Раздел помещения на два

Содержание

Разделить квартиру на две квартиры, можно ли сделать из одной квартиры две

Раздел помещения на два

Последние изменения: Февраль 2020

На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй.

Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.

Можно ли сделать из одной квартиры две

Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.

К мотивирующим факторам относят:

  1. Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
  2. Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
  3. Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
  4. Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.

Можно ли разделить одну квартиру на две квартиры, зависит от технических характеристик объекта недвижимости. При наличии условий и требуемых согласований для утверждения проекта возможен раздел «по вертикали» для двухуровневых обособленных жилых помещений и «по горизонтали» для одной большой квартиры, желательно имеющей два санузла.

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт.

Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь.

Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Раздел ранее объединённых квартир

Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:

  1. Получить проект перепланировки в проектной организации с отражением:
    • возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки;
    • восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки;
    • возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.
  1. Разделить объединённую систему водоснабжения и электроснабжения на две, получив разрешительные документы в предоставляющих услуги организациях.
  2. Получить разрешение в местном органе власти. Если разделение квартиры на две производится вследствие слияния изначально существовавших обособленных помещений, то проблем с властями не возникает.
  3. Осуществить строительные работы в соответствии с проектом, получить новый технический план в БТИ.
  4. Оформить право собственности на каждую вновь ставшую отдельной квартиру, получить выписку из Росреестра.

Раздел больших обособленных квартир

Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.

Обустройство отдельного выхода на лестничную клетку помимо укрепления несущей конструкции, требует обязательного согласования с соседями. Отсутствие в делимом объекте двух санузлов создаёт препятствие в виде отказа местных властей в перепланировке даже при наличии технической возможности установки.

Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:

  • Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым.
  • Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым.
  • Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.

Разделение двухуровневой квартиры на две независимых реальнее, чем большой одноуровневой исходя из требований, невыполнение одного из которых ставит «табу» на всю процедуру.

Алгоритм процедуры разделения

 

Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.

Составление проекта

Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров.

На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:

  • конструктивные данные об объекте недвижимости;
  • описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии;
  • выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.

Заключение проектной организации о невозможности разделить квартиру на две ставит точку на проведении процесса. Самовольный раздел не только не позволит провести регистрацию, но и чреват подачей иска в судебные инстанции местными властями с требованиями в срочном порядке вернуть жилью первоначальный вид и отнесением всех издержек за счёт ответчика.

Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:

  1. Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
  2. Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:
    • чертежа первичного жилого помещения;
    • вида после разделения на два независимых объекта;
    • схемы конструкций, подлежащих демонтажу;

Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.

Согласование с местными властями

Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.

Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:

  • заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две;
  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • технический план жилищного объекта;
  • техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции;
  • согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры;
  • разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования;
  • разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).

После согласования разделения квартиры на две можно приступить к выполнению работ.

Составление акта и введение в эксплуатацию

После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции.

Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:

  • соответствия перепланировки составленному проекту;
  • доступности инженерных коммуникаций;
  • соблюдения строительных нормативов и правил;
  • прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.

Результат разделения квартиры на две квартиры оформляется актом приёмки вторичных квартир, который передаётся в БТИ для составления нового технического плана помещений. После фиксации перепланировки в БТИ собственники могут получить новые правоподтверждающие документы.

Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде.

Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты.

Обращайтесь через форму ниже или чат.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/razdelit-kvartiru-na-dve-kvartiryi/

Раздел нежилого помещения. Раздел и выдел помещений в 2020 году

Раздел помещения на два

Раздел помещения – это операция, в ходе которой становится возможным создание двух и более новых помещений, каждому из которых будут присвоены собственные параметры.

Вновь образованные помещения должны иметь необходимые признаки обособленности и изолированности.

Отсутствие последних двух признаков признается законным основанием для того, чтобы приостановить и/или запретить действия, имеющие отношение к регистрации (п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Процедура раздела помещения имеет несколько важных особенностей:

  • решение о проведении раздела может принимать только собственник, а в случае наличия нескольких правообладателей не обойтись без получения согласия каждого из них;
  • осуществление раздела происходит в ходе строительных работ, попадающих под понятие о перепланировке или реконструкции;
  • проведение перепланировки и реконструкции невозможно без предварительного согласования – его осуществление возможно только на основании проектной документации. Если встанет вопрос о реконструкции, понадобится получение разрешения на реконструкцию. Подробно о том, как оформить уведомление и получить разрешение на строительство или реконструкцию мы писали здесь https://prokadastr.com/kak-zaregistrirovat-dom/;
  • утверждаются итоги в акте строительных работ. После утверждения результаты фиксируются в техническом плане, оформляемом кадастровым инженером (он приступает к выполнению этой задачи только после того, как лично обследует вновь созданные помещения).

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик и обязательное внесение информации в ЕГРН.

Как оформляется технический план на раздел помещения?

Как оформляется технический план на раздел помещения?

  1. Кадастровый инженер запрашивает сведения ЕГРН, касающиеся здания, исходного помещения и смежных объектов;
  2. Проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
  3. Кадастровый инженер фиксирует местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, а также их границы;
  4. Описание характеристик и параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в технический план включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения. Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи.

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.

Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

Когда можно разделить нежилое помещение на два помещения?

В соответствии с действующим законодательством, раздел нежилого помещения возможен только в том случае, если полученные в результате части объекта будут признаны пригодными для проживания. Но при этом стоит учесть небольшой нюанс — комнаты не могут подлежать разделу на доли.

Чтобы объект был признан жилым, необходимо чтобы он соответствовал таким требованиям:

  • Помещение имеет доступ к тепло-, водо- и электроснабжению;
  • Помещение имеет естественное освещение (то есть должны присутствовать в наличии окна);
  • Площадь объекта составляет не менее 12 квадратов на каждого собственника.

Нюансы образования помещений в здании

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

  • вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
  • для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Все консультации бесплатны.

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию.

Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении.

Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

  • выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
  • при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено.

Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года.

К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях это сделать проще.

Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов.

Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей.

Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью.

Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Источник: http://copylegal.ru/vse-stati/kak-razdelit-nezhiloe-pomeshhenie-na-neskolko-otdelnyx-i-zaregistrirovat-ix/

Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

Раздел помещения на два

Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер. Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел.

Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов: собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого; раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории); перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);

Раздел нежилого помещения с перепланировкой и после отказа в разделе

Если совладельцам не удалось достигнуть мирных договоренностей, то принудительный раздел осуществляется по иску инициатора мероприятия в судебной инстанции. Суд рассматривает заявку в случае предоставления правоустанавливающих бумаг в отношении спорного объекта и ксерокопии актуального кадастрового плана.

Разделенное подобным образом помещение превращается в объект долевой собственности, поэтому при продаже своей доли гражданин должен уведомить остальных заинтересованных лиц о возникновении у них преимущественного права покупки объекта и условиях, на которых он готов заключить сделку. Данными правами сособственники могут воспользоваться в течение 30 дней с момента получения соответствующих уведомлений.

Форум кадастровых инженеров

2 помещения= 2 тех.плана.

здание разделить на два нежилых помещения невозможноЭто правда.

Здание не делится на помещения точно так же, например, как и земельный участок не делится на здания. Вы считаете, что постановка на учет помещений приводит к каким-то изменениям в планировке здания? Или эти изменения планировки обусловлены другими независимыми причинами и просто так совпало, что Вам нужно их внести в ЕГРН вместе с постановкой на учет помещений?

Вы писали: Это правда.

Тем же самым, которым регламентируется запрет раздела земельного участка на здания.

Раздел нежилого помещения

Раздел помещения требуется не для всех сделок, проводимых с отдельными частями помещения.

[3]

Процедуру раздела предварительно следует выполнять при проведении сделок по ипотеке. Раздел помещения на несколько частей требуется в этом случае потому, что часть нежилого помещения передаче в ипотеку не подлежит, подобный подход возможен только при передаче отдельных частей в аренду.

Если, к примеру, нежилое помещение включает несколько этажей, то сдать только один этаж в аренду возможно, а вот передать в ипотеку нельзя, если на этаж не получена отдельная выписка из ЕГРН.

Раздел нежилого здания

А если воспользоваться вот этой статьей: Статья 40.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства 3.

При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Разделение нежилого помещения на два объекта

Нарушение порядка согласования и проведения перепланировки будет являться основанием для применения мер ответственности к виновным лицам, даже если фактическое изменение границ и иных элементов помещений прошло процедуру учета и регистрации.

Источник: https://aquachus.ru/razdelenie-nezhilogo-pomeshheniya-na-dva-otdelnyh-obekta/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.