Продать квартиру с жильцами

Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания

Продать квартиру с жильцами

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Вопрос, как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания,далеко не праздный. Всё дело в том, что в целом ряде случаев жилец может получить такое право, не будучи собственником жилплощади.

И только ему решать, отказываться от своего права или нет.

Если жилец не хочет выписываться из квартиры, то и продавцу, и покупателю придётся принять как должное, что выписать его в принудительном порядке они не смогут никак.

Какие категории граждан имеют право на пожизненное проживание в чужих квартирах, не будучи их собственниками?

Прежде всего — отказавшиеся приватизировать квартиру в пользу родственников. Другой категорией являются те, кто получил право пожизненно прописаться в квартире согласно завещанию. Возможность пожизненной прописки даёт и вступление в брак, если соответствующий пункт указан в брачном контракте.

Если член или бывший член строительного кооператива внёс хотя бы частично свой пай за квартиру, его также нельзя выселить принудительно.

И, наконец, если несовершеннолетний ребёнок находится в детдоме, детской исправительной колонии или каком-либо ином учреждении, его также нельзя лишить положенной по закону жилплощади.

При продаже квартиры согласие прописанного в ней человека, не имеющего права собственности на неё, не требуется.

Если такой жилец находится в совершеннолетнем возрасте, достаточно стандартного договора купли-продажи, чтобы продать пожизненно занимаемое им жильё.

Естественно, договариваясь с покупателем о цене, продавцу надо быть готовым к тому, что квартиру с жильцом придётся продать дешевле, чем если бы она была свободной.

Иная ситуация возникает, если продаётся квартира с пожизненно прописанным в ней несовершеннолетним. Для подписания договора купли-продажи придётся привлекать социальные службы, охраняющие его права.

трудность заключается в том, что несовершеннолетнего в таком случае требуется выписать, а затем необходимо предоставить ему другую жилплощадь — либо до заключения сделки, либо после него.

При втором варианте в договоре придётся указать конкретные сроки выписки.

После того как задокументированные характеристики старого и нового жилья для несовершеннолетнего поданы в социальные органы администрации по месту жительства, ждать их согласия потребуется от 10 до 15 дней. Ответ может быть положительным, если:

  • вместе с несовершеннолетним в новой квартире прописан хоть один его законный представитель — родитель, усыновитель или опекун;
  • условия жизни несовершеннолетнего в новом жилище не ухудшились по сравнению с прежними.

Рассмотрение каждой такой ситуации происходит в индивидуальном порядке. Только получив одобрение попечительских органов, продавец может заключить договор купли-продажи на квартиру, где прописали несовершеннолетнего.

В противном случае сделка признаётся незаконной и может быть обжалована в судебном порядке.

Судебное разбирательство — вполне реальная перспектива и при продаже квартиры со взрослым жильцом, если продавец попытался скрыть его наличие от покупателя.

Соблазн выдать квартиру с жильцом за свободную часто возникает потому, что это относительно легко сделать на момент подписания договора. Однако обман чреват для продавца нежелательными последствиями.

Ведь позже, когда новый владелец жилплощади неизбежно узнает правду, он, скорее всего, обратится в суд. А судебные инстанции, как правило, принимают сторону обманутого покупателя. Поэтому продавцу рекомендуется проявлять не только честность, но и внимательность.

Ведь бывает и так, что продающий жильё собственник и сам не подозревает о претендентах на постоянное проживание в его квартире.

Бытует мнение, что если физическое лицо не прописано в квартире на момент продажи, оно не вправе претендовать на жительство в ней ни при каких обстоятельствах. В большинстве случаев это действительно так.

Поэтому если на данной жилплощади кроме владельцев никто не прописан, её с уверенностью называют свободной. На самом же деле и продавцу, и покупателю требуется знать, выписывался ли кто-либо из квартиры в прошлом.

И если да, то на каких условиях.

Дело в том, что в жилищном законодательстве РФ существует такое понятие, как временная выписка. В отличие от постоянной, она оставляет возможность восстановить утраченную прописку при необходимости.

Бывает, что при продаже квартиры наличие таких временно выписанных жильцов не учитывается обеими заключившими договор сторонами.

И когда эти жильцы восстанавливают прописку, они вполне законно могут претендовать на проживание в квартире, ставшей предметом купли-продажи.

Какие категории физических лиц могут считаться временно выписанными?

Это отбывающие тюремный срок осуждённые, больные на длительном стационарном или санаторно-курортном лечении, отправленные в долгие служебные командировки и т. д.

Ранее, до 2015 года, временно выписанными считались лица, проходящие службу в рядах Вооружённых сил Российской Федерации.

Однако в настоящее время за военнослужащими, даже получившими назначение в другой регион страны или за границу, сохраняется прописка по прежнему месту жительства.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-s-zhilcom-pozhiznennogo-prozhivaniya

https://ria.ru/20180619/1522939008.html

“Выселить нереально”. Кто и зачем продает квартиры вместе с людьми

РИА Новости, 19.06.2018

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:09

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_0:629:4792:3325_1400x0_80_0_0_17400d660c3617f8401c903c8d09aa56.jpg

12

москва

кострома

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_359:0:4792:3325_1400x0_80_0_0_3cabb47f90186523e0e8fe62f46951c0.jpg

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

москва, кострома, общество

МОСКВА, 19 июн — РИА Новости, Ирина Халецкая. Трехкомнатная квартира площадью 75,5 квадратных метра всего за 1,4 миллиона рублей — такое объявление разместили в Костроме.

Низкая цена объясняется просто: чтобы в реальности заехать в жилье, нужно сначала выселить оттуда бывших собственников, у которых по решению суда есть право пожизненного проживания.

Причем выдворение жильцов новый владелец должен взять на себя.

Покупка квартир с людьми — явление не новое, обойти право пожизненного проживания законными средствами совсем не просто. Как этим пользуются — в материале РИА Новости.

Современное крепостное право

“В квартире проживают бывшие собственники, имеющие право пожизненного проживания в ней по решению суда. В квартиру доступа нет”, — говорится в аннотации к фото квартиры в Костроме на одном из сайтов бесплатных объявлений. Судя по адресу, это спальный район, близкая по площади недвижимость без жильцов здесь стоит в два раза дороже.

По фото видно, что жилье в хорошем состоянии, есть все необходимое. Однако там постоянно находятся люди, общаться с представителями банка, потенциальными покупателями и СМИ они наотрез отказываются.

Эта недвижимость сейчас — собственность банка. Выселить жильцов не получается, поэтому квартира и продается так дешево. Объявление предупреждает: выселение новый владелец берет на себя.

Покупателю необходимо не только выгнать бывших собственников и нанять охрану, чтобы туда больше никто не проник, но для начала хотя бы попасть внутрь — жильцы не открывают двери.

И они имеют на это полное право.

Сотрудники банка объяснили РИА Новости, что недвижимость продается с такими условиями, потому что возникла проблема: у двух из четырех человек после отказа от приватизации появилось право пожизненной регистрации в квартире.

Хотя квартира оказалась в залоге у банка, еще не факт, что жильцы взяли кредит и не смогли его выплатить. Эксперт в области оценки недвижимости Сергей Сергеев рассказал корреспонденту РИА Новости, что чаще всего в подобных ситуациях речь идет о членах семьи, сохранивших право проживания по решению суда.

“В Жилищном кодексе есть статья, позволяющая родным оставаться в квартире. Вполне вероятно, они жили здесь и раньше, но не приватизировали собственность. А кредит брал кто-то из родных. Жильцы, возможно, об этом даже не знали”, — говорит эксперт.

Нереально даже по закону

В российском законодательстве действительно предусмотрены случаи, когда человек имеет полное право жить в квартире, хотя он и не собственник.

“Безлимитная прописка” доступна тем, кто в свое время отказался от приватизации, но продолжал жить в этой квартире.

По решению Верховного суда, несмотря на смену владельца, любые требования о снятии с регистрационного учета отказавшихся от приватизации удовлетворению не подлежат. И при передаче наследства человека не выселить.

Если квартира досталась по завещанию, наследник имеет право жить там даже при смене собственника — в пределах срока, прописанного дарителем. Это же касается супругов, которые оформили брачный контракт или соглашение о разделе имущества, указав там право жить в квартире. Даже если кто-то перестал быть собственником, выселить нереально.

По словам юриста Николая Сухинина, на рынке недвижимости подобные “квартиры с людьми” продаются достаточно часто, поэтому потенциальным покупателям надо просматривать все имеющиеся документы, чтобы не угодить в ловушку.

Как узнать о прописанных людях? В выписке из домовой книги содержатся все сведения о зарегистрированных. “Но не все так просто. Нужно запрашивать расширенную историю прописки: есть риск, что кто-то из жильцов выписался временно. Например, пока находился в местах лишения свободы. Вернувшись, он имеет право прописаться обратно. Едва ли кому-то нужен такой сюрприз”, — предупреждает юрист.

Не лучшая сделка

Выдать квартиру с жильцом за пустующую легко, в особенности на момент подписания договора. Однако юристы уточняют: если новый владелец узнает правду, он может обратиться в суд, и там, скорее всего, примут его сторону как обманутого покупателя. Хотя и тут есть нюанс: вернуть деньги даже с решением суда на руках крайне сложно.

“Недобросовестный продавец уже распределил прибыль на свои цели или спрятал под подушку. А если у него в собственности только одно жилье и нет никакой другой недвижимости, то приставы ничего изъять у него не смогут. В итоге горе-покупатель остается с квартирой и жильцами в ней, выписать их не может, а продавец-мошенник фактически ушел от ответственности”, — объясняет Сергеев.

По мнению адвоката Владимира Старинского, от покупки такой квартиры лучше сразу отказаться, потому что решить проблему законными средствами не получится.

“Если право пожизненного проживания будет нарушено новым собственником, эти люди могут обратиться за защитой, в том числе к правоохранительным органам. Именно этим обусловлена низкая цена квартиры, так как воспользоваться ею сложно. Покупка такой недвижимости — не лучшее вложение средств”, — рассказал он РИА Новости.

Выкурить или подселить

О том, что в костромской квартире живут люди, банк, как собственник, предупреждает сразу, что, скорее всего, отпугивает потенциальных покупателей. Однако, по информации экспертов, даже на такие непрезентабельные варианты есть спрос: чаще всего у черных риелторов, которые создают нечеловеческие условия и в буквальном смысле слова выкуривают жильцов.

“Если такую дешевую квартиру купят черные риелторы, они могут запросто приехать и сменить замок, выбить дверь или подселить кого-то. Жильцов выкуривают, измором вынуждают принимать любые условия”, — объясняет Сергей Сергеев и добавляет, что в некоторых случаях проживающим в квартире лучше договориться с новым собственником.

Был колхоз, и нет колхоза

Другое  дело, когда покупатель вообще не в курсе, что приобретает недвижимость вместе с жильцами. В конце 2014 года в деревне Даниловское Тверской области окончательно разорился большой сельхозкооператив. Предприятие еще в 1980-е строило в деревне дома для сотрудников.

Им пообещали жилье в собственность, но нужно отработать не менее 15 лет. Когда кооператив обанкротился, недвижимость, включая дома, числившиеся на балансе местного колхоза, продали бизнесмену Александру Сперанскому. Все бы ничего, но в домах были зарегистрированы люди.

То, что их “продали”, они заметили только через три года, когда одна из жительниц попыталась оформить право собственности на занимаемую квартиру.

При этом, как сообщали СМИ, Сперанский даже не догадывался, что на земле, которую он купил, живут люди. Он думал, что там бомжи. Бизнесмен попросил найти компромисс, чтобы ему компенсировали затраты.

Однако колхоз давно прекратил свое существование. В январе 2018-го пятеро жителей Даниловского подали в суд на Сперанского, но после первого заседания иск отозвали.

Как жильцы договорились с бизнесменом, неизвестно.

Источник: https://ria.ru/20180619/1522939008.html

Продажа квартиры с жильцами

Продать квартиру с жильцами

Сегодня встретить объявление: «продам квартиру недорого» — не редкость. Как правило, каждый случай отклонения от рыночной цены имеет свою причину. И одна из них — обременение сохраняющими право проживания в квартире лицами. Почему это происходит, и кому это нужно?

Предпродажная подготовка квартиры — это тщательная проверка всех имеющихся документов. Для будущей сделки необходимо, чтобы жильё было юридически чистым. Однако не всегда прописанные жильцы добровольно покидают предоставленную им жилплощадь. В некоторых случаях не сможет помочь даже обращение в суд.

Добровольцы

Самая благоприятная ситуация для продавца и покупателя недвижимости, когда при подготовке квартиры к продаже, жильцы добровольно освобождают занимаемую жилплощадь.

Существует несколько способов это сделать: во-первых, выписаться по старому и прописаться по новому адресу.

Во-вторых, существует возможность провести выписку и прописку, предоставив документы в паспортный стол по новому адресу. Процедура займёт несколько дней.

Но зачастую жильцы с трудом покидают занимаемые метры, отказываясь выписываться по разным причинам.

Несговорчивые жильцы

Возможно, привлекательность цены и самой квартиры заставит покупателя закрыть глаза на маленький недостаток — прописанных в ней жильцов, которые либо не желают добровольно выписаться, либо не могут этого сделать в силу ряда причин. В любом случае такое обстоятельство ставит собственника квартиры в непростую ситуацию.

Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

При этом в соответствие с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования квартирой для прописанных жильцов прекращается лишь в момент, когда собственность переходит к новому владельцу. Происходит это не автоматически, поэтому уже новый собственник будет подавать иск в суд, чтобы признать бывших жильцов утратившими право пользования квартирой.

Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.

Например, если супруга является единоличной собственницей квартиры, а муж в ней только зарегистрирован, в случае развода она может подать иск в суд с требованием выселить бывшего супруга.

Но тут есть исключение — если муж и жена были нанимателями, а жена стала собственницей в результате приватизации, от которой муж отказался, выписать его принудительно будет невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно.

И даже после продажи квартиры муж вправе проживать в ней до тех пор, пока сам не захочет выписаться. И это далеко не единственный случай подобной неприкосновенности прописанных жильцов.

Выселению не подлежат

Существует определённая категория лиц, которые волею случая стали неприкосновенными в процессе выписки. Это те жильцы квартир, которые отказались от приватизации, хотя на тот момент имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим жилье. В списке находятся и те, кто может пользоваться жильём, согласно “завещательному отказу”.

На практике это означает, что некий человек, составив завещание, возложил на своих родственников определённую обязанность в пользу другого лица (отказополучателя). Поэтому став собственниками унаследованной квартиры, они обязаны предоставить указанному лицу право пользования квартирой.

Такое жильё можно продать или подарить, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но проживать в этой квартире он может на законных основаниях.

Лица, передавшие своё жильё в собственность плательщика ренты — тоже будут неприкосновенны в вопросе выписки. Помимо получения пожизненной компенсации, получатель ренты может проживать в переданной квартире, если иного не предусмотрено законом.

Выселить, а соответственно, снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно. Покинуть занимаемую площадь они могут только по собственному желанию.

Покупателю и продавцу важно знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой квартирой. Кроме того, должны быть подробно указаны их права на пользование жилым помещением.

Добросовестный продавец обязательно предупредит покупателя о наличии прописанных жильцов. В противном случае это выявит предпродажная проверка документов в надёжном агентстве недвижимости. Правда, специалисты отмечают, что далеко не во всех, даже крупных компаниях, есть ресурсы для достойной проверки документов.

— В Центральном Агентстве Недвижимости работает собственный Департамент экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью, где все документы проходят тщательную многоступенчатую экспертизу. По завершению проверки покупатель получает Гарантийный сертификат. Документ выдается до регистрации сделки и подтверждает финансовую ответственность компании.

Кроме того, Центральное Агентство Недвижимости имеет возможность покрывать риски своих клиентов за счет собственного стабилизационного фонда, гарантированного бюджета, который срабатывает во время страхового случая, — прокомментировала Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.

Источник: https://centralnoe.ru/archive/989-prodazha-kvartiry-s-zhilcami/

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Продать квартиру с жильцами

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период  отбывания наказания.

Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека.

Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них.

Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен.

Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует.

Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными.

В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-kvartiru-s-chelovekom-imejushim-pravo-pozhiznennogo-prozhivanija-/

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Продать квартиру с жильцами

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.