Продажа квартиры в долях нужен ли нотариус

Содержание

Когда нужен нотариус при сделках с недвижимостью в 2019 году

Продажа квартиры в долях нужен ли нотариус

Покупатели квартир часто боятся, что без нотариального удостоверения сделки переход права собственности не зарегистрируют. Этим их пугают статьи в интернете и сотрудники МФЦ. На самом деле в большинстве сделок с недвижимостью можно обойтись без нотариуса, но есть нюансы. Например, иногда выгоднее обратиться к нему и переплатить, чем делать все самостоятельно. 

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить. 

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариус нужнее покупателю квартиры, чем продавцу. Если договор признают недействительным, продавец все равно останется при полученных деньгах и сохранит право собственности на недвижимость. Для покупателя же нотариус существенно снижает риски. Ведь если сделку признают недействительной, покупатель потеряет деньги и лишится права на квартиру. 

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений. 

Конечно, удостоверение договора купли-продажи у нотариуса не снимает все возможные риски, но сводит их к минимуму. 

Тем не менее, сделки с нотариусом не могут полностью обезопасить от мошенников, неожиданных наследников, должников, скрытых недееспособных и прочих рисков. Поэтому иногда суды оспаривают даже сделки, заключенные с нотариусом. 

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, проверьте юридическую чистоту квартиры или оформите договор титульного страхования.

Проверка позволяет убедиться, что нет причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

А по условиям страхования, если потеряете права собственности на купленную недвижимость, получите страховое возмещение. Стоимость страховки — 0,3— 3% от стоимости квартиры.

Для каких сделок нотариус обязателен 

Продажа доли в общей собственности. С 1 августа 2019 года продажу всех долей в квартире не надо удостоверять у нотариуса.

Теперь если все совладельцы долевой собственности согласны на сделку, ее можно оформить без нотариуса.

Но если хоть один из собственников не принимает участие в сделке и не продает свою долю, остальным продавцам надо обратиться к нотариусу. Это касается как продажи, так и дарения.

Есть два исключения. Если продаете квартиру по программе московской реновации, идти к нотариусу не обязательно, даже если на продажу согласны не все дольщики. Если мать дарит долю ребенку при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нотариус тоже не нужен. 

Помните, что каждый собственник должен подписать нотариально заверенное согласие на продажу.  А если продается только одна доля, от остальных собственников понадобится отказ от приоритетной покупки. 

Сделки с недвижимостью по доверенности. Если продаете или покупаете квартиру по доверенности, сделку обязательно надо заверить у нотариуса.

Доверенность обязательно должна быть нотариальной — простую письменную доверенность Росреестр не примет.

Проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры, можно на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам: фамилии нотариуса, номеру и дате выдачи доверенности.

Убедитесь, что доверенность действует, уточните права продавца — уполномочен ли он получать деньги, подписывать договор.

Продажа квартиры по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением). Иногда престарелые люди соглашаются отдать квартиру после своей смерти в обмен за ежемесячное содержание (часто и единовременную выплату за квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной) и  уход.

Такой договор обязательно надо зарегистрировать у нотариуса, в присутствии которого пожилой человек подтвердит, что заключил с вами договор добровольно и действительно хочет отдать квартиру в обмен на уход. На время действия договора ренты на квартиру накладывается обременение.

Согласие супруга на продажу квартиры. Если покупаете у женатого или разведенного человека квартиру, сам договор купли-продажи можно не заверять, но у него надо заверить согласие супруга продавца на продажу квартиру.

Не важно на кого оформлена квартира, кто платит и продает, разведены супруги или нет — если не будет нотариального согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной.

Если между супругами заключен брачный договор, он также должен быть нотариально заверен.

Для каких сделок нотариус не обязателен 

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если: 

  1. у квартиры один собственник; 
  2. все дольщики квартиры согласны на сделку;
  3. квартира в новостройке;
  4. покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
  5. дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре.

Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая.

Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить. 

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги.

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему. 

Сделки с участием пожилых людей. Если среди собственников есть пожилые, разведенные, асоциальные люди или продавцы по доверенности, нотариус поможет снизить риски того, что сделку оспорят.

Но нотариус не врач, чтобы вынести заключение о полной дееспособности продавца — его могут выдать только эксперты. Если сомневаетесь, попросите продавца предоставить документы — например, справки из психоневрологического и наркодиспансера.

Если он против, от сделки лучше отказаться. В редких случаях на сделку приглашают врача для подтверждения дееспособности.

Когда сделку надо заверить максимально быстро. Нотариус сам отправляет документы в Росреест на регистрацию перехода права собственности — это займет от 1 до 3 рабочих дней после подачи, вместо 5 дней при самостоятельной подаче документов. Если от срока регистрации зависит возможность получения ипотеки, можно обратиться к нотариусу. 

Приятный бонус — у нотариуса можно провести расчет между продавцом и покупателем через его депозитный счет.

Такой счет используют для взаиморасчетов вместо банковской ячейки — покупатель переводит деньги нотариусу, а тот перечислит их продавцу, только после регистрации перехода права собственности нового владельца. Обычно этот дешевле аренды банковской ячейки и точно безопаснее, чем перевозить наличные. 

Источник: https://an-zss.ru/blog/kogda-nuzhen-notarius-pri-sdelkah-s-nedvizhimostju-v-2019-godu/

Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли

Продажа квартиры в долях нужен ли нотариус

Алексей Комаров: К дарению не применяется, например. То есть если я дарю свою долю Вам, то извещать остальных сособственников я не должен. К купле-продаже применяется, это наиболее распространенная сделка по отчуждению доли в праве собственности. Здесь необходимо уведомлять всех сособственников.

Мы уже как-то говорили в передаче о том, каким образом это происходит. Если в течение месяца с момента доставки уведомления никто из сособственников не приобретет эту долю, то я вправе продать свою долю любому третьему лицу. Кто такое третье лицо? Я, например, собственник, вы сособственник, все остальные – третьи лица.

Если я говорю, что продаю за миллион, а заключаю сделку за полтора миллиона, то несколько лет назад Росреестр не регистрировал переход по таким сделкам. Но потом под напором практики такая нелогичная позиция пала, и сейчас если вы продавали за миллион, полтора, два, то вы можете продавать.

Главное, чтобы цена была не ниже цены, указанной в уведомлении сособственникам.

В.: Какие еще условия должны содержаться в данном уведомлении?

А.К.

: Закон здесь поплыл, толком ничего не понятно, написано, что должны содержаться условия о цене и другие условия. То есть даже не сказано, какие другие условиях. Существенные условия? Но если существенные условия, то тогда мне нужно практически всю сделку переписывать в этом уведомлении, которое я отправляю.

Все те условия, которые я в сделке заявляю, являются для меня важными, соответственно существенными. Какие другие условия точно нужно указывать, пока никто не знает, никаких разъяснений на этот счет я, например, лично не видел.

Поэтому все существенными условиями считают условия договора купли-продажи. А какие в купле-продаже существенные условия? Это цена, предмет (это объект соответственно), пишут еще, как правило, согласен продавец на рассрочку или нет, перечень лиц, имеющих право на проживание.

Все обходятся обычно этими четырьмя условиями, которые в уведомлении и указываются.

В.: Что собой представляет такой документ, как отказ от покупки?

А.К.

: С отказом вообще интересная ситуация. Если посмотреть статью 250 ГК РФ, то там про отказ вообще ничего не сказано. В статье лишь указано, что если я продаю долю, то я вас должен уведомить. После этого я жду месяц, если вы не приобретаете по цене и на условиях, указанных в уведомлении, то я вправе продать любому другому.

А если я хочу раньше продать, если вы говорите, что не хотите покупать, что я месяц могу не ждать? Оборот недвижимости очень живой, ждать он не любит. Зачем ждать месяц, если можно не ждать. И вот появилась такая форма как отказ от преимущественного права покупки. В случае отказа интересен вопрос, должен ли я вас все равно уведомлять, и если да, то как.

Закон говорит, что я должен вас уведомить только письменно, то есть стипулятивно, устно, я вас не имею права уведомлять. Возникает вопрос, а должен ли я всё равно вас письменно уведомлять или нет. Вопрос открытый.

Вы приходите в нотариальную контору и пишете, что на условиях вам известных отказываетесь от преимущественного права либо за определенную стоимость, либо, как часто пишут, на любых условиях и за любую цену. Вы передаете отказ продавцу, продавец прикладывает отказ к сделке и продает свою долю ранее 30-дневного срока, о котором говорит статья 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка заключается, переход права собственности осуществляется. Я всегда на практике предлагаю всем тем, кто собирается продавать долю, и тем, кто собирается написать отказ, указать, что продавец уже письменно уведомил сособственника, и что отказник уведомление получил.

Я предлагаю в отказе писать, что «я надлежащим образом уведомлен и отказываюсь». Лучше указать в отказе конкретную цену, по которой отказывается сособственник покупать. Но оборот всё упрощает, и пока я таких громких конфликтов пока не слышал.

В.: Есть ли какая-то специфика у отказа несовершеннолетних?

А.К.

: Если несовершеннолетний отказывается от права, то в силу прямого указания в законе, отказ от права или отказ от имущества должен проходить согласование в органах опеки и попечительства, которые находятся в администрации соответствующего территориального образования.

Если, допустим, у меня доля 1/3, у вас тоже, и у вашего несовершеннолетнего сына 1/3, то для того, чтобы мне раньше продать 30-дневного срока, вы мне должны написать отказ вместе с сыном.

Если вы хотите такой отказ оформить, то вы должны идти в органы опеки и попечительства получать согласие на оформление такого отказа. При этом если я вам направлю письменное уведомление и подожду 30 дней, поскольку вы покупать не собираетесь, я могу продать без отказа и соответственно без разрешения органов опеки и попечительства.

В.: Правильно ли я понимаю, что собственник, получивший отказ, считается исполнившим свою обязанность уведомления?

А.К.

: По смыслу статьи 250 так и должно быть. Если вы пишете мне отказ, значит, в этом отказе указываете, что я вас уведомил. У нас в Санкт-Петербурге, как правило, когда отказы оформляются, то про уведомление ничего не пишут. Просто пишется, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки за цену и на условиях, мне известных». Хотя я еще раз говорю, что с точки зрения закона правильнее писать, что сособственник надлежащим образом уведомлен о продаже и отказывается.

Если в дальнейшем он захочет правом своим злоупотребить, то он может сначала оформить отказ, потом после заключения сделки сособственником-продавцом выйти в суд и сказать, что уведомление не получал, как в статье 250 написано, и требовать перевода права собственности на себя. Или вот другая ситуация, например.

Я оформил отказ вам от преимущественного права покупки, после этого (были разъяснения Пленума Верховного суда №25) я могу свой отказ отменить, направив вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ.

По общему правилу такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей регистрации. После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, то вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован.

По этому основанию сособственник признать сделку недействительной не может, однако также в течение трех месяцев может потребовать перевода права собственности на себя. Вообще такую сделку нотариусу и заверять нельзя, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю на недвижимость без согласия остальных собственников, то Росреестр приостановку сделает по регистрации перехода права собственности.

В.: Давайте подведем итоги

А.К.

: Итог заключается в следующем. Во-первых, в отказе указывайте, что лицо надлежащим образом уведомлено о предстоящей продаже и отказывается. Желательно в отказе хотя бы указать стоимость, за которую отказывается покупать. Так будет правильнее. Второй совет, когда вы будете отправлять отказы, то за отправлением уведомлений обращайтесь к нотариусу. В случае возникновения судебного спора нотариус выйдет в суд как третье лицо и засвидетельствует, что такие уведомления с таким содержанием действительно отправлялись.

При конфликте сособственников это очень сильно поможет, в случае если кто-то будет оспаривать получение определенного письма с определенным содержанием.

В.: Спасибо за ответ! Уважаемые зрители спасибо за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/248_sovety_notariusa_uvedomlenie_sosobstvennikov_o_prodazhe_doli_i_otkaz_ot_pokupki_doli/

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долях?

Продажа квартиры в долях нужен ли нотариус

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность — это имущество, собственниками которого являются 2 и более лица.

Общая собственность бывает как разделенная, так и не разделенная на доли.

Совместная собственность (т. е. без определения долей) возможна в случаях, определенных законом.

Например, имущество крестьянского фермерского хозяйства считается совместной собственностью. Долевой она будет, если члены КФХ сами об этом договорятся (см. п. 3 ст. 6 закона «О крестьянском…» от 11.06.2003 № 74-ФЗ).

При долевой собственности количество и размер долей определяются участниками или законом.

Владение и пользование имуществом сособственниками происходит сообща, по договоренности между собой, а распоряжение — каждым собственником по своему усмотрению. При этом если участник долевой собственности решит провести сделку с отчуждением своей доли, ему нужно будет учесть требования ст. 250 ГК РФ.

Рассмотрим их.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Оформление продажи доли у одного собственника 

Согласно ст. 250 ГК РФ, если один из собственников решил продать свою долю, в первую очередь эта доля должна быть предложена другим собственникам общего имущества.

Так называемое преимущественное право покупки существует 1 месяц со дня извещения о предстоящей продаже недвижимости. Оно подразумевает первоочередное право сособственников приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, что будут предлагаться желающим приобрести данное имущество третьим лицам.

По истечении 10-дневного (месячного) срока преимущественное право покупки утрачивается.

Предложение выкупить долю (извещение о продаже) должно быть составлено строго в письменной форме. Это положение корреспондирует с ч. 4 ст. 42 закона «О государственной…» от 13.07.

2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ): для госрегистрации перехода прав на долю в недвижимом имуществе продавец должен приложить к заявлению документы, подтверждающие проведенное им письменное уведомление других собственников о предстоящей продаже доли.

Если сособственники письменно отказались выкупать долю, регистрация перехода прав на недвижимость происходит в общеустановленные сроки, без оглядки на дату извещения. 

Как проводится сделка купли-продажи квартиры с несколькими собственниками 

Рассмотрим ситуацию, когда все долевые собственники хотят продать имущество, например жилую квартиру, третьему лицу.

Сделка проводится одним из двух способов:

  1. Оформляется договор купли-продажи, где со стороны продавца выступают все собственники квартиры. Текст договора включает заявление собственников об отказе от покупки прочих долей. Письменное извещение оформлять не нужно, будет считаться, что все собственники уведомлены надлежащим образом.

При регистрации перехода права на квартиру нужно будет разово уплатить госпошлину в размере 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Каждый собственник вносит госпошлину пропорционально своей доле. Например, если гражданину принадлежит 1/8, то в бюджет он вносит: 2000 × 1/8 = 250 руб. (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письмо ФНП от 19.09.2016 № 3329/03-16-3). 

  1. С каждым собственником оформляется отдельный договор купли-продажи доли.

В этом случае придется соблюсти порядок преимущественного права покупки, один из собственников возьмет на себя обязанность по направлению извещений другим. Госпошлина уплачивается в том же порядке.

Как составить сам договор – читайте в статье Договор продажи доли в общей долевой собственности. 

Нужно ли оформление у нотариуса договора купли-продажи доли в квартире 

В ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ сказано, что подлежат нотариальному удостоверению все договоры купли-продажи доли квартиры — и по одной, и по нескольким сделкам.

Отметим, что уведомление о предстоящей сделке и отказ сособственника от приобретения продаваемой доли у нотариуса заверять необязательно.

Если отказ от покупки был нотариально удостоверен, это будет означать бесспорное подтверждение отказа, и дополнительная проверка нотариусом не проводится.

Если же отказ составлен в простой письменной форме, нотариус будет вправе (пп. 4.3, 4.5 Методрекомендаций, утв. правлением ФНП, протокол от 28.03.2016 № 03/16):

  • отложить нотариальное действие;
  • направить запрос сособственникам об истребовании извещения для того, чтобы убедиться в одинаковом содержании извещения и отказа от покупки доли с точки зрения условий ее продажи. 

В ситуациях, когда отказ от покупки не оформлен, нотариусом проверяется соблюдение порядка извещения сособственников. Подробнее об этом читайте здесь: «Порядок продажи доли в квартире». 

ВАЖНО! Если договор купли-продажи доли заключен, а от оформления у нотариуса продажи доли в квартире одна из сторон уклоняется, вторая сторона может обратиться в суд для признания сделки действительной и проведения госрегистрации перехода права собственности на долю (решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 24.08.2017 по делу № 2-2859/17). 

*** 

Таким образом, происходит продажа квартиры с долями у нотариуса. Без участия этого должностного лица сделка невозможна.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/nuzhen_li_notarius_pri_prodazhe_kvartiry_v_dolyah/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.