Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке – риски продавца при разных условиях

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Ипотека сегодня считается одним из основных способов купить или продать жильё, так как далеко не каждый может самостоятельно накопить требуемую сумму для такого приобретения.

Классическая трехсторонняя система кредитования предполагает исполнение всеми тремя сторонами зафиксированных законодательством обязанностей. И если осуществляется продажа квартиры по ипотеке, риски продавца могут быть выражены в финансовых или временных потерях.

Осознание этого побудит его принять меры предосторожности, которые стоит рассмотреть.

Преимущества продажи недвижимости через ипотеку

Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:

  1. Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
  2. Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
  3. В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
  4. Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.

Недостатки сделки

Основной слабой стороной процесса считаются временные затраты. Большое количество усилий тратится на сбор и оформление документации. В некоторых случаях требуется вложение средств, что происходит при вызове оценщика.

После составления окончательного варианта договора требуется дождаться, пока регистрация нового пользователя завершится. После этого банк начнет процедуру перечисления средств. Это большая сложность для продавца, которому деньги требуются срочно.

Этапы процесса

Традиционно продажа квартиры через ипотеку проходит несколько этапов:

  • приглашение эксперта для оценки состояния и стоимости жилплощади;
  • сбор документов по составленному банком списку;
  • обеспечение страховки объекта, который затем перейдет в залог банку;
  • составление предварительного и окончательного договоров купли-продажи;
  • после одобрения сделки следует перерегистрация собственника;
  • после перехода недвижимости под залог производится перечисление средств.

Каждый из этих этапов сопряжен с рисками. На первых этапах продавец может потерять время, если подготовленные им документы не были приняты банком. В некоторых случаях это связано с особенностями реализуемого жилья.

Ипотечное кредитование — это проект, рассчитанный на длительный срок, поэтому кредитор заинтересован в том, чтобы залоговый объект со временем не потерял своей стоимости. Важно, чтобы его можно было выгодно продать, если заемщик окажется неплатежеспособным.

Поэтому владельцам квартир в старых домах, которые вскоре могут быть признаны аварийными, труднее получить одобрение банка.

Причиной отказа в заключении ипотечного договора могут быть неправильные действия самого продавца. Некоторые покупатели могут просить искусственно поднять фактическую стоимость жилья, чтобы избежать уплаты первого взноса. И если факт таких действий вскроется, банк откажется принимать участие в такой сделке.

В процессе сбора средств кредитор может потребовать обязательное страхование имущества от несчастных случаев. Это позволит возместить убытки, полученные из-за пожара, затопления или стихийного бедствия из средств сторонней организации. Однако если страховой случай наступит до завершения регистрационных действий, получателем выплат окажется текущий собственник жилья.

На завершающих стадиях есть вероятность лишиться собственности, так и не получив денег. Такое возможно из-за банкротства банка или применения мошеннической схемы при заключении сделки. Хотя урегулировать процесс можно в судебном порядке, это потребует дополнительных времени и усилий.

Способы получения денежных средств

Чтобы снизить риски для продавца, банковскими организациями разработано несколько способов перечисления средств. Основным способом считается безналичный расчет. Как только квартира переоформляется на нового собственника, а также попадает в залоговое обременение, кредитор обязуется сделать перевод в течение 10 дней.

Для этого покупатель должен открыть счет в учреждении, выступающим третьим лицом в ипотечном договоре, или предоставить реквизиты другого банка. Однако стоит отметить, что при транзакции между разными организациями может быть списана комиссия в установленных ими размерах.

Если продавец хочет получить дополнительное подтверждение, что деньги будут им получены по завершению сделки, он может воспользоваться возможностями банковской ячейки. В таком случае после подписания соответствующих бумаг вся оговоренная сумма помещается в ячейку.

А после завершения всех процедур продавцу предоставляется доступ к её содержимому. Если банк предоставляет подобные услуги, ими можно воспользоваться бесплатно.

Если кредитор не работает в данном направлении, снять банковскую ячейку можно самостоятельно, поделив с покупателем расходы на её содержание.

Ещё одним способом передачи денег является перевод денежных средств на закрытый счет. После перерегистрации собственности покупателю предоставляется доступ к находящимся на нем деньгам.

Если заключается договор с использованием средств материнского капитала

Такая сделка считается достаточно частым явлением, если одной из сторон процесса выступает многодетная семья. В этом случае продавцу стоит убедиться в следующих моментах:

  1. дает ли пенсионный фонд свое согласие на перечисление средств;
  2. производились ли ранее обналичивания средств материнского капитала;
  3. находится ли на счете достаточная денежная сумма.

Если все эти пункты учтены, процесс может производиться двумя способами. При первом варианте материнский капитал выступает в роли первоначального платежа. После получения согласия пенсионного фонда заключается договор купли-продажи.

  Процесс перерегистрации и перечисления средств производится обычным для ипотечного кредитования путем.

Этот способ считается более безопасным для продавца, но в то же время затратным для покупателя, поскольку перевод средств из пенсионного фонда в банк может продлиться до двух месяцев.

Во втором случае покупатель дожидается получения средств материнского капитала на руки. После этого он использует их заключения договора об ипотеке.

При этом в течение всего времени, пока ожидается перевод из Пенсионного фонда, покупатель выступает в роли собственника оформляемого жилья.

Это не совсем выгодно для продавца, которому приходится ждать перечисления средств в течение двух месяцев после утраты права собственности на реализуемую недвижимость.

Если в квартире была сделана перепланировка

К обстоятельствам, которые помешают использовать ипотечное кредитование при продаже жилья, является перепланировка помещения. Сейчас все чаще люди не просто выполняют косметический ремонт в квартире, но и капитально перестраивают её. Речь идет о превращении раздельного санузла в совместный, объединение комнаты с кухней наподобие студии или разделение пространства перегородкой.

Согласно действующему законодательству все эти действия должны быть соответствующим образом оформлены. Для этого требуется согласование перепланировки с жилищной инспекцией.

Если из-за незнания установленных норм эти процедуры не были сделаны своевременно, можно попробовать урегулировать вопрос задним числом.

Если конструктивные изменения в квартире не выходят за рамки норм безопасности, получение подтверждающих документов не превратится в большую проблему. В противном случае, ожидать одобрения банка не стоит.

Источник: https://ProKredityBanki.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavtsa

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Продажа ипотечного жилья – довольно частая практика на рынке недвижимости. Хотя процесс отчуждения подобного имущества с обременением может быть затянут и иметь некоторые сложности, чаще всего обе стороны сталкиваются с минимальными рисками при заключении договора купли-продажи.

Какие именно осложнения и спорные ситуации могут ожидать продавца, а также как избежать потенциальных рисков, вы узнаете в этой статье.

Можно ли продать ипотечное жильё?

Далеко не каждая семейная пара может позволить себе купить жилое помещение на первичном рынке. Чаще всего на выручку гражданам приходит кредитование. Наличие ипотеки на квартире считается обременением, поэтому перепродажа такого жилья обычно вызывает массу осложнений.

Большинство покупателей предпочитают не связываться с ипотечными объектами недвижимости, однако не меньше рисков имеется для продавца подобного жилья.

Выделяют 2 способа отчуждения квартиры, обременённой неоплаченным до конца кредитом:

  • переоформление ипотечного договора на имя нового владельца (покупателя);
  • оплата оставшегося долга по жилью с помощью средств, предоставленных покупателем, и заключение договора купли-продажи.

В первом случае изменение плательщика по кредиту и передача прав на имущество осуществляются с согласия банковского учреждения, с которым подписывался договор об ипотеке. Второй вариант несколько легче, так как разрешение от банка получать не требуется, однако покупателю необходимо внести оставшуюся сумму долга.

После этого имущество полностью переходит во владение продавца, и он может составить договор купли-продажи (в этом случае жильё уже не будет иметь обременений).

Риски продавца при продаже квартиры под ипотекой

Независимо от способа отчуждения жилого помещения, обременённого ипотекой, обе стороны сделки сталкиваются с определёнными затруднениями и рисками. Рассмотрим ниже основные сложности, возникающие при заключении сделки у продавца имущества:

  • неисполнение обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем (во избежание наступления подобного события рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи и просить оплаты аванса);
  • признание сделки недействительной (например, если договор купли-продажи был заключён без получения разрешения от банка, оформившего кредит);
  • потеря оригиналов документов на квартиру (если продавец неосмотрительно передал данные бумаги покупателю до момента подписания основного договора и передачи денежных средств);
  • отсутствие одобрения банка в отношении смены плательщика ипотеки (если покупатель не сможет подтвердить свою платёжеспособность, банковское учреждение не даст согласие на переоформление документов на квартиру и заключение договора купли-продажи);
  • риск столкнуться с мошенниками (шанс встретить квартирного афериста крайне мал, так как одной из сторон сделки выступает банк).

Таким образом, при соблюдении осторожности и правил осуществления продажи жилья в ипотеке риски для продавца считаются минимальными. То же касается возможных осложнений для стороны, приобретающей квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Военные, проходящие службу по контракту, имеют шанс получить особый вид ипотечного займа, предназначенного специально для военнослужащих. Отличительной стороной подобного кредита считается погашение ежемесячных платежей государством (начисление денежных средств происходит непосредственно на счёт, предназначенный для оплаты ипотеки).

Продажа жилья, обременённого данным видом кредитования, имеет определённые сложности:

  • существенные финансовые затраты при оформлении требующегося пакета документов (в этом случае при отчуждении объекта необходим большой комплект документации, собираемый за счёт владельца жилья);
  • длительный процесс отчуждения имущества (связан с поиском дополнительных бумаг).

Продажа жилья, обременённого военной ипотекой, осуществляется только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Это связано с тем, что до этого момента квартира находится в собственности банковского учреждения и государства (а именно Министерства обороны РФ).

Формально риски продавца при продаже квартиры под ипотекой подобного вида минимальны, однако многие граждане, желающие приобрести жильё, с настороженностью относятся к данному виду обременения. На практике покупатели стараются избегать жилых помещений, обременённых военным кредитованием.

Как избежать обмана со стороны покупателей?

Отчуждение жилого помещения, обременённого ипотекой, может затянуться по сравнению с обычной процедурой. Во избежание возникновения спорных ситуаций и обмана со стороны потенциальных покупателей специалисты рекомендуют ознакомиться с приведёнными ниже советами:

  • не доверяйте заключение сделки посторонним гражданам (если у вас нет времени самостоятельно заниматься продажей жилья, обратитесь в специализированное агентство, имеющее репутацию и официальное разрешение на осуществление своей деятельности, или оформите доверенность на имя близкого родственника, например, супруга);
  • не передавайте оригиналы документации на объект недвижимости до момента подписания основного договора купли-продажи;
  • при наличии каких-либо сомнений в честности продавца запросите документы, подтверждающие его платёжеспособность и место работы;
  • при необходимости обратитесь за помощью квалифицированного специалиста (например, адвоката).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski/

Какие риски продавца при продажа квартиры по ипотеке?

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Бывает, что в жизни происходят  серьезные изменения, которые тянут за собой и другие последствия. Когда такое происходит в жизни должника по ипотеке, порой приходит понимание того, что больше жилье, купленное в ипотеку не нужно, например, при разводе или смерти супруга. Тогда человеку хочется избавиться от угнетающих кредитов и ненужного жилья.

Встает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную по ипотеке, долги по которой еще не выплачены до конца? И как это сделать правильно, чтобы избежать нежелательных последствий, то есть продать без рисков? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье ниже.

Можно ли продать такое жилье?

Конечно, продать жилье, находящееся в ипотечном кредите можно, но это разрешено только с согласия банка. Кроме того, необходимо, чтобы сделка проходила под строгим контролем юристов и банка.

Ведь, если вы не будете соблюдать необходимый порядок проведения сделки, то можете нарваться на мошенников, либо провести ее не правильно – тогда ее могут признать недействительной.

Для того, чтобы избежать подобных ошибок – расскажем вам о порядке проведения сделки.

Порядок заключения сделки

Итак, рассмотрим подробно, в каком порядке нужно действовать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Найти покупателя и обсудить с ним делали продажи через ипотеку;
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить задаток, подтвердив получение денег в расписке;
  3. Оценить стоимость квартиры через независимого эксперта – цена должна получиться не меньше, чем в кредитном договоре;
  4. Далее нужно получить у покупателя заверенные копии документов, либо оригиналы, которые потребуются для банка;
  5. Затем нужно передать эти документы в банк, вместе с заявлением для одобрения сделки;
  6. После одобрения сделки банком заключается основной договор на продажу квартиры;
  7. Договор регистрируется в регистрационной палате или МФЦ;
  8. После регистрации покупатель получает выписку в Росреестре и с этими документами обе стороны сделки приходят в банк, где деньги покупатель перечисляет на счет продавцу (имеющуюся наличность или полученные в банке) и оформляет с банком договор ипотечного кредитования, если требуется.

Существует и другая схема, когда владельцем недвижимости до погашения ссуды является банк, тогда просто-напросто в банке перезаключаются договора, эта схема еще проще.

Схем передачи денег продавцу несколько, их мы рассмотрим отдельно позднее. Как можно заметить, процедура не так сложна, она лишь требует внимательности и соблюдения порядка сделки. Такой алгоритм проведения сделки поможет избежать мошенничества со стороны покупателя.

Варианты расчетов

Конечно, обе стороны сделки должны быть полностью заверены, что все пройдет без проблем. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов расчетов по сделке. Лучший вариант для конкретного случая проще будет выбрать сторонам самостоятельно, взвесив все за и против. Лучшие варианты для расчета это:

  1. Передача денег через посредника – банка. Банк закрывает ипотеку продавца либо переводит деньги на его счет, заключив договор с покупателем или получив от него деньги на счет.
  2. В банковскую ячейку покупатель кладет деньги, после заключения, деньги с банковской ячейки переходят на счет продавца.

Любой из данных способов огораживает стороны от мошенничества при заключении сделки, а также снижает риски банка.

Документы

Для того, чтобы заключить договор о купле-продаже квартиры, находящейся в ипотеке нужно собрать определенный перечень документов и предоставить их в банк и Росреестр, а именно:

  • Копия всех страниц паспорта собственников жилья;
  • Технический паспорт на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Оценку стоимости жилья;
  • Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра;
  • Документ, на основании которого продавец стал собственником помещения – договор с банком об ипотеке и договор купли-продажи;
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие ограничений;
  • Выписка, свидетельствующая о лицах, прописанных в квартире и их выписке.

Такие документы для перерегистрации договора ипотеки требует Сбербанк, в других банках понадобится приблизительно тот же перечень документов.

Возможные риски и способы их избежания

Конечно. Больше всего при совершении такой сделки рискует продавец квартиры, ведь он может продать квартиру и остаться с ипотекой, но это мало возможно, так как:

  • Все происходит под контролем банка;
  • Деньги можно передавать также через банк по факту регистрации сделки в Росреестре;
  • Если деньги не поступают на счет продавца – сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, а продавец сможет вернуть квартиру себе.

Продавцу не угрожает опасность получить фальшивые деньги, так как перевод будет через банк, где их проверяют.

Еще один риск, который самый реальный – банк не одобрил сделку. В этом случае банк может не сообщить о причинах отказа, поэтому решить эту проблему будет не так просто и возможно придется искать другого покупателя, так кК банк счел этого неплатежеспособным.

Если банк отказал после заключения предварительного договора с покупателем, когда тот уже передал аванс, то многие продавцы не знают, нужно ли возвращать аванс, в двойном ли размере и что делать дальше. Поэтому мы разъясним этот момент.

Так как сделка сорвана по вине третьих лиц, то есть банка, то возвращать аванс в двойном размере не нужно, а только переданные покупателем средства. Аванс возвращается в двойном размере, только если продавец от своей части договоренности откажется сам.

В любом случае, до полного перехода прав и завершения сделки залоговые средства лучше никуда не тратить.

Вывод

Представленная схема продажи квартиры через ипотеку построена так, чтобы уменьшить возможные риски сделки. Вся процедура происходит под контролем банка, а если вам необходим больший надзор за процессом, вы можете нанять юриста для сопровождения сделки. Если соблюдать данную инструкцию вы избежите рисков и без проблем сможете реализовать ипотечную квартиру!

Источник: https://kreditadvo.ru/kakie-riski-prodavtsa-pri-prodazha-kvartiry-po-ipoteke.html

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца в 2019 году и подводные камни

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/prodaja-kvartiry-v-ipoteky-riski-prodavca-v-2019-gody-i-podvodnye-kamni.html

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке: процесс, процедура продажи, проверка состояния объекта недвижимости и ее оценка

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

При продаже жилья в ипотеку многие продавцы боятся рисков, которые могут подставить под удар их финансовое состояние. Из-за опасений быть обманутыми владельцы недвижимости зачастую отметают данный вариант продажи. В статье будут рассмотрены обязательства и возможные риски при продаже жилья в ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Основные этапы:

  • Поиск покупателя.
  • Обсуждение с ним деталей сделки по ипотеке.
  • Составление предварительного договора с указанием деталей сделки. Если вносится задаток, пишется расписка, в которой указывается переданная сумма.
  • Аудит состояния жилплощади.
  • Выявление рыночной стоимости недвижимости с помощью проведения оценки независимым экспертом.
  • Страхование продаваемой недвижимости.
  • Сбор необходимых документов и их передача в банк.
  • Ожидание одобрения сделки кредитором.
  • После его получения — составление основного договора и регистрация его в Регпалате.
  • Получение покупателем подтверждения на собственность с обременением в Регпалате.
  • Перевод денег за квартиру продавцу.

Проверка состояния объекта недвижимости

Во время проведения аудита объекта недвижимости производится проверка:

  • строительных конструкций (стены, перекрытия, пол), поиск трещин, плесени и потёков;
  • коммуникаций, батарей и водоснабжения, на предмет отсутствия следов коррозии и протечек;
  • окон и дверей, для уверенности в их целостности, а также подтверждения функционирования систем доводчиков и других дополнительных устройств;
  • электропроводки открытого типа, работоспособности розеток, выключателей, потребителей электроэнергии, проверка на отсутствие обугливаний, искрения и др.

Контроль производится в два этапа: изначально проверка осуществляется под контролем покупателей, а затем — представителем кредитора.

Если в ипотеку планируется продажа «вторички», аудиторская проверка может включать также контроль соответствия планировки жилья плану технической инвентаризации, которые не всегда соответствуют друг-другу.

Если сделка происходит без посредничества банка, предоставление технического или кадастрового плана не потребуется.

Страхование

Страхование недвижимости при покупке в ипотеку предназначено для сохранения квартиры в адекватном состоянии, это гарантирует банку возврат выделенных денежных средств, если ипотека не будет выплачена.

Обычно объект недвижимости в этом случае страхуется от возможного возгорания, затопления, стихийных бедствий или повреждения. Страхование при покупке в ипотеку происходит за счёт покупателя.

Однако, при наступлении страхового случая возмещение получает владелец квартиры (если будет установлена его непричастность к случившемуся).

Передача квартиры банку в залог

Для получения согласия банка на сделку по ипотеке необходимо произвести следующие действия:

  • подписать кредитный договор;
  • передать права требования, подписав договор купли-продажи;
  • оплатить госпошлину в размере 2 000 руб.;
  • зарегистрировать данные договоры в госрегистратуре (занимает около 2х недель).

Пройдя регистрацию, покупатель становится собственником приобретаемого жилья, получая право собственности с обременением. Квартира переходит в залог к финансово-кредитному учреждению. Ограничения на собственность снимаются после полной выплаты ипотеки.

Какие документы необходимо предоставить банку продавцу недвижимости

Продавцу необходимо передать банку следующие документы, которые помогут банковской структуре провести проверку жилплощади:

  • копии паспортов собственников жилья;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру;
  • бумага, констатирующая переход помещения в собственность продавца ( завещание, договор, дарственная и др.);
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт, содержащий экспликацию и инвентарную стоимость (если старше 5 лет, необходимо обновить);
  • выписка из Росреестра (по которой помещение не должно быть заложено или арестовано);
  • расширенная выписка из жилконторы (подтверждающая отсутствие прописанных в квартире «проблемных» жильцов, судимых и т.д.);
  • документ, в котором указана оценка стоимости жилья.

Данный список документов может дополняться, в зависимости от финансово-кредитного учреждения, необходимостью приложения к пакету документов поэтажного плата, выписки из домовой книги, справки из БТИ и других бумаг. Начиная оформлять ипотеку, стоит уточнить в банке данные о необходимом пакете документов.

Какие риски несет продавец недвижимости

  1. Одним из рисков является отказ банка в проведении продажи квартиры по ипотеке. Кредитное учреждение может отказать в сделке в случае износа жилплощади свыше 70%, возраста постройки старше 1957 г., неудовлетворительном состоянии жилья и пр.

    Отказ банка является поводом для возврата залога за квартиру, больше ничем продавец жилья в этом случае не рискует, т.к. сделка отменилась по инициативе третьих лиц. Именно поэтому не стоит торопиться с растратой полученного залога. Требования покупателя о возвращении суммы в двойном размере можно смело отклонять, т.к. они неправомерны.

    Продавец не отказывался от своих обязательств, поэтому его вины в случившемся нет. Чтобы не оказаться в такой ситуации, продавцу лучше самостоятельно провести предварительную проверку юридической чистоты жилплощади и устранить факторы, которые могут негативно сказаться на решении банка.

  2. Оформление крупных сделок может привлечь мошенников, желающих поживиться за чужой счёт. Чтобы не стать их жертвой, не стоит предоставлять оригиналы документов, тем более передавать их третьим лицам. Даже копии документов лучше предоставить банку самостоятельно. В этом случае можно будет не сомневаться в отсутствии обмана со стороны покупателя.

  3. Признание сделки недействительной. В такой ситуации приобретенное имущество возвращается: продавец получает назад продаваемую квартиру, а покупатель — все заплаченные за нее деньги. Сделка может быть признана судом недействительной спустя несколько лет после ее заключения.

    За этот период покупатель может осуществить перепродажу жилплощади, иногда она может быть продана несколько раз. В этом случае возвращение квартиры первоначальному собственнику станет большой проблемой.

  4. Оформление квартиры в залог требует большой осторожности. Предоставляя ипотеку, финансово-кредитное учреждение просит продавца оформить жилплощадь в залог.

    Главным фактором является срок такого переоформления. Если продажник не хочет, чтобы его квартира попала в незаконное распоряжение, оформление следует отложить только после полного расчета.

  5. Завышение стоимости квартиры несёт для продавца определенные риски.

    Если расписки составлены неверно, при расторжении сделки продавец останется должен вернуть приобретателю аванс, который составляет 20% от стоимости (завышенной) жилплощади. В том случае, если квартира все же была продана по завышенной стоимости, с нее придется платить завышенный 13%-й налог.

Самым опасным этапом при продаже квартиры в ипотеку считается передача денежных средств. Продавцы чаще всего опасаются неполучения денег за квартиру, получения меньшей суммы и того, что купюры окажутся подделкой. Для уверенности в получении денег за квартиру в полном размере стоит обращаться, в первую очередь, в надёжный банк. В этом случае неполучение денег будет невозможно из-за строгого контроля сделки банковскими структурами, которые заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно.

Выбирая способ оплаты через ячейку, продавец становится, фактически, владельцем заложенных в нее средств. Подтвердив факт передачи права собственности на жилье, можно свободно получить деньги от продажи. В случае неоплаты приобретаемой жилплощади продавцу возвращается продаваемое жилье, для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

Стоит заметить, что непоступление денег происходит крайне редко. Попадание поддельных денежных средств также крайне невероятно. При передаче денег через банковскую структуру производится их тщательная проверка. Принимая от покупателя часть денег наличными, можно их проверить в этом же банке с помощью специальной техники.

Процесс продажи квартиры через ипотеку является ответственным шагом. Банки стараются минимизировать всевозможные риски, поэтому, выбрав надежный банк, можно быть уверенным в безопасности сделки.

  • Алексей
  • В изрбанное
  • Распечатать

Источник: https://samsebefinansist.com/ipoteka-riski-prodavca-i-process-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.