Продажа залоговой квартиры собственником

Содержание

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Продажа залоговой квартиры собственником

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Залоговая квартира: доступная и опасная? Развенчиваем мифы, разбираем сделку поэтапно, просчитываем выгоду и риски

Продажа залоговой квартиры собственником

Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIRProperties, в кризис число сделок с залоговыми квартирами выросло, но незначительно – в среднем не более чем на 5%. А Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group», сообщил порталу www.metrinfo.

ru, что число таких сделок в его агентстве составляет не более 2-3% от общего числа. Эдуард Булычев, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, оценил долю операций с залоговым жильем в компании на уровне 20-25%. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», назвала цифру – 7%.

Риелторы постоянно продают недвижимость, находящуюся в залоге у банков, – это подтвердила Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

И в большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле.

Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней 2-3 года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать.

Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.

Но бывает еще и продажа по принуждению.

Она возможна, как уточняет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более 6-9 месяцев).

Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности – продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению.

Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»)обращает внимание на очень важный момент – без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя:«если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке».

Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.

Но, как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», при добровольной продаже залоговой квартиры заемщик и банк чаще всего договариваются полюбовно: условия удовлетворяют обе стороны.

И тут уж многое зависит от профессионализма риелтора, занимающегося сделкой. Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость») рассказала случай, когда риелторы покупали для своего клиента залоговую трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Полежаевская» в доме серии П-44Т.

Продавал эту квартиру частный маклер, который долго не мог найти покупателя на свой объект, т. к. всех пугала схема сделки с участием банка. Однако предложение было выгодным: залоговая квартира была куплена на 800 тыс. руб. дешевле аналогичных предложений на рынке.

Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.

Другие факторы, влияющие на цену, – потребительские характеристики, в частности – расположение квартиры и качество ее ремонта.

Александр Рюмин («A-Realty Group») привел пример продажи трехкомнатной залоговой квартиры на улице Байкальская (метро «Щелковская»). После развода заемщик решил ее продать (она была в семье не единственной). Большой спрос на полностью оборудованную мебелью и техникой квартиру позволил продать ее по рыночной цене за 12, 4 млн руб.

Другой случай из практики показывает, что продажа квартиры «ниже рынка» тоже может быть выгодной. На продажу был выставлен элитный пентхаус в районе Арбата.

Рыночная стоимость квартиры была около $6,2 млн, а ежемесячный платеж банку – $100 тыс. Каждый месяц экспозиции объекта на рынке делал его дороже на эту сумму.

Учитывая ограниченный спрос на такие предложения, продавец согласился продать пентхаус за $5,5 млн.

Однако бывают и такие случаи, когда заемщик выставляет квартиру на продажу дорого для того, чтобы ее вообще не купили. О такой «практике» нам поведал Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Заемщик попадал в тяжелое финансовое положение: терял работу и допускал просрочку платежей по ипотеке.

Спустя какое-то время из банка начинали звонить заемщику, а заодно и его друзьям и родственникам, требуя погашения долга. Чтобы избежать этого прессинга, заемщик приходил в банк и заявлял, что продает квартиру, чтобы расплатиться по кредиту.

Звонки прекращались, а через какое-то время, получив небольшую передышку, заемщик устраивался на работу и возобновлял платежи по кредиту как ни в чем не бывало.

Все, что мы рассказали выше, касается добровольной продажи. Если она невозможна, банку приходится обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке. В этом случае квартира выставляется на торги по стоимости, которую определил банк.

Как правило, стоимость предложения гораздо ниже рыночной. Если после того, как квартира будет продана и погашены долги банку, остаются деньги, они поступают в распоряжение заемщика.

Если же расходы банка покрыть не удается, то оставшаяся часть долга взыскивается с заемщика через суд, – рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы.

Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке.

При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

Если стоимость квартиры не покрывает кредит
В период кризиса при продаже залоговых квартир возникла дополнительная сложность: если на растущем рынке стоимость заложенной квартиры полностью погашала кредит, а растущий ранок позволял даже остаться в плюсе, то сейчас сумма кредита, полученного до кризиса, может превышать стоимость квартиры. Как рассказала Татьяна Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), в данном случае то, как будут производиться расчеты, зависит от условий кредитного договора. На практике в большинстве случаев в качестве дополнительных ресурсов для окончательного погашения кредита рассматривается все имущество заемщика. «Этот факт может стать неприятным сюрпризом, т.к. большинство владельцев ипотечных квартир считают, что в случае невозможности оплаты кредита они рискуют только заложенной квартирой», – подчеркивает эксперт.

Технология сделки и схемы расчетов
Сделки с залоговым жильем регулируются ФЗ «Об ипотеке» и несложны в производстве. По мнению Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), основная трудность заключается в том, чтобы синхронизировать действия нескольких сторон: продавца, покупателя, банка-залогодержателя, регистрационной палаты, нотариуса и т.д.

Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору).

Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости.

Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку – деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя.

Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества. Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности.

В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.

Эдуард Булычев («БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной) проиллюстрировал технологию взаиморасчета на конкретном примере. Компания продавала трехкомнатную квартиру, находящуюся в залоге у «АбсолютБанка».

Схема расчетов такова: деньги покупателя в день сделки закладываются в две ячейки на имя собственника: доступом к первой, с суммой остатка по кредиту, является подписанный и зарегистрированный договор с обременением на имя покупателя.

Эти деньги продавец передает банку в день регистрации договора. Доступ ко второй ячейке, с деньгами продавца (дельта, т.е. сумма, которую он уже выплатил банку и возвращает ее себе) – это зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

«Обременение с объекта недвижимости в регистрационной палате на сегодня снимается за три дня, и покупатель ничем не рискует», – заверяет эксперт.

Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца.

Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости.

После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения.

Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов.

Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс. руб.

(госпошлина + оформление). Эту сумму, как правило, оплачивает продавец.

Что же касается рисков, то, как заверила Татьяна Воробьева («Московское Агентства Недвижимости»), все операции, проводимые с квартирами, находящимися под залогом у банка, многократно проверяются.

А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) дополняет, что основания для расторжения сделок перечислены в Гражданском кодексе.

«При соблюдении норм закона, в частности ФЗ «Об ипотеке», риск признания сделки недействительной и расторжения договора сводится к нулю», – подчеркивает эксперт.

Резюме портала www.metrinfo.ru

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/zalogovaya-kvartira-dostupnaya-i-opasnaya.73937.html

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продажа залоговой квартиры собственником

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

4 003 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать залоговую квартиру? / Sibdom.ru

Продажа залоговой квартиры собственником

Если еще недавно заемщики стремились получить ипотеку, то теперь часть из них думает, как это обязательство с себя снять. Тем, для кого кредит стал непосильным бременем, специалисты советуют продавать квартиру, не дожидаясь появления просрочек.

С момента первых продаж квартир с обременением прошло не меньше пяти лет, но пока они не стали ни проще, ни безопаснее для покупателей. Поэтому, если вы собираетесь совершить такую сделку, вам необходимо знать о нескольких нюансах.

Особенность продажи залоговой недвижимости заключается в том, что такая квартира находится в обременении у банка, и для ее продажи необходимо сначала это обременение снять. Поэтому продавцы стремятся найти покупателя, готового сразу внести деньги за покупку квартиры. Сумма должна быть не меньше, чем остаток долга продавца по кредиту.

Варианты продажи залоговой(ипотечной) квартиры

Схема продажи квартиры в большинстве случаев выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца на счет в банке, банк снимает с квартиры обременение, на следующий день после того, как остаток долга погашен, выдается закладная на квартиру с записью о выплате всей суммы кредита.

Если для приобретения квартиры покупатель использует наличные деньги, то он сначала передает сумму для погашения кредита, а оставшуюся вносит в тот же день, когда получена закладная с записью о гашении.

Когда для покупки используется новый ипотечный кредит в другом банке, то после получения закладной покупатель снимает обременение в Росреестре. На сделку стороны выходят только после регистрации погашенного обременения.

Еще один способ продажи залоговой квартиры — когда покупатель берет ипотечный кредит в том же банке. «Тогда покупатель и продавец одновременно приходят в банк, подписывают договор, происходит смена заемщика», — рассказывает директор АН «Кром» Алексей Лагутин.

Для покупателя это самая простая и безопасная схема. Жаль, что не все банки предлагают такие условия. До недавнего времени таким образом работал Сбербанк, но с осени он перестал кредитовать покупку своих залоговых квартир.

Теперь продать квартиру по такой схеме можно только заемщику банка «ВТБ 24».

«На таких условиях банк «ВТБ 24» работает со своим ипотечным портфелем, но по тем закладным, что он купил у Агентства ипотечного жилищного кредитования, банк так не работает, — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская.

— К сожалению, далеко не все продавцы с кредитами АИЖК это понимают.

Их обслуживает банк «ВТБ 24», они вносят платежи по своим кредитам через кассу этого банка, поэтому считают, что тоже подходят под эту программу, однако единственная возможность продать залоговую квартиру с кредитом АИЖК — найти покупателя с деньгами».

С продажей квартиры, купленной в ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, дело обстоит непросто. Во-первых, такие кредиты зачастую выдавались с минимальным первоначальным взносом, поэтому остаток долга по ипотеке на момент продажи остается большим.

В некоторых случаях он может даже превышать рыночную стоимость квартиры. Во-вторых, закладные, которые нужны при продаже квартиры, находятся не в Красноярске, и их приходится ждать. С момента, когда заемщик пишет заявление на погашение кредита, до того, как закладная доставляется в банк, проходит не меньше 30 дней.

В остальных банках закладные поступают на следующий день после подачи заявления.

Риски при покупке залоговой квартиры

Покупка ипотечной квартиры несет для покупателя определенные риски, связанные с тем, что еще до регистрации сделки он передает продавцу крупную сумму. Поэтому для проведения такой сделки нужна поддержка профессионалов.

Риелтор согласует с банком процедуру снятия залога, объяснит покупателю схему сделки, предусмотрит условия, обеспечивающие максимальные гарантии для покупателя, составит предварительный договор купли-продажи, условия которого удовлетворят обе стороны.

Чтобы покупателя как-то в этой ситуации подстраховать, деньги вносятся именно в тот день, когда происходит списание платежа со счета продавца.

«Мы знаем механизм оформления документов и время транзакции в каждом банке.

Покупатель вносит деньги через кассу банка или перечисляет на счет продавца, получает банковский документ, в котором указано назначение платежа», — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

Специалисты работают над тем, чтобы сделать передачу денег для покупателей безопаснее.

«Если бы банки выдавали письменное согласие снять залог при условии, что сумма для погашения долга продавца заложена в банковскую ячейку и доступ к ней открывается после регистрации прав на покупателя, или использовали бы для передачи остатка по долгу продавца депозит нотариусов, то это дало бы покупателям полную гарантию, — объясняет Ирина Монастырская. — Тогда нотариус мог бы удостоверить сделку и сразу после этого передавал деньги в банк. Сейчас мы пытаемся эту схему с нотариусами отработать».

Ошибки при сделках с залоговыми квартирами

По словам специалистов, выставляя залоговую квартиру на продажу, продавцы придерживаются одной из трех стратегий. Одни за счет ее продажи стараются вернуть ту сумму, что должны банку. Другие стремятся продать выше рыночной стоимости на том основании, что они несли затраты при обслуживании кредита.

Третьи понимают: чтобы продать квартиру и уйти от нагрузки, которую они уже не способны нести, цену необходимо снижать.

Ведь если на рынке одновременно выставляется много похожих по характеристикам квартир, покупатель выберет тот объект, на котором нет обременения.

Рассматривать залоговую квартиру такой покупатель будет только в одном случае: если для него будет существовать определенная выгода — цена ниже, чем в среднем по рынку.

При этом сказать, что залоговая квартира обязательно должна выставляться по сниженной цене, нельзя, отмечают эксперты.

«В конечном счете все будет зависеть от ликвидности квартиры, — считает Алексей Лагутин, — если она ликвидна, цена значительно проседать не будет.

Если же у человека огромный долг и безвыходное положение, для того чтобы найти покупателя, ему, конечно, придется снижать цену».

Не снижать цену можно и в том случае, если остаток долга небольшой и не превышает 20 процентов от стоимости квартиры. Это та сумма, которую должны иметь для первоначального вноса покупатели с ипотекой. «Если залоговая сумма выше, круг покупателей сужается.

Скорее всего, это будут только люди с наличными деньгами, — говорит Ирина Монастырская, — покупателей, которые располагают наличными, на рынке немного, если исключить оттуда тех, кто в принципе не рискует и не пойдет на покупку такой квартиры, останется небольшое число покупателей.

Поэтому залоговая квартира — не простой объект, который можно легко реализовать».

Каждая такая сделка индивидуальна, говорят специалисты. Для ее проведения необходимо заручиться помощью риелторов, чтобы они нашли схему, которая подходит в случае этой конкретной квартиры.

Специалисты рекомендуют заемщикам, как только они начинают чувствовать, что ипотека становится для них непомерной нагрузкой, не доводить дело до появления просрочек, а стараться найти выход из ситуации.

Снизить финансовую нагрузку можно, если продать свою квартиру и купить взамен нее меньшую по площади. Тем более за последнее время снизились и ставки по ипотеке, и цены на квартиры.

Так что рынок сегодня предоставляет достаточно возможностей для решения этой задачи.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1659/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.