Расчет стоимости аренды помещения

2.6 Расчет себестоимости 1 кв.М. Арендной площади

Расчет стоимости аренды помещения

Длярасчета себестоимости 1 м.кв. арендойплощади необходимо рассчитать постоянныезатраты на содержание здания в месяц.Так как полностью офисный центрпланируется сдать в 2010 году, а частьплощадей будет сдаваться уже с третьегоквартала 2009 года, то будем рассчитыватьсебестоимость для 2009 года и 2010 года.

Общиезатраты на содержание корпуса 2 в месяцскладываются из следующих статей:

  1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 23000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

  2. Потребление питьевой воды в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

  3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

  4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

  5. Вывоз твердых бытовых отходов ЗАО «Самараспецстрой» в количестве до 8 контейнеров мусора по ставке 350 руб. за один контейнер.

  6. Заработная плата сотрудникам.

  7. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

  8. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Такимобразом, подсчитаем общие затраты насодержание корпуса 2 в третьем квартале2009 года, данные представлены в таблице16.

Вчетвертом квартале планируется сдатьв аренду дополнительно 5600 м.кв., такимобразом затраты в четвертом кварталеувеличиваются.

Таблица16 – Затраты на содержание здания в месяцв третьем квартале 2009 года

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:95055,50
– электроэнергия74060,00
– вода8671,50
– теплоснабжение12324,00
Услуги охранной фирмы10000,00
Услуги связи26520,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам141000,00
Взносы в ПФР19740,00
Взносы в соц.страх846,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы52500,00
Прочие расходы10000,00
Итого362099,00
Итого себестоимость 1 м.кв.278,54

Посчитаемобщие затраты четвертого квартала 2009года, данные представим в таблице 17.

Таблица17 – Затратына содержание здания в месяц в четвертомквартале 2009 года

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:102459,00
– электроэнергия80500,00
– вода9635,00
– теплоснабжение12324,00
Услуги охранной фирмы12000,00
Услуги связи29520,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам141000,00
Взносы в ПФР19740,00
Взносы в соц.страх846,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы70000,00
Прочие расходы12000,00
Итого394002,50
Итого себестоимость 1 м.кв.218,89

Такимобразом, мы видим, что затраты снижаютсяпропорционально увеличению объемареализации услуг по сдаче в арендукоммерческой недвижимости.

С2010 года торгово-офисный центр планируетсясдать полностью, поэтому затраты понекоторым статьям увеличиваются, аименно:

  1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 33000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

  2. Потребление питьевой воды в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

  3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

  4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

  5. Заработная плата сотрудникам. Штатное расписание сотрудников, занятых в проекте с 2010 года представлены в таблице 18.

Таблица18 – Штатное расписание сотрудников с2010 года

ДолжностьКоличество штатных единицТарифная ставка, руб.Премия, руб.Всего, руб.Месячный фонд, руб.
Генеральный директор164000,006000,0070000,0070000,00
Главный бухгалтер120000,005000,0025000,0025000,00
Бухгалтер111000,003000,0014000,0014000,00
Юрисконсульт114000,003000,0017000,0017000,00
Менеджер по рекламе112000,004000,0016000,0016000,00
Менеджер по режиму ихозяйственной части112000,003000,0015000,0015000,00
Рабочий по обслуживанию здания210000,004000,0014000,0028000,00
Телефонист110000,003000,0013000,0013000,00
Итого, руб.153000,0031000,00184000,00198000,00
Взносы в ПФР (14%)27720,00
Взносы в соц.страх (0,6%)1188,00
Итого, руб.226908,00
  1. Налог на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земли, а именно 2 750 000 руб. Налоговым периодом является год, таким образом, общая сумма налога составляет 41 250руб.

  2. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

  3. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Такимобразом, подсчитаем постоянные ипеременные затраты на 1 кв.м. корпуса 2в месяц в 2010 году, данные представленыв таблице19.

Таблица19 –Общие затраты на содержание зданияв месяц в 2010 году

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:94321,00
– электроэнергия (постоянная составляющая)64400,00
– электроэнергия (переменная составляющая)41860,00
– вода13489,00
– теплоснабжение16432,00
Услуги охранной фирмы18000,00
Услуги связи (абонентская плата)16520,00
Услуги связи (телефонные переговоры)20480,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам (оклад)163000,00
Заработная плата сотрудникам (премия)35000,00
Взносы в ПФР (от оклада)22820,00
Взносы в ПФР (от премии)4900,00
Взносы в соц.страх (от оклада)978,00
Взносы в соц.страх (от премии)210,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы (прилегающая территория)7000,00
Услуги клининговой фирмы (корпус 2)91000,00
Прочие расходы15000,00
Итого537526,50
– из них переменные затраты206939,00
– из них постоянные затраты330587,50
Итого себестоимость 1 м.кв.206,74

Такимобразом, постоянные и переменные затратына 1.кв.м. площади в сумме составляют206,74 руб. В третьем квартале 2009 года общиезатраты на 1 кв.м. арендной площадисоставили 278,54 руб., в четвертом квартале– 218,89 руб. Снижение затрат связано стем, что с 2010 года торгово-офисный центрполностью сдается в аренду.

Исходяиз анализа рынка коммерческой недвижимости,предприятие устанавливает стоимость1.кв.м. аренды в сумме 550 руб. Таким образом,сдача в аренду коммерческой недвижимостиявляется рентабельным видом деятельности.

Источник: https://studfile.net/preview/2114951/page:11/

Как рассчитать стоимость аренды нежилого помещения?

Расчет стоимости аренды помещения

5/5 (3)

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

 Как арендовать землю у администрации города?

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

 Задаток возвращается или нет?

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости: 

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно.

Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью.

Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Источник: https://advokat144.com/kak-rasschitat-stoimost-arendy-nezhilogo-pomescheniya/

Калькуляция на аренду помещения пример

Расчет стоимости аренды помещения

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма.

Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими. Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях.

А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором. Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.
Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение. Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно. Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Внимание!Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.Узнайте подробности здесь.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.