Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

Содержание

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО !!! оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Для покупателя важно убедиться:

  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ !!! У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО !!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других.

  Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Квартиру продают по доверенности

Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

Последнее обновление: 02.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.
Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Что такое купля-продажа квартиры по доверенности и какие риски могут ожидать покупателя

Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

– Собираюсь покупать квартиру. Нашел подходящий вариант, но продает молодая женщина по доверенности. Квартира принадлежит ее матери, а та живет в другом городе и приехать на сделку никак не сможет. Цена отличная, по документам все в порядке, но очень смущает доверенность. Стоит ли соглашаться или можно потерять и деньги, и квартиру?

– Купля-продажа квартиры по доверенности возможна, что подтверждается ст. 185 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Доверенность может быть:

  • единовременной – для совершения какого-либо одного правового действия;
  • специальной – для совершения ряда определенных действий;
  • генеральной – для совершения абсолютно всех действий по сделке купли-продажи.

В том случае, о котором ведет речь читатель, речь, скорее всего, идет о последнем варианте, так как только генеральная доверенность дает право на полный спектр процедур по сделке – от заключения авансового соглашения до подписания договора купли-продажи, подачи документов на госрегистрацию и получения денег от покупателя.

Почему покупатели не любят связываться с продавцами по доверенности

В моей практике нередки ситуации, когда люди отказываются от выгодной сделки только потому, что продавец не может присутствовать на ней лично и действует через доверенное лицо. Такая сделка действительно несет больше потенциальных рисков, чем в случае, когда обе стороны присутствуют «живьем».

При этом основные риски несет именно покупатель, когда как продавцу практически нечего бояться. Основные подводные камни:

  1. Если доверитель скончался, то выданная им доверенность перестает действовать автоматически (ст. 188 ГК РФ). При этом закон обязывает правопреемников доверителя сообщить о его смерти лицу, которое действует по доверенности (ст. 189 ГК РФ). Здесь существует очень опасный момент: наследники не смогут вовремя оповестить о произошедшем лицо, действующее по доверенности. К тому же точной формы такого оповещения закон не прописывает. Получается, доверенное лицо вполне может действовать по уже не имеющей силы доверенности, и даже само не знать об этом.
  2. Доверенность должна быть заверена автоматически. При этом многие забывают, что нотариус никогда не устанавливает дееспособность пришедшего к нему человека: нотариус не врач и не обладает такой компетенцией. Он всего лишь удостоверяет, что подпись на документе принадлежит действительно обратившемуся к нему лицу и ничего более. Поэтому, если после совершения сделки окажется, что доверитель был недееспособным или ограниченно дееспособным, любой суд признает такую сделку недействительной и расторгнет ее. При этом деньги вам вряд ли кто-то вернет, поскольку по такой схеме нередко работают мошенники, которые навсегда исчезают с деньгами сразу после их получения.
  3. Доверитель по закону имеет полное право отозвать свою доверенность в любой момент. В результате доверенность превратится в листок бесполезной бумаги: любые проведенные по ней действия будут недействительны, а вы рискуете не узнать об этом.

И это далеко не все подводные камни, а лишь самые распространенные.

Способы обезопасить себя

Если вы решили, что плюсы от покупки квартиры перевешивают минусы, то вот несколько советов:

  1. Проверяйте факт действия доверенности на момент проведения сделки купли-продажи (на сайте ФНП).
  2. Внимательно прочитайте доверенность – в паспортных данных доверителя и доверенного лица не должно быть ошибок, а доверенное лицо должно действовать строго в соответствии с прописанными в документе полномочиями.
  3. Не связывайтесь с доверенностью, где есть пункт о праве передоверия – это большие риски.
  4. Обязательно требуйте свежие справки от доверителя и доверенного лица из психоневрологического и наркологического диспансеров.
  5. Требуйте общения с собственником квартиры – по скайпу или иной видеосвязи.
  6. Сохраняйте все документы от сделки и обязательно сделайте для себя копию доверенности.
  7. Не пожалейте денег и заручитесь поддержкой опытного риэлтора или юриста, иначе вы можете потерять гораздо больше, чем потратите на их гонорар.

Выводы

Подводя итог, могу сказать, что покупка квартиры по доверенности несет в себе много потенциальных опасностей, поэтому подходить к ней надо с умом и осторожностью, желательно – имея опыт или надежного профессионала под рукой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Ипотека , Купить квартиру , Осторожно, мошенники!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-stoit-li-riskovat-dengami-i-kak-ne-poteryat-vse-pri-sdelke.html

Продажа квартиры по доверенности: риски продавца и покупателя

Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры по доверенности  это возможность продать недвижимость для тех, кто не может участвовать в процессе совершения сделки лично.

Доверенность представляет собой документ, в соответствии с которым другое лицо наделяется правом на совершение каких-либо правовых действий от имени доверителя.

Какие риски существуют при продаже квартиры на основании доверенности?

Оформление

Продажа квартиры по генеральной доверенности начинается с ее правильного оформления. Данная процедура осуществляется в виде односторонней процедуры. Не требуется согласия принимающей стороны. Для этого достаточно устной договоренности между доверителем и доверенным лицом.

Данный документ можно оформить у нотариуса или в консульском учреждении Посольства РФ. Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом. Если речь идет о консульстве, достаточно заграничного паспорта с указанием сведений из гражданского паспорта. 

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления. Так, доверенное лицо может использовать в качестве предлога оформление документов на квартиру или наследства. Если человек слабо осведомлен в юридических тонкостях, он может подписать такой документ и тем самым передать полные права на заключение сделки от его лица.

Еще одним сложным моментом являются условия договора купли-продажи. Если доверенное лицо не будет заинтересовано в сделке, оно может продать квартиру за минимальную сумму и пойти на другие невыгодные условия для продавца. Поэтому важно не просто давать доверенность, но и описывать в ней все важные условия. А в качестве доверенного лица стоит выбирать по-настоящему надежного человека.

Основные риски

Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:

  • доверительная перепродажа;
  • аннулирование доверенности;
  • недееспособность доверителя;
  • смерть доверителя;
  • признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.

Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.

Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.

Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности. 

Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.

Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса.

Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки. Чтобы этого не случилось, необходимо передавать деньги через банковскую ячейку.

В этом случае доверенное лицо не сможет получить оплату до регистрации прав собственности.

В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.

С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал. В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим.

Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств. Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.

Но в данном случае вместе с прочими документами подается доверенность и гражданский паспорт доверенного лица. И на любом этапе сделку могут приостановить.

Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.

Методы защиты

Выдавая доверенность, необходимо максимально защитить себя от мошеннических действий. Для этого необходимо придерживаться следующего:

  1. отозвать доверенность в случае окончания срока ее действия или отмены доверителем;
  2. признать ее недействительной в судебном порядке, как и все действия, совершенные с ее помощью;
    давать доверенность только проверенным людям, в ответственности и честности которых вы полностью уверены;
  3. не составлять документ с неограниченными полномочиями, а выдать доверенность на совершение конкретных действий;
  4. не выдавать доверенность на получение оплаты;
  5. не выдавать доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи с получением аванса.

Сегодня существуют способы, которые позволяет оформить банковский перевод непосредственно сотрудниками банка. За сохранность денег на счете они несут полную ответственность. Поэтому по распоряжению владельца счета они могут перечислить средства по указанным реквизитам. Конечно, это приведет к затратам на комиссию банка, но это обезопасит ваши деньги.

Что касается покупателя, он должен лично проверить сделку на юридическую безопасность. По возможности, необходимо связаться с доверителем хотя бы по телефону. Если доверенное лицо не предоставляет его контактные данные, лучше отказаться от сделки. Если в качестве доверителя выступает пожилой человек, необходимо тщательно проверить, не ввели ли его в заблуждение.

Что требуется при продаже квартиры по доверенности?

Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.

Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-riski

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Продавец квартиры по доверенности риски покупателя

Это происходит до сих пор! Талантливые мошенники путем затейливых схем с участием поддельных доверенностей обманывают покупателей на рынке недвижимости.

Вы выбрали квартиру, и уже готовы ее купить, но на этапе знакомства с продавцом и проверки документов выясняется, что придется иметь дело не с собственником жилья, а с его официальным представителем, который услужливо показывает заверенную нотариусом доверенность. Такая ситуация не редкость, и не всегда подобные сделки заканчиваются благополучно.

Так рисковать или нет? Попробуем разобраться в нюансах этого вопроса.

Доверительные документы: разновидности и отличия

Существуют доверенности различных типов. Помимо генеральной, есть и разновидности, предполагающие, что их обладатель получает право проводить конкретный перечень операций от имени доверителя. А именно:

  • собирать документы от имени собственников;
  • решать различные вопросы в разных инстанциях;
  • с полным правом принимать участие во всех операциях, перечисленных в доверенности (продажа, передача в аренду, управление, пр.).

Последний пункт – особенно важный.

Решаясь на сделку именно по «генералке», собственнику надо внимательно изучить этот документ, в котором четко прописывается круг полномочий доверенного лица, и указываются точные данные об объекте недвижимости.

В противном случае владелец недвижимости рискует ее лишиться на «законных» основаниях. Ведь нужно не только продать квартиру, но и после продажи получить деньги от представителя.

Но бывают и менее рискованные доверительные документы. Например, разовая доверенность предполагает право представителя на осуществление какой-то одной конкретной операции. Можно выписать доверенность, которая дает право совершать определенные действия в четко обозначенный период.

Отдельно стоит сказать о доверенности, связанной с процедурой дарения. Передать недвижимость (как и иное имущество) в дар на основании доверенности можно лишь в том случае, если это право явно зафиксировано в документе, и при этом указаны данные о том, в чью пользу передается имущество.

Подготовка к сделке по доверенности: минимум рисков

Достаточно часто владельцы жилья, не желая тратить время на самостоятельный сбор документов, доверяют эту задачу риелторам или просто людям, которым доверяют. Однако заключать сделку они намерены сами, собственноручно подписав все документы. Это наименее рискованный формат продажи жилья по доверенности.

Продавцы, которые желают дистанционно участвовать в сделке и лично контролировать процесс, часто сами инициируют общение с реальным покупателем, чтобы объяснить ему ситуацию и дать дополнительные контакты для получения подтверждающей информации. Часто, вместо общей доверенности, оформляется несколько документов на разные операции. Когда официальных владельцев жилья несколько, а в качестве представителя выступает посторонний человек, он должен иметь доверенности от всех собственников.

Желательно предоставить покупателю возможность связаться с каждым из них – это существенно повышает вероятность успешного проведения сделки.

Покупка без общения с собственником – риск для покупателя

Приобретение жилья у доверенного лица, когда нет возможности связаться с владельцем жилья, и он не намерен присутствовать при заключении сделки, относится к весьма рисковым операциям. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем, и уже не одна сотня людей пострадала от действий злоумышленников.

Если на вопросы о собственнике, его местонахождении и возможности встречи (или видео-конференции под запись), представитель начинает заметно нервничать или наоборот уверенным тоном рассказывает нечто маловразумительное и в принципе не проверяемое, стоит поискать другой вариант жилья или, по крайней мере, привлечь юриста, чтобы он мог «копнуть глубже».

Многие предлагают скайп-связь, но тут должна быть уверенность, что вы имеете дело с конкретным человеком. Будет лучше, если он покажет оригинал паспорта и прояснит нюансы, связанные с историей квартиры. Разговор лучше вести в присутствии юриста.

Рассказы о том, что на эту квартиру, продаваемую о приятной цене, уже выстроилась очередь из других покупателей, можно смело пропускать мимо ушей. Такое жилье продается с большим трудом, и в этом причина существенного дисконта. Многочисленные звонки и активная демонстрация этой самой очереди может быть не более чем инсценировкой.

Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация

Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.

Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.

Необходимо также понимать, что «генералку» собственник может отозвать в любой момент, и при этом даже не уведомить свое доверенное лицо. Таким образом, сделка оказывается заключенной по доверенности, которая уже не имеет законной силы.

Редко, но случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя.

Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она достаточно легко признается недействительной, и недвижимостью занимаются уже наследники.

Правила безопасности: проверяем доверенность и историю

Если отказываться от квартиры, продаваемой по доверенности, очень не хочется, так как цена действительно может быть весьма привлекательной, необходимо предпринять, по крайней мере, следующие шаги:

  • рассмотреть доверенность, которая должна быть составлена на официальном бланке, обязательно иметь номер, подпись государственного представителя и период действия;
  • выяснить у нотариуса, действительной ли является доверенность, и убедиться, все ли вы правильно поняли в этом документе;
  • запросить выписку из ЕГРП и тщательно изучить всю историю предлагаемой квартиры с тем, чтобы понять, сколько раз она продавалась за последнее время;
  • не пытаться сэкономить на чьих-то налогах и обязательно указывать в договоре реальную сумму, внесенную при покупке, а также хранить документ о ее передаче.

Если это уже не первая смена собственника за последние три-пять лет, это должно настораживать. Цепочка продаж, позволяющая максимально запутать историю, тоже относится к схемам, используемым мошенниками.

Многие считают, что привлечение риелторов позволит минимизировать риски.

Это так и есть, если вы обратились в солидную контору с безупречной репутацией, представители которой сами готовы рассказать потенциальным покупателям о риске таких операций и принять деятельное участие в проверке документов. Но, случается, что незадачливые риелторы намеренно ввязываются в мошеннические схемы.

Если агент нервничает, явно торопит с заключением договора, пытается воздействовать психологически и всячески препятствует непосредственному контакту с продавцом, лучше больше не иметь с ним дел и искать другое жилье.

Дистанционная продажа при отсутствии нотариуса

В условиях вполне обоснованного недоверия к сделкам без присутствия собственника уязвимыми оказываются люди, которым действительно надо продать квартиру, но при этом они просто физически не могут участвовать в процессе.

Это случается, если продавец находится за границей, на длительном лечении в медицинском учреждении, на военной службе, в продолжительном плавании или, например, в местах лишения свободы.

Ничего не остается, как найти ответственное доверенное лицо и поручить все дела ему.

Иногда нет возможности добраться даже до нотариуса, и тогда доверенность может быть заверена главным врачом больницы, командиром воинской части, капитан корабля или начальник пенитенциарного учреждения. Увы, дисконт в таких случаях, как правило, больше, чем при нотариальном заверении, поскольку доверия к таким документам еще меньше.

Права передаются – обязанности остаются

Уязвимость положения заключается доверителя еще и в том, что, по сути, он добровольно передает своему представителю документально оформленные права на распоряжение недвижимостью или отдельные операции с квартирой, но все обязанности он при этом оставляет при себе.

Да и с передачей денег порой случаются разные казусы. Даже самый добропорядочный представитель может стать жертвой мошенников или грабителей, а значит, все нюансы получения и передачи средств надо продумывать, а лучше – прописывать дополнительно. Если доверенное лицо упорно медлит с передачей денег, не стоит взывать долго к его порядочности, нужно сразу же обратиться в суд.

Повторимся, для минимизации рисков лучше не полениться и не поскупиться, а оформить несколько доверенностей на осуществление конкретных шагов.

Пожилым людям и тем, кто одинок, переживает депрессивные состояния, или просто не имеет достаточного опыта или образования, стоит максимально внимательно относиться к своему окружению.

Если кто-то оказывает всевозможную помощь, всеми силами вызывает доверие, а потом предлагает подписать у нотариуса документы на право распоряжения квартирой, стоит сделать достаточно большую паузу и все обдумать, рассказать об этом кому-то незаинтересованному и обратиться за консультацией к юристам.

Заключение

Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это – знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.

Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.

Освобождение застройщика от гражданско-правовой ответственности

ТОП продаж новостроек в Москве, Новой Москве и МО – июль 2019

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-prodavca-5d5be94644742600ad38eabb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.