Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Содержание

Квартиры в сданных домах продают по предварительным договорам – Рынок жилья

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию
Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

20.11.2012 | 10:00 62458

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ).

Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир. Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют.

«Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

[attention type=green]
Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом.
[/attention]

«Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев.

«В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме».

Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства.

Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик.

«И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже.

[attention type=green]
Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты.
[/attention]

Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор.

Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

[attention type=yellow]
На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.
[/attention]

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер

Предварительный демпинг Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект.

К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности.

Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97638/

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

[attention type=yellow]
Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.
[/attention]

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

[attention type=red]
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
[/attention]

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

[attention type=red]
То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.
[/attention]

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

[attention type=green]
Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.
[/attention]

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

[attention type=green]
Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.
[/attention]

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

[attention type=yellow]
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
[/attention]

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Как продать квартиру в строящемся доме

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

[attention type=yellow]
Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
[/attention]

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

[attention type=red]
Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 
[/attention]

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Квартиры в сданных домах продают по предварительным договорам – Рынок жилья

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию
Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

20.11.2012 | 10:00 62458

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ).

Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир. Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют.

«Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

[attention type=green]
Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом.
[/attention]

«Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев.

«В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме».

Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства.

Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик.

«И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже.

[attention type=green]
Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты.
[/attention]

Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор.

Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

[attention type=yellow]
На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.
[/attention]

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер

Предварительный демпинг Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект.

К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности.

Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97638/

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

[attention type=yellow]
Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.
[/attention]

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

[attention type=red]
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
[/attention]

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

[attention type=red]
То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.
[/attention]

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

[attention type=green]
Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.
[/attention]

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

[attention type=green]
Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.
[/attention]

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

[attention type=yellow]
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
[/attention]

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Как продать квартиру в строящемся доме

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

[attention type=yellow]
Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
[/attention]

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

[attention type=red]
Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 
[/attention]

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Квартиры в сданных домах продают по предварительным договорам – Рынок жилья

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию
Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

20.11.2012 | 10:00 62458

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ).

Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир. Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют.

«Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

[attention type=green]
Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом.
[/attention]

«Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев.

«В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме».

Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства.

Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик.

«И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже.

[attention type=green]
Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты.
[/attention]

Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор.

Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

[attention type=yellow]
На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.
[/attention]

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер

Предварительный демпинг Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект.

К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности.

Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97638/

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

[attention type=yellow]
Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.
[/attention]

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

[attention type=red]
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
[/attention]

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

[attention type=red]
То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.
[/attention]

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

[attention type=green]
Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.
[/attention]

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

[attention type=green]
Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.
[/attention]

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

[attention type=yellow]
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
[/attention]

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Как продать квартиру в строящемся доме

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

[attention type=yellow]
Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
[/attention]

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

[attention type=red]
Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 
[/attention]

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Квартиры в сданных домах продают по предварительным договорам – Рынок жилья

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию
Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

20.11.2012 | 10:00 62458

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ).

Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир. Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют.

«Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

[attention type=green]
Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом.
[/attention]

«Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев.

«В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме».

Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства.

Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик.

«И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже.

[attention type=green]
Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты.
[/attention]

Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор.

Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

[attention type=yellow]
На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.
[/attention]

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер

Предварительный демпинг Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект.

К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности.

Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97638/

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

[attention type=yellow]
Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.
[/attention]

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

[attention type=red]
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
[/attention]

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

[attention type=red]
То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.
[/attention]

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

[attention type=green]
Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.
[/attention]

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

[attention type=green]
Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.
[/attention]

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

[attention type=yellow]
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
[/attention]

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Как продать квартиру в строящемся доме

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

[attention type=yellow]
Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
[/attention]

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

[attention type=red]
Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 
[/attention]

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.