Продажа квартир от департамента имущества москвы

Содержание

Эксперт рассказал, как москвичам присоединить комнату в коммунальной квартире

Продажа квартир от департамента имущества москвы

Квартирный вопрос продолжает оставаться одним из самых острых для москвичей. Особенно когда речь идет о коммунальных квартирах. Как присоединить освободившуюся комнату и какую роль в этом играет право собственности на жилье, объясняет эксперт.

Добрый день, уважаемая «Вечерка»! Решилась попросить у вас совета по нашей ситуации. Мой брат проживает в двухкомнатной коммунальной квартире. Он инвалид 3-й группы и еще болен глаукомой, слепой на один глаз.

В декабре 2018 года его соседка умерла, и, так как он по инвалидности имеет право на дополнительные метры и приоритет в выкупе комнаты, мы обратились в Департамент городского имущества города Москвы с просьбой разрешить брату приобрести в пользование освободившуюся жилплощадь. Получив ответ, что мы можем приобрести комнату по льготной цене, мы подали заявление.

Долго ждали ответ и в итоге получили отказ. Аргументировано это тем, что, оказывается, в департаменте не числится свободная площадь по этому адресу. Соседка вроде как жива и продолжает занимать комнату. Почему ее не выписали при регистрации смерти — загадка. В Центре госуслуг района Люблино объяснений мы не получили.

Все наши дальнейшие блуждания по конторам, загсам и кабинетам ни к чему не привели. Нас, так сказать, мягко посылали по новым адресам и объяснять создавшуюся ситуацию и давать справки отказывались, так как мы не являемся родственниками умершей. В итоге мы не знаем, что делать.

Елена Борисовна

Растерянность Елены Борисовны вполне объяснима, ситуация выглядит неоднозначно. К сожалению, в письме не указано, на каком праве владеет комнатами брат Елены Борисовны и чем аргументирует свой отказ Департамент городского имущества. Исхожу из того, что комнаты принадлежат ему на праве собственности, и у Департамента городского имущества города Москвы не было сведений о смерти соседки.

Действительно, собственники, зарегистрированные по месту жительства в коммунальной квартире, в которой освободилась комната, имеют право на выкуп свободного жилого помещения по договору купли-продажи по льготной цене.

Департаментом городского имущества города Москвы в целях реализации освободившихся комнат в коммунальных квартирах, в том числе по льготной цене, утверждены формы заявлений согласно Постановлению правительства Москвы от 18.10.

2018 № 1285-ПП «О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы».

В описанном случае подлежит применению часть 6 статьи 38 Закона № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в соответствии с которой при отсутствии в коммунальной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях, а также занимающих в квартире жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

В случае отказа в выкупе комнаты брат Елены Борисовны может обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании отказа Департамента городского имущества города Москвы.

Но прежде чем подавать иск, необходимо получить в центре госуслуг выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу квартиры — в ней будут указаны сведения о всех собственниках комнат, то есть можно будет выяснить, кому на данный момент принадлежит освободившаяся комната, и с учетом этого понять, насколько обоснован был отказ департамента.

Так, если освободившаяся комната находилась в собственности умершей соседки, то она перейдет к ее наследникам, если таковые имеются. В этом случае брат Елены Борисовны не вправе ставить вопрос о выкупе комнаты у города, но может обратиться с таким предложением к новым собственникам.

Что касается искового заявления, то оно с соответствующими приложениями подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Срок исковой давности по оспариванию отказа составляет три месяца с момента получения отказа.

Кстати, согласно Закону города Москвы от 4 октября 2006 года № 49 «Об оказании адвокатами бесплатной юридической помощи гражданам Российской Федерации в городе Москве» определенные категории москвичей вправе бесплатно воспользоваться услугами квалифицированных юристов. Узнать, относитесь ли вы к одной из таких категорий, можно, например, в центрах госуслуг.

АДВОКАТ

Ксения Власова адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры». Осуществляет адвокатскую деятельность с 2010 года.

СПРАВКА

На базе высших учебных заведений города Москвы открыты бесплатные юридические клиники, в которые можно обратиться за получением правовой поддержки.

В их работе участвуют студенты, которые обучаются по юридическим специальностям, под контролем и руководством опытных преподавателей, практикующих юристов.

Работа юридических клиник регулируется Федеральным законом «О бесплатной юридической помощи в РФ» № 324-ФЗ. Выбрать ближайшую юридическую клинику можно на сайте codolc.com.

Запись на прием осуществляется по телефону Единой диспетчерской службы 8 (965) 294 93–33 по будням с 13:00 до 18:00.

Уважаемые читатели! Расскажите о проблеме, которая вас волнует, в письме и отправьте его на нашу электронную почту nedelya@vm.ru или на почтовый адрес редакции: 127015, Москва, Бумажный пр-д, 14, стр. 2, «Вечерка».

Пожалуйста, не забудьте сделать на конверте пометку «Юристу» и указать номер своего телефона для связи.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43512249-ekspert-rasskazal-kak-moskvicham-prisoedinit-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire/

Как выкупить помещение у Департамента городского имущества?

Продажа квартир от департамента имущества москвы

Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы – процедура, требующая учёта многих нюансов. Если статус покупателя и помещения отвечает всем требуемым условиям, то можно начать процедуру выкупа помещения в ДГИ.

Этап № 1. Подача заявления на преимущественное право выкупа

Бланк такого заявления есть в свободном доступе на правовых ресурсах. В нём должны присутствовать подробное описание предприятия и те обстоятельства, которые наделяют заявителя преимущественным правом.

Срок рассмотрения заявления – 2-3 месяца. В течение этого срока ДГИ может вынести решение об отказе или направить уведомление о праве выкупе. Если ДГИ признал за предпринимателем имущественное право, то дальнейшие события по ФЗ № 159 должны развиваться следующим образом:

  • Не позднее 2 месяцев после получения заявления на выкуп арендуемого помещения от предпринимателя-арендатора ДГИ должен провести оценку рыночной стоимости объекта будущей сделки.
  • Не позднее 2 недель после получения отчёта об оценке нежилого помещения ДГИ должен установить условия приватизации помещения.
  • Не позднее 10 дней после принятия решения об условиях приватизации ДГИ обязано направить предпринимателю предварительный договор купли-продажи.

Если заявителя устраивают все положения, прописанные в договоре, то ему даётся 30 дней на заключение договора купли-продажи. После совершения сделки предприниматель становится собственником помещения и получает свидетельство о праве собственности даже в случае неполной оплаты стоимости недвижимости.

Важно! Если Вас не устраивает выкупная цена помещения, Вы всегда можете её оспорить через арбитражный суд. Подробнее читайте ниже.

Этап № 2. Внесение оплаты за приобретённое нежилое помещение

По закону предусмотрено два способа оплаты: частями (рассрочка на период не более 5 лет) или единовременно. Предприниматель имеет право выбрать удобный для него способ. Раньше рассрочка была беспроцентной, в настоящее время начисляются проценты, составляющие 1/3 от ставки рефинансирования ЦБ на тот момент, когда ДГИ опубликовало сведения о продаже арендуемого помещения.

Если оплата будет вносится частями, то в Росреестре после заключения договора купли-продажи выдаётся свидетельство с обременением в виде залога. Это объясняется тем, что в ситуации покупки недвижимости, она остаётся в залоге у муниципальных органов, пока предприниматель полностью не рассчитается за приобретённое помещение.

Какие трудности могут возникнуть во время процедуры выкупа арендуемого помещения?

Важно! Департамент городского имущества проводит оценку стоимости арендуемого помещения без согласования с заявителем. Подавляющее количество отчётов об оценке приводят завышенные результаты, с которыми не согласен будущий покупатель – субъект малого и среднего предпринимательства.

Если заявитель не согласен с предложенной Департаментом рыночной стоимостью нежилого помещения, он может оказаться от будущей сделки и продолжать арендовать это помещение.

Но сотни компаний идут другим путём: после ознакомления с предварительным договором купли-продажи, они оспаривают стоимость через арбитражный суд.

По ФЗ № 159 предприниматели ИМЕЮТ ПРАВО на оспаривание рыночной стоимости арендуемого помещения, если считают её недостоверной и завышенной.

С какими сложностями можно столкнуться при оспаривании стоимости арендуемого помещения?

1. Организация сделала оценку арендуемого помещения у независимой оценочной компании и составила протокол разногласий. Чаще всего ДГИ отказывает в совершении сделки на условиях предпринимателя. В такой ситуации лучшее решение – обращение в суд.

Консалтинговая группа «Новые Горизонты» – это компания, в которой работают опытные специалисты, в практике которых около 100 выигранных дел, часть из них опубликована на нашем сайте. Мы не только осуществляем адекватную оценку нежилого помещения, соответствующую рыночной ситуации, но и помогаем доказать её достоверность на суде.

2. Потенциальному покупателю, как мы уже отметили выше, законом даётся 30 дней на заключение договора купли-продажи. При несогласии со стоимостью помещения предприниматель должен успеть в сжатые сроки:

  • осуществить независимую оценку стоимости арендуемого помещения;
  • заявить о разногласиях в стоимости в ДГИ.

Если заявление будет направлено в Департамент городского имущества позднее 30 дней, после того как орган направил проект договора, то потенциальный покупатель теряет своё имущественное право на нежилое помещение и, следовательно, сделка не может быть осуществлена.

Соблюдение досудебного и судебного порядка урегулирования разногласий – это гарантия того, что предприниматель после всех потраченных усилий не утратит имущественное право на выкуп нежилого помещения у города.

Консалтинговая группа «Новые Горизонты» предлагает помощь в снижении стоимости помещения, заявленной ДГИ.

Предварительный анализ перспектив выкупа помещения у ДГИ

Для предварительного анализа необходимо прислать по электронной почте или сообщить нам по телефонам следующие данные:

  • Площадь объекта недвижимости
  • Адрес объекта
  • ФИО и номер телефона

Консультационная и реальная помощь в виде представительства в арбитражном суде позволит существенно сэкономить на приобретении имущества у ДГИ и гарантирует соблюдение тех сжатых сроков, которые регулируются законом. Чтобы воспользоваться услугой, позвоните специалистам компании по телефону на сайте или оставьте онлайн-заявку. Мы перезвоним Вам в короткие сроки, так как понимаем, что каждая ситуация не терпит промедления.

Практика последних лет показывает, что при юридически грамотном проведении дела, суд в большинстве случаев выносит решения в пользу истца, т.е. субъектов малого и среднего предпринимательства, на основании которого предприниматели получают возможность сделать выкуп помещения у Департамента имущества Москвы на более выгодных условиях.

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/kak-vykupit-pomeshchenie-u-departamenta-gorodskogo-imushchestva/

Выкуп помещения у ДГИ Москвы по 159 ФЗ

Продажа квартир от департамента имущества москвы

  • подготовим все документы в срок до 30 дней.
  • проанализируем договор купли-продажи.
  • проведем независимую оценку стоимости обьекта.
  • добьемся снижения выкупной цены.

     

Выкуп у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление имущественного права и определенных льготных условий.

Согласно 159-ФЗ, стоимость квадратных метров определяется самим департаментом , поэтому не ориентируйтесь на кадастровую оценку она в большинстве случаев завышена.

 Сопровождение сделки по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства от 70 000 руб

 Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

1.

Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ) 2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества”, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) 3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ) 4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Департамент городского имущества сможет одобрить заявку на выкуп арендуемого помещения при соблюдении следующих условий: 

  • помещение непрерывно арендуется не менее двух лет на момент подачи заявления.
  • отсутствуют задолженности по арендным выплатам и неустойкам.
  • организация зарегистрирована в едином реестре малого и среднего предпринимательства.
  • обьект не включен в список предназначенных для передачи во владение и пользование субьектам малого и среднего предпринимательства. 

Даже долг в несколько рублей станет причиной для отказа со стороны ДГИ для получения права выкупа. 
Именно поэтому первый шаг нашего сотрудничества с клиентами всегда является анализ документации и получение справки об отсутствии задолженности. 

Получение сверок по договорам в Департаменте городского имущества (ДГИ) города Москвы.
Кому необходимо получать данные сверки?

Акты сверки ДГИ по договорам аренды земельных участков и нежилых помещений, договорам купли/продажи с рассрочкой платежа, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы, необходимо получать юрлицам и индивидуальным предпринимателям для отслеживания данных по финансово-лицевому счету в рамках заключенного договора.

Сверки ДГИ помогут предпринимателям четко и вовремя отслеживать платежи по договору аренды и купли/продажи, а также иметь оперативные данные о долгах, перерасчетах, пенях и прочих штрафных санкциях предусмотренных договором.

Зачем нужно получать сверки по договору аренды и как часто нужно это делать?
Довольно часто к нам обращаются клиенты, на которых ДГИ подал в суд из-за имеющейся задолженности по арендным платежам и штрафным санкциям.

С кем-то и вовсе расторгали договор аренды помещения, в которое было вложено столько сил и средств! А все из-за того, что клиенты пренебрегали получением сверок расчетов в ДГИ (по земельным договорам аренды и др.

), отслеживанием ситуации с выплатами по договору аренды, получением почтовой корреспонденции.

Вот несколько банальных примеров, которые, надеемся, помогут вам серьезнее относиться к данному вопросу:

У Департамента городского имущества изменились банковские реквизиты, а ваш бухгалтер их не отследил, и денежные средства не поступали на счет Департамента.

По какой-то причине вы могли выпасть из реестра малого и среднего предпринимательства, и ваша арендная ставка в связи с этим увеличилась, а вы по-прежнему платите по старой. Вы не получили письмо от Департамента с уведомлением об увеличении ставки арендной платы на текущий год.

Бухгалтер неверно рассчитывал проценты по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и из-за этого мог набежать приличный долг.

Эти и еще множество других причин могут стать неприятным сюрпризом для вас!

Во избежание неприятных последствий мы советуем нашим клиентам брать сверку по договорам, заключенным с ДГИ, хотя бы раз в два месяца, чтобы вы смогли оперативно выявить и решить возникшие проблемы. При таком подходе в случае образования долга по аренде он не успеет сильно вырасти и стать серьезной головной болью по его погашению.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ)

Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества — на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, постановление ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.

  • подготовка отчета об оценке арендуемого помещения.
  • подача протокола разногласий в ДГИ.
  • после получения ответа от Департамента подача иска в суд на обжалование стоимости выкупа.
  • назначение судом и проведение независимой судебной экспертизы.
  • по решению суда получение второго ДКП с новой, справедливой ценой. 

Чтоб выкупить помещение без наценок и переплат, настоятельно рекомендуем обратиться к услугам профессионалов.

Мы используем комплексные стратегии, благодаря которым выкуп без торгов возможен по адекватной стоимости, на основании преимущественного права приобретения нежилой недвижимости находящейся в распоряжении ДГИ.

По нашей практике в 95% выигрывают в аналогичных делах. При этом снижение стоимости помещения в таких случаях в среднем составляет 30-40%.

Источник: https://dgi.su/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.