Продажа квартиры по переуступке что это значит

Содержание

Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

Продажа квартиры по переуступке что это значит

Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

  • решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
  • личная выгода (с целью наживы);
  • необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Риски

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию.

Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится.

Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Риски продавца

Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем.

Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Москвы или другого города будет отдано обратно продавцу.

То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

Риски для покупателя

Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию.

Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

  • банкротство застройщика;
  • риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
  • мошенничество со стороны застройщика;
  • вероятность долгостроя.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Продажа квартиры в новостройке без налога

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое».

В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.

В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере 13% от суммы, прописанной в договоре.

Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов.

Выглядят указания следующим образом:

  1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
  2. Подождать указанный ранее срок.
  3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из лицевого счета, справки о составе семьи.
  4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
  7. Произвести расчет по договору.
  8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
  9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
  10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Порядок действия при продаже по договору переуступки

Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции.

Она имеет приблизительно следующий вид:

  1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
  2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
  3. Найти покупателей.
  4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
  5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
  6. Подписать соглашение по переуступке прав.
  7. Осуществить расчет.
  8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.

Получение соглашение застройщика

Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.

Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре.

После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.

Подготовка пакета документа и заключение договора

А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи. Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи жилья.

В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

  • соглашение о долевом участии в строительстве;
  • договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • разрешение застройщика на процедуру;
  • платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
  • квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке.

Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика.

Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.

Регистрация в Росреестре

Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья.

Сторонам требуется:

  1. Подготовить перечисленные ранее документы.
  2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
  5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.

Расчеты по сделке

Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре.

Проводить расчет можно:

  • под расписку;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета.

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке.

Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).

Заключение и советы

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

рекомендация по продаже квартиры в новостройке по переуступке

Источник: https://xoms.ru/magazine/property/item/1889-prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Все, что нужно знать о переуступке права собственности

Продажа квартиры по переуступке что это значит

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант.

Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Виды переуступок

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

Особенности и возможные риски

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка.

Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением.

Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Как продать квартиру по переуступке?

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию.

Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/vse-chto-nuzhno-znat-o-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке что это значит

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Продажа квартиры по переуступке что это значит

Последние изменения: Январь 2020

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

 

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Продажа квартиры по переуступке что это значит

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: https://FB.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.