (при соблюдении сроков давности). Но только если на такое имущество или его часть обращено взыскание.

Больше об исковой давности при разделе имущества после развода мы рассказали в этой статье.

Порядок раздела недвижимости

Согласно семейному законодательству, раздел недвижимого имущества может происходить в добровольном порядке, на основании:

  • Брачного договора – документ регулирует имущественные права супругов, составляется до брака или после регистрации брачных отношений;
  • Соглашения о разделе имуществасупружеская пара производит раздел совместного имущества на собственное усмотрение. Договор составляется как во время развода, так и после расторжения брака.

Главным условием договорного раздела недвижимости является добровольное определение условий раздела, которые бы устраивали обе стороны. Бывают случаи, когда квартира, по договоренности, после развода остается одному из супругов, и никаких нарушений в этом нет.

Соглашение и Брачный договор необходимо заверить у нотариуса, чтобы пресечь споры и недоразумения в случае, если «обиженная» сторона вдруг изменит решение и пожелает возвратить свое.

Если супругам не удается достигнуть договоренности, раздел совместной недвижимости происходит в суде, согласно закону.

Безусловно, раздел квартиры в договорном порядке имеет неоспоримые преимущества перед законным порядком. Развод с разделом в суде неприятный эмоционально, длительный по времени, сложный в процессуальном плане и требует материальных затрат.

Кроме этого, в большинстве случаев суд произведет раздел имущества между супругами в равных долях. Муж с женой, заключая Соглашение ли Брачный договор, справе определить доли в совместной недвижимости на собственное усмотрение.

Раздел приватизированной квартиры

Если супружеская пара получила и приватизировала квартиру, будучи в браке, оба супруга юридически являются ее владельцами. В этих случаях деление недвижимого имущества будет осуществляться в общем порядке.

После развода совместная собственность прекращается, бывшие супруги становятся долевыми собственниками. Каждый является владельцем части квартиры.

Иногда муж и жена, находясь в браке, в процессе приватизации производят раздел жилища и определяют доли каждого в регистрационной документации. Тогда необходимость в разделе при разводе отпадает вовсе.

Если совместная квартира приватизирована на мужа и жену без определения долей, при разводе доля каждого устанавливается на основании:

  • соглашения о разделе имущества;
  • судебного решения, по принципу равенства долей.

Если недвижимость, полученную в браке, приватизировал один из супругов, второй не вправе претендовать на долю после развода. Отказ от приватизации должен быть документально зафиксирован, только в этом случае супруг теряет право на часть квартиры.

Больше о том, как разделить приватизированную квартиру, вы узнаете здесь.

Определение долей супругов в общей недвижимости

Раздел общей недвижимости супругов производится только после того, как определены доли каждого.

Как мы отметили ранее, определение долей происходит на основании Брачного договора, Соглашения или в судебном порядке.

Брачным договором или Соглашением разводящиеся вправе установить неравные доли. Например, определить, что супруге, которая остается с детьми, отходит 2/3 дома, а супругу – 1/3. Судья же руководствуется принципом равенства прав сторон на совместное имущество. Поэтому раздел в суде происходит в равных частях, пополам.

Вместе с тем, семейное законодательство предусматривает возможность увеличить долю мужа или жены, если с одним из них остаются общие несовершеннолетние дети.

Сам по себе факт проживания несовершеннолетнего с разведенным родителем не будет являться основанием для увеличения его доли в общей недвижимости. Однако если родитель сможет обосновать и доказать, что увеличение доли необходимо для соблюдения интересов ребенка, суд удовлетворит его требования.

Суд также может и уменьшить долю одного из супругов. К примеру, если тот не принимал участия в содержании семьи и ребенка (без уважительной на то причины) или по его вине нанесен ущерб общему имуществу.

Как составить соглашение об определении долей, мы рассказали в этой статье.

Как произвести раздел общего недвижимого имущества?

Закон допускает три варианта раздела недвижимости при разводе:

  1. объект недвижимости реализуется, денежные средства делятся между супругами, согласно доли каждого;
  2. осуществляется раздел недвижимости в натуре;
  3. собственником недвижимости остается один из супругов, второй получает компенсацию в размере причитающейся ему доли.

Не всегда способ дележа общего дома или квартиры зависит от желания супружеской пары. Большое значение имеют обстоятельства дела, а также требование закона.

Часто по объективным причинам натуральный раздел земли или дома невозможен. Не каждую квартиру или дом можно продать, особенно если есть несколько собственников. Деление коммерческих объектов, находящихся на балансе предприятия, также неосуществимо. Даже деление нескольких объектов недвижимости, по принципу «супругу – дача, супруге — квартира» – не всегда справедливый.

Для многих разводящихся сохранить право собственности на недвижимость и выплатить компенсацию окажется непосильной задачей в финансовом плане. Раздел ипотечного коттеджа осуществить также непросто: нужно будет переоформлять кредитный договор. Такие объекты, как муниципальные или служебные квартиры, разделу и вовсе не подлежат.

Раздел недвижимости при разводе – вопрос сложный. По этой причине лучшим вариантом будет обратиться за помощью к юристу, который практикуется на бракоразводных процессах.

Источник: https://familegal.ru/razdel-imushhestva/razdel-nedvizhimogo-imushhestva-pri-razvode/

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Разделение объекта недвижимости

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г.

относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

Источник: https://xn----dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai/content/%D1%80%D0%B5%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%88%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8B

� ��������� ���������� ����� | ������

Разделение объекта недвижимости

� ��������� ���������� �����

��������� �.�., ���������� �������� �������� ��������� ����������� ��������� ��������������� ������������� ��� ������������ ������� ��

� ����� � ��������� ����� ������������, ��� ������� ����������� � ����������� ������ ��������� �������� ��������� ������� � ������������� �������������� �� ������ ����� ������������� �������� ����������� ���������, ��� ����� ������, ����� � ������� ���������, ����� ��������� ��������. ����� ��������� ������ �������� ������������ ����������� ������� �������� ������������, ������� “����� ������� ������������” � ������ �������� ������������ � ������������ �����, ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���.

���������������� �������� ������������

������������ �������� ������� ������ � ������� ������� ������������ � ����������� ����������������. ������� ��������, ��� ��. 130 “���������� � �������� ����” �������� � ��������� 3 “������� ����������� ����” ������� I ������������ ������� �� (�� ��).

��� ������ ����� ������������ ����� �������� ������ �������� � ��������� ��������� �������� ������������� ����, ����������� � �������� �������� ����������� ����. ������ �������� ����� ������������� ��.

130 �� �� 3 �������� ��������� �������� ����������� ���� � ����������� ���������:

1) ��������� �������� – ��������� �������, ������� ����, ������������ ������ ������� (“������������ �� �������”);

2) ���������� �������� – ������� ����� � ������, ������������� ����������� ��� �������������� ������ �� ����������) – ����, ����������� ����������, ������, ���������� � ������ �������;

3) �������� � ������ (“������������ �� ������”) – ��������� � ������� ����, ���� ����������� ��������, ����������� �������. ������������� ���������� � ������ ������ ����������� ���� – ����������� ��� ������������� �������� (��. 132 �� ��).

�� �������� ������������� ����� ������������ ��������� � ������������� ������������ �������������� �����.

��� ����� ��������������� ����������� (�� ��������, ��� ����� �������������� �������) �������� � ���������������� ������� ����������� ���������, ������������ �������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ �������� ����������� ���������, �������������� ����������� ������������ � ������������ ����� (��������������) (��. 1 �� �� 21.07.

97 � 122-�� “� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ��� – ����� ����� � ��������������� �����������). ������ ����������� � ����������� ���� ����� ������ ����������� ��������, ������������� ������ �������� �������� ������������.

����������� ���� ��������� ��������. � ������� �� ����� ��� ���������� �������, �������� �������������, ����������� ��������� �������� ��������� �������. ��������������� ������� ������� ������������ � �������, ������������� ��������� ����������������� (�. 1 ��. 261 �� ��). � ������������ � �. 2 ��.

6 ���������� ������� �� (�� ��) ��������� �������� ��� �������� ��������� ��������� �������� ����� ����������� �����, ������� ������� ������� � ������������ � ������������� �������. �������� ��. 1 �� �� 2.01.

00 � 28-�� “� ��������������� ��������� ��������” (����� – ����� � ��������� ��������), ��������������� ����������� ���� ����������� � �������� � ���������������� � ������ ��������������� ������� ������ ��������� ��������, � ���������� ���� ������ �� ��� �������� ����� ��������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ ��������� �������� � ����������� ��� ������������ � ������������� ������. �� �� ����� �����������, ��� �������� �����-�������, ������ ����� ���� ������ ��������� �������, ��������� ��������������� ����������� ���� (��.��. 30, 32, 37).

������� ������������ ������ �������� ������������ �� �� 18.06.01 � 78-�� “� ���������������” (����� – ����� � ���������������). �������, �������������� �������� ����������� ���� �� ������� ���������������� ���������� �������� � ���������������, �������� ����������� ������ ���������� �������� ������ (�������������).

����� �������, ����������� �������� ������������ ����� ����������� � ������������ ������� ����������� �������������� – ���������� �������. ������� ������� ��� ���������� ������� �������, �����������, ������� ��� ������������ ����� ��� ������� ������������� ���������.

��������� ������� ��� ������ ����������� ���� �����, ����� �� ����� � ������ ��������������� ������� ������.

“�������� ������������� ��� �������� ����������� ������������� ���������� ������� ��� ������� ���������������� ������������ ����� � ��������������� �������� �������� ���� �������� ��������������� ������ � ������ ��������������� ������ ������” (�. 2 ��. 14 ������ � ��������� ��������).

����������� ���� ���� �������� ������������ �� ����� ������ ��������������� ������������ ��������, ��� ����������� ���� ��������. ������, ��������, ����������, ����� � ������� ��������� – ��� �� ���������, � ������������ ��������� ������ �������� �������.

������ ���� ���������� ���������� � ��� ����, � ������� ��� ������� (���������, ����������������), � �� ��������� � “������������”. ������, ����������, ��������� ��������� ��� ���� � ������� ����� � ������������ � ���������� ������� ��� ���������� ������������ �����. ��� ����������� ����� ���������� �� ������������, � ������ �������� ������� ������������� �������.

��� ���� ������������ ��������� ������������ �������� �������������� �������� ������ � ���������� – �����, �����������, ������� � ��.

Источник: https://dpr.ru/journal/journal_11_15.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.