Продажа квартиры ипотечнику

Содержание

Как продать ипотечную квартиру, если покупатель – сам ипотечник

Продажа квартиры ипотечнику

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, всегда считается сложной сделкой. Особенно непросто реализовать такую недвижимость, если покупатель сам намерен прибегнуть к ипотечному кредиту. «Разумная Недвижимость» узнала у экспертов, как правильно действовать в данной ситуации.

Сложности ипотечных продаж

Прежде чем перейти к алгоритму действий, необходимых для продажи ипотечной квартиры, рассмотрим, какие именно сложности свойственны таким сделкам.

Одна из сложностей – это разрешение на продажу, которое необходимо получить у банка, рассказывает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин. Для этого нужно согласовать с банком, каким образом будет проходить сделка, как будет гаситься залог, а также утвердить с банком, покупателем и продавцом схему сделки.

Ещё одна проблема – это риски, которые наступают, прежде всего, у покупателя квартиры.

-Часто объяснить покупателю, что продавец – честный человек, очень тяжело. Риск заключается в том, что прежде чем банк даст разрешение на продажу квартиры, он потребует погашения оставшейся задолженности по кредиту.

У продавца этих денег, как правило, нет (иначе зачем продавать квартиру?). Поэтому эти средства, порой немаленькие, нужно взять у покупателя. А ещё покупателя волнует, что делать, если кредит с помощью его денег погашен, а продавец на сделку не выходит.

Судиться? Вот этого все и боятся, – комментирует эксперт.

Начинается долгий процесс переговоров, где каждая сторона старается себя подстраховать. Тем более что каждый банк работает по своей схеме погашения залога. И согласовать с банком удобную схему оплаты задолженности, устраивающую покупателя и продавца, порой крайне сложно.

Если же покупатель также решил воспользоваться ипотечным кредитом, то могут возникнуть дополнительные сложности.

По словам заместителя начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Ирины Тумановой, многие банки продают ипотечную квартиру только в рамках одобренного кредита в своём же финучреждении.

Либо размер собственных средств должен полностью покрывать остаток основного долга по кредиту. В некоторых случаях банки могут запросить дополнительную гарантию в виде залога на имущество покупателя.

Если продавец и покупатель – клиенты разных банков

Если продавец реализует ипотечную квартиру, а покупатель планирует приобрести её, используя ипотеку, то возможны две ситуации: во-первых, продавец и покупатель являются клиентами разных банков, во-вторых, продавец и покупатель – клиенты одного банка.

Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов привёл пример первой ситуации:

-Предположим, квартира стоит 4 млн рублей. Долг продавца перед банком составляет 1,5 млн. У покупателя есть 2 млн рублей, и он просит у банка кредит на недостающую сумму.

В данном случае банк может выдать одобрение на получение ипотеки при условии, что с квартиры будет снято залоговое обременение. Каждый банк предъявляет к недвижимости, на приобретение которой он выдает кредит, определённые требования, а именно – такая недвижимость должна быть без обременений.

На покупку квартиры, которая находится в залоге у другого банка, банк покупателя, как показывает практика, ипотеку не выдаст.

Александр Лунин полностью согласен с коллегой: по его словам, если покупателя кредитует другой банк, то такая сделка невозможна.

Поэтому, чтобы покупателю получить одобрение на кредит, обременение с приобретаемой недвижимости надо снять.

Для этого продавцу необходимо погасить задолженность перед своим банком и подать документы в регистрационную палату уже непосредственно для снятия обременения.

-Обычно у продавца денег на погашение задолженности нет, и рассчитаться с банком он планирует деньгами, которые получит от покупателя.

Покупатель, конечно, может рискнуть и выдать продавцу аванс для погашения задолженности с последующим снятием обременения, и затем подать документы на одобрение ипотеки.

Но риэлторы не советуют покупателям проводить сделки такого рода, так как между выдачей аванса и получением ипотеки проходит довольно большой промежуток времени, – комментирует Александр Москатов.

Если участники сделки – клиенты одного банка

Гораздо проще, если покупатель – заёмщик того же банка, в котором заложена квартира.

-Такую сделку провести вполне реально. В этом случае возможна перемена лиц по обязательствам. Нужно только учесть все нюансы: валютная ипотека или рублёвая, процент кредитования и прочее, – говорит Александр Лунин.

Что же такое перемена лиц по обязательствам? Это когда можно заменить сторону по кредитному договору – то есть заёмщика и залогодателя.

-В таких случаях кредитный договор переоформляется – обычно на тех же условиях, чтобы были у предыдущего заёмщика. Но сначала покупатель подаёт документы в банк на получение ипотечного кредита. В случае одобрения банк совершает процедуру перевода права собственности и обременения.

В некоторых случаях банк может пересмотреть условия действующего кредитного договора и предоставить кредит на иных условиях.

Например, по возрасту заёмщику могут увеличить срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж, или наоборот, – разъясняет руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор компании «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

В данном случае практически всегда квартиру можно приобрести (за исключением случаев, если покупатель по каким-то причинам не получает одобрения ипотеки). В каждом банке существуют свои программы для проведения взаимозачёта при проведении подобных сделок.

В целом отметим: продажа ипотечной квартиру покупателю-ипотечнику – весьма не простая процедура, да и не все банки участвуют в таких сделках.

-Как бы то ни было, задача риэлтора, который продаёт ипотечную квартиру, – продумать наиболее оптимальную и безопасную схему сделки, чтобы не подвести ни покупателя, ни продавца, – комментирует заместитель генерального директора АН «Невский простор» Алла Шинкевич.

Источник: https://miel.ru/press/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-esli-pokupatel-sam-ipotechnik-10535/

Продажа квартиры в ипотеке

Продажа квартиры ипотечнику

Причины продажи ипотечной недвижимости могут быть самыми разными – кто-то решил расширить жилплощадь и купить новую квартиру, кому-то стало трудно платить кредит и хочется его закрыть. Так или иначе при любых жизненных обстоятельствах продать ипотечную квартиру каждый стремится с максимальной выгодой для себя.

Особенно часто ипотечные квартиры продают сегодня валютные заёмщики, которые пострадали из-за девальвации рубля.

Внимательно ознакомившись с кредитным договором, вы практически наверняка найдете пункт предусматривающий условия распоряжения недвижимостью. Чаще всего банк указывает, что любые действия с объектом возможны только с согласия кредитора.

Поэтому первым шагом для вас должен стать визит в банк и письменное заявление о решении продать свою недвижимость. В случае, если вы не сообщили об этом, банк имеет полное право запретить сделку купли-продажи. После уведомления банка вы можете выбрать наиболее подходящий для вас вариант продажи квартиры и приступать к реализации сделки.

Рассмотрим самые распространённые способы продажи ипотечной квартиры.

Способ первый: За наличные

Вы можете воспользоваться услугами риелторов или самостоятельно заняться поиском покупателя, который готов заплатить за кредитное жильё ДО подписания основного договора купли-продажи. Другими словами – человека, который закроет за вас кредит еще до выхода на сделку. Чтобы обезопасить такой процесс желательно заключить предварительный договор купли-продажи или нотариальный договор задатка/аванса за квартиру. В договоре будет указан порядок расчетов, стоимость объекта и конечно то, что продавец обязуется продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снято обременение в Регистрационной палате. И пункт о том, что в случае не выхода на сделку вы обязуетесь вернуть оплаченный покупателем задаток/аванс за квартиру. Цена квартиры делится на две части: первая – это долг перед банком, а вторая – это оставшаяся сумма, которую получает продавец ипотечной недвижимости.

Первую сумму покупатель отдает до основной сделки, в качестве аванса или задатка. И именно эти деньги идут на погашение кредита.

В свою очередь, банк выдаст справку о погашении задолженности и закладную на квартиру.

Потом вам вместе с представителем банка необходимо пойти в Регистрационную палату или МФЦ и подать заявление о снятии обременения. С собой необходимо иметь следующие документы:

1. Паспорт собственника

2. Документы о праве собственности на квартиру.
3. Закладная на квартиру с отметкой банка о погашении кредита
4. Справка о погашении задолженности
После окончания регистрационных действий вам будет выдана выписка из Единого Государственного Реестра Прав, в которой будет указано, что обременение снято. Тогда можно переходить ко второй части. Это момент, когда заключается основной договор купли-продажи и покупатель передает вам или закладывает в ячейку (по вашей договоренности) оставшуюся сумму. И вы теперь уже вместе с покупателем направляетесь в Росреестр или МФЦ для регистрации вашей с ним сделки. Таким образом происходит продажа квартиры в ипотеке.

Способ второй: новая ипотека

В случае если вы хотите продать ипотечную квартиру потому что планируете приобретать новое жилье побольше хорошо подойдет вариант новой ипотеки. Самым разумным здесь будет обратиться в свой же банк. Если вы не допускали просрочек и ваш доход в данный момент позволяет вам увеличить сумму кредита, то банк одобрит вам ипотеку. Вам останется только найти покупателя с наличными на свою квартиру и подобрать новый объект для себя. Некоторые банки позволяют вам купить новую квартиру ДО момента продажи и закрытия кредита по старой. Просто по договору вам дадут определенный срок в который вы обязаны закрыть остаток долга. Например 1 год с момента новой сделки. Это позволит вам найти своего покупателя не спеша и при этом не ждать с переездом в новое место. Или вы можете провести одновременную сделку по продаже и покупке в банке.

Способ третий: от ипотечника к ипотечнику

Т.к. ипотека – это самый распространённый способ покупки недвижимости в России, то очень может статься, что покупателем вашей квартиры окажется человек, который хочет сделать это с помощью кредита. И здесь есть несколько вариантов проведения такой сделки. Если кредит у покупателя одобрен в том же банке, в котором у вас ипотека, то проблем не должно возникнуть. Банк проведет одновременное снятие старого обременения, перерегистрацию прав и наложение нового обременения. Вы не будете собирать разные документы, т.к. вся информация о вашем кредите и о параметрах кредита покупателя итак есть в банке. Если ипотека покупателя одобрена в постороннем банке, то здесь возникает ряд вопросов. Одним из требований банка часто является внесение первоначального взноса в день сделки непосредственно в отделении банка. То есть ваш покупатель обязан принести свои средства в банк и заложить их в депозитарную ячейку на время регистрации сделки. Но ведь эти деньги нужны вам для погашения долга за продаваемую квартиру. Поэтому здесь появляется два варианта. Первый – это постараться организовать сделку между двумя банками. Вам потребуется объединить усилия менеджеров двух кредитных организаций, чтобы они согласовали между собой порядок расчётов (чаще всего через аккредитив), юридические аспекты перехода права собственности и все детали закладных, а также процесс снятия залога одним юридическим лицом и наложение обременения другим. Сразу скажем, что такой вариант очень сложный. И многие банки изначально от него отказываются, т.к. в нем слишком много рисков и совместной работы для двух в принципе не заинтересованных в этом кредиторов. Поэтому попробуйте проработать второй вариант – уточните в банке покупателя можно ли ему передать вам весь первоначальный взнос в качестве аванса/задатка, а не приносить его на сделку. Если банк разрешит, то вы используете эти деньги для закрытия своего кредита. Снимите обременение и выйдете на сделку с покупателем и его банком уже со свободной от ипотеки квартирой.

Способ четвертый: помощь банка

К этому способу чаще всего прибегают тогда, когда наступила тяжелая жизненная ситуация и вам необходимо как можно скорее закрыть кредит и снизить кредитную нагрузку. Вы объясняете банку, что вам тяжело делать ежемесячный платеж и пробуете договориться о предоставлении кредитных каникул во время которых банк и вы попробуете найти покупателя. Возможно банк найдет их из числа своих клиентов, которые сейчас в поиске квартиры, возможно передаст на реализацию риелторам-партнерам, а возможно решит взять объект себе на баланс, то есть будет выкуп объекта самим банком. Но не стоит считать, что раз вам трудно платить, то банк возьмет на себя все ваши задачи по решению сложившейся проблемы. Да, каждому кредитору выгоднее реализовать проект и не уйти в убыток. Но при этом если банк не сможет быстро решить вопрос с реализацией недвижимости, то он так или иначе заставит вас платить. У вас будет идти просрочка и расти сумма штрафов и пеней. И если даже потом вы найдете покупателя, то можете совсем не получить никаких денег, т.к. все они уйдут на погашение вашего выросшего долга. Однако вариант помощи банка при продаже ипотечной квартиры все же имеет свои плюсы. Ведь работая с банком сообща, не оставляя все только на кредитора, вы сможете быстрее решить вопрос с закрытием ипотеки.

Продажа квартиры в ипотеке – непростая сделка. И стоит внимательно обдумать как вы будете е проводить. Сэкономить время и нервные клетки можно обратившись к специалистам – ипотечным брокерам, которые найдут выгодного покупателя и помогут оформить все документы, предусмотрев все возможные риски.

Источник: https://ipoteka.msk.ru/stati-ob-ipoteke/prodazha-kvartiry-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру в 2020 году – пошаговая инструкция

Продажа квартиры ипотечнику

Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, сегодня актуален для многих жителей нашей страны. Причин тому может быть огромное множество: ухудшение финансового состояния владельца, желание приобрести более комфортное жилье, получение выгоды при продаже и так далее. Осуществить данную сделку довольно сложно, но все же возможно.

Почему продают ипотечное жилье?

Согласно законодательству нашей страны заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом. Его передача другому лицу или дарение будут относиться к незаконным действиям, так как залогодержателем такой квартиры является банк. Только с его согласия можно осуществить такую сделку, как продажа квартиры в ипотеке.

На сегодня экономические реалии  таковы, что никто не застрахован от потери своего рабочего места и стабильного дохода. А так как ипотека выдается на большие сроки от двадцати до тридцати лет, то очень сложно предсказать наперед, сможет ли владелец ее добросовестно выплачивать.

Платежи за долгожданное жилье должны поступать в банк каждый месяц, без просрочек и в полном объеме. И даже в тех ситуациях, когда потребитель сталкивается с финансовыми проблемами, ему все равно придется исполнять свои долговые обязательства.

Именно тогда у владельца ипотечной квартиры может возникнуть желание избавиться от этого обременения.

Продать квартиру в ипотеке можно и с целью хорошо заработать. Например, такое жилье выгодно приобрести в залог в новостройке, когда начинается строительство. В это время ее цена будет являться довольно низкой, а вот по завершении строительства она может заметно возрасти.

Именно в этот период наиболее выгодно продать такую квартиру, закрыть ипотеку и получить хороший доход. Бывают ситуации, когда владелец строящейся квартиры перестает в ней нуждаться, например, получив жилье в наследство. И тогда он может спокойно продать ее, получив прибыль.

Действуя по этой схеме, нужно учитывать один нюанс: избавляться от такого жилья лучше всего до того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. В это время проще всего переоформить документы, а после сдачи в пользование владельцу придется столкнуться с бумажной волокитой. Кроме того, продавая вторичное жилье по ипотеке, ее владельцу придется снижать его рыночную стоимость.

Еще один жизненный пример: ипотечная квартира становится маленькой, так как количество членов в семье увеличивается или же заемщик находит более высокооплачиваемую работу.

В этих ситуациях владелец может попробовать приобрести еще одну квартиру по ипотеке, банком это не запрещается. Главное, чтобы у него имелись для этого необходимые денежные средства на первоначальный взнос и на дальнейшие ежемесячные выплаты по двум обязательствам.

Желание продать имущество, приобретенное в ипотеку, может возникнуть и при разводе супругов.

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру – рассмотрим пошаговую инструкцию

Владельцу квартиры с обременением необходимо самостоятельно отыскать покупателя для своего жилья.

Когда таковой будет найден и квартира ему понравится, рекомендуется сразу же открыть карты на то, что данное имущество находится в залоге у банка.

В случае если продавец будет выдавать информацию не полностью и постепенно вводить в курс дел покупателя, последний может попросту отказаться от сделки, так как заподозрит неладное.

Далее покупателю нужно будет обратиться в банк заемщика и изъявить там свое желание выкупить долговые обязательства продавца. После согласия банка между двумя сторонами сделки составляется предварительный договор купли-продажи. Его нужно будет заверить у нотариуса и согласовать со специалистами банка.

Следующим шагом является аренда двух депозитных ячеек в банке для совершения сделки. В одну из них покупатель вносит полностью оставшуюся сумму, необходимую для погашения долга банку. Во вторую ячейку переводятся остальные деньги от продажи жилья, они предназначаются продавцу.

После того, как банк снимет обременение, обе стороны сделки могут ее завершить, оформив настоящий договор купли-продажи.

Получить доступ к денежным средствам, заблокированным в ячейках, и банк и продавец смогут лишь тогда, когда договор продажи данной квартиры будет зарегистрирован в государственном реестре.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Продажа кредитных обязательств по ипотеке

Многие покупатели изъявляют желание купить кредитную квартиру, где продавцом выступает сам банк. Преимущество такой сделки вполне очевидно: цена на залоговое имущество является сравнительно доступнее, нежели рыночная стоимость подобной квартиры. Последовательность оформления такой сделки представляется следующим образом:

  1. Потенциальный покупатель обращается в банк для рассмотрения своей кандидатуры и предоставляет пакет необходимых документов.
  2. В случае одобрения сделки банком, покупателю нужно будет осуществить оценку жилья и застраховать его.

В этой ситуации перерегистрацией обременения в Росреесте занимаются специалисты банка. Покупателю потребуется лишь расписаться на документе, свидетельствующем переуступку кредитных обязательств.

Досрочное погашение ипотеки и последующая продажа такого жилья

Продать ипотечное жилье с целью купить другую квартиру – задача довольно сложная, но вполне решаемая. Трудности в первую очередь будут заключаться в поиске подходящего покупателя, так как не каждый согласится на такую сделку. Ведь на вторичном рынке жилья сегодня можно найти отличные альтернативные варианты, отличающиеся простотой в оформлении с точки зрения юристов.

В основном схема досрочного погашения ипотеки применяется к квартирам, находящимся на различных этапах строительства. Жилье в новостройке является популярным не только потому, что у него не было ранее пользователя, но еще и благодаря современной планировке, обширным площадям и прочим удобствам.

Найдя такого потенциального покупателя, продавцу ипотечного жилья нужно будет заключить с ним предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.

До этого момента ему нужно будет внести в банк предварительный аванс, равный сумме оставшейся задолженности по ипотеке и направленный на ее погашение.

После подачи заявления продавцом на закрытие кредита, обременение по данным обязательствам будет снято в течение пяти рабочих дней, если это Сбербанк. Далее покупатель отдает оставшуюся сумму продавцу, и они могут отправиться в регистрационную палату для переоформления документов.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Существует и такой вариант, когда продажа квартиры по ипотеке может осуществиться без присутствия продавца. Например, если владелец жилья вынужден уехать в длительную командировку, поменять свое место жительства или же просто у него нет возможности и времени на проведение данной сделки.

В этом случае снятием обременения будут заниматься сам банк, так как он является залоговладельцем, и покупатель. После завершения сделки по погашению ипотеки и переоформлению всех документов бывший заемщик сможет забрать оставшиеся деньги в любое время с депозитной ячейки в банке.

Определение суммы продажи ипотечной квартиры

По какой цене продать залоговое жилье принимает решение не только заемщик, но и сам банк. В обязанности кредитной организации входит контроль стоимости, по которой продавец желает осуществить сделку, сумма должна находиться в пределах установленной нормы.

Сделав цену высокой, продавец, скорее всего, будет очень долго искать своего покупателя. А если учесть тот факт, что спрос на кредитное жилье на рынке не слишком высок, то он рискует и вовсе не продать свою квартиру. Но и установив цену ниже необходимой, можно не рассчитаться с ипотекой.

Продавая ипотечную квартиру, нужно рассматривать всех потенциальных покупателей, в том числе и с материнским капиталом. Все риски полностью исключаются, так как банк будет очень тщательно проверять кандидата при переоформлении документов.

Банк будет контролировать также и перемещение денежных средств, что очень удобно и абсолютно безопасно как для продавца, так и для покупателя ипотечной квартиры.

Единственный нюанс: нужно заверять все договора с помощью нотариуса, даже если сделка осуществляется между родственниками.

В основном на продажу кредитной квартиры уходит три недели, из них пять дней отводится на снятие обременения, а остальное время затрачивается на оформление документов купли-продажи.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-ipotechnoj-kvartiry

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Продажа квартиры ипотечнику

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Продажа квартиры ипотечнику: все плюсы и минусы

Продажа квартиры ипотечнику

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно.

Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.

«Действительно, продажа недвижимости покупателю, пользующемуся услугами ипотечных программ банка, на первый взгляд может показаться несколько более затруднительной. Это связано с тем, что страховая компания и банк требуют подробную информацию о квартире: о ее собственниках, жильцах, техническом состоянии квартиры.

Однако, если подробнее рассмотреть этот вопрос, становится ясно, что фактически банк и страховая компания настаивают на предоставлении тех документов, которые покупатель должен запросить у продавца сам, чтобы иметь полную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а также зарегистрировать сделку.

Внимательное ознакомление с документами позволит ему, во-первых, избежать рисков, связанных с потерей права собственности, а во-вторых, определить реальную стоимость квартиры в соответствии с ее техническим состоянием и оценкой независимого эксперта», – рассказывает Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит».

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, обращает внимание, что «пакет документов, предоставляемых в банк для одобрения объекта, немного больше, чем тот, который нужен просто для регистрации сделки после подписания договора купли-продажи.

Но нужно учитывать, что если квартира, покупаемая за наличные средства, проверяется на юридическую чистоту (а это обязательно делают все риелторы, а те, кто не нанимает риелтора, отдают документы на проверку в юридические компании), то для такой проверки необходим тот же самый пакет документов, который требует банк. На сегодняшний день покупателей, которые не нанимают риелтора или приобретают квартиру без проверки, практически нет, поэтому можно сделать вывод: пакет документов для сделки с привлечением кредитных денег и за наличные средства одинаков».

Продавцу нужно предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру, • копии паспортов (свидетельств о рождении) собственников; • экспликация, поэтажный план, справка БТИ; • выписка из домовой книги;

• копия финансового лицевого счета.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, на любую сделку с квартирой потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Для проверки юридической чистоты квартиры понадобится выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По выписке из ЕГРП можно узнать о текущем составе собственников, наличии обременений. Расширенная выписка содержит историю объекта с 1998 года, из нее можно узнать обо всех сделках с этой квартирой.

«Банки и страховые компании требуют предоставления обычной выписки. Расширенную просят предоставить в редких случаях, если, например, квартира в собственности последнего хозяина очень недолго и если необходимо занижение до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи.

Получить такую выписку можно в Центральном аппарате Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (г. Москва, ул. Поклонная, д. 13) в течение пяти рабочих дней, получить может любой человек, государственная пошлина около 200 руб.

Расширенная выписка из ЕГРП делается столько же, сколько и обычная, – 5 дней», – рассказывает Кристина Рзаева.

Получается, что пакет документов при ипотеке, как правило, увеличивается только за счет справок из ПНД и НД (берутся за один день) и отчета об оценке (срок изготовления 3-5 дней). «Для продавца обычно это не критично», – подчеркивает Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка.

По словам Кирилла Суслова, руководителя ипотечного брокера «Легкокредит», обычно банки просят продавца до сделки предоставить копию паспорта и водительские права. Если водительских прав нет, то их может заменить военный билет. Если же и его нет, то придется брать справки из диспансеров.

Такие требования не у всех банков, но в случае, если собственники квартиры – пожилые люди, справки из диспансеров потребуются с высокой степенью вероятности. Справку можно получить в диспансере по месту прописки за один день. Туда надо прийти и сказать: «Мне нужна справка о том, что я не состою на учете».

Врач проведет с вами краткую беседу и выдаст справку».

Процедура независимой оценки квартиры – целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании. Продавцу нужно лишь в оговоренное время на полчаса пустить оценщика в свою квартиру.

«На самом деле продавец действительно немного проигрывает по срокам, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотеки.

Обычно в этом случае теряется от трех до семи дней на проведение оценки квартиры независимым оценщиком, а также получение заключения страховой компании о принятии на себя рисков по данному объекту недвижимости.

Как только эти заключения готовы – банк принимает решение об условиях сделки, в Альфа-Банке, например, все эти процедуры проводятся за три дня», – обнадеживает всех участников ипотечной сделки руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев.

Павел Рыбаков сообщает, что Русский ипотечный банк готов выйти на сделку в течение 2-3 дней с момента предоставления пакета документов. Но есть банки, которые более длительный срок одобряют квартиру, особенно если заемщик приобретает ее без помощи риелтора или ипотечного брокера.

Кстати, если продавец владеет жилплощадью менее 3 лет или по каким-либо причинам не хочет показывать полную цену квартиры, некоторые банки разрешают указать в договоре купли-продажи цену до миллиона рублей. Этот момент нужно лишь заранее оговорить с покупателем.

Существует проблема, связанная с тем, что «продавцы часто хотят получить деньги за квартиру прямо в день подписания договора купли-продажи, однако в случае ипотеки сначала должна пройти государственная регистрация перехода права собственности и залога в пользу банка. Но нетерпеливые могут найти компромисс: покупатель оплачивает ускоренную регистрацию договора купли-продажи, и уже через неделю, продавец получает деньги из ячейки», – отмечает Кирилл Суслов.

Итак, последовательность событий такова: – покупатель дает аванс, – продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк, – готовится отчет об оценке (срочная оценка – от суток; обычно 3 дня), – банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня), – подписание договора купли-продажи, – регистрация,

– выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

Илья Зибарев уверен, что «ипотечная сделка более надежна для продавца и для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются, и продавец получает дополнительные финансовые гарантии, у него снижается риск срыва сделки».

Покупатель по ипотеке – то, что называется на риелторском языке «прямой покупатель», который не зависит от альтернативных сделок. Продавая ему, можно избежать проблем, которые часто возникают у обычного покупателя на вторичном рынке, если он покупает эту квартиру на средства от продажи своей квартиры и хочет провести сделку в один день.

Главный аргумент для продавцов, считает Павел Рыбаков: «Наш клиент вызывает доверие. Это гражданин, которому банк не боится предоставить кредит, он не чета непонятным личностям, которые и с закладкой денег, и с регистрацией могут так на сделке намудрить, что можно и без квартиры и без денег остаться».

Банк фактически является стороной сделки и намерен провести ее так, чтобы потом не погрязнуть в судебных разбирательствах. Как правило, банки готовы предоставить сервис по проведению сделки: депозитарий, нотариус, регистрация, добавляет он.

К тому же основная сумма денежных средств выдается банком, и продавец получает гарантию, что купюры подлинные.

Таким образом, совсем немного проигрывая по времени, продавец по ипотеке получает весомые гарантии, что сделка пройдет гладко и спокойно и что деньги за квартиру им будут получены в полном объеме и вовремя.

Елена Бродская

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=160

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.