Продать квартиру с военной ипотекой

Содержание

Продажа квартиры по военной ипотеке

Продать квартиру с военной ипотекой

Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.

В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.

Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке

Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью.

Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой».

После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.

Преимущества сделки:

  • участие аккредитованных банкиров;
  • максимальная прозрачность сделки;
  • быстрая регистрация договора (7 суток);
  • безопасность и полный контроль банка.

Недостатки:

  • необходимость оплаты налога на доход сторонами;
  • получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
  • реализовать можно только квартиру без обременения.

Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор. Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:

  • уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
  • подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
  • уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
  • погашение этого долга;
  • поиск покупателя;
  • получение документов о снятии обременений;
  • получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
  • продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

  • необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
  • смена места жительства в связи с переездом;
  • расторжение брака и раздел имущества;
  • ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

  • погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
  • погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

  • копию паспорта и ИНН;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • договор ипотеки;
  • справку от кредитора о закрытии долга;
  • закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство.

В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН.

Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным.

Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц.

Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.

Продавцу потребуется:

  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт покупателя;
  • кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
  • тех. паспорт БТИ;
  • выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

  • дата и место, где было подписано данное соглашение;
  • паспортные данные сторон, совершающих сделку;
  • предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
  • подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
  • цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
  • информация об отсутствии обременения;
  • порядок переоформления прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров документа;
  • подписи участников процедуры.

Продажа квартиры по военной ипотеке информация для продавца

Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки. Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.

Особенности этой процедуры:

  • на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
  • все обременения с прошлой квартиры были сняты;
  • после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
  • получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
  • приобрести новую квартиру.

Какую квартиру можно продать по программе

На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.

Какое жилье годится для военной ипотеки

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • коттеджи или дома с земельными участками;
  • таунхаусы.

Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.

Какое жилье не годится для продажи

  • старше 70-х годов возведения;
  • с обременением, включая долевую собственность;
  • в аварийном состоянии;
  • с деревянными перекрытиями;
  • на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).

В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку.

Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.

Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристуна сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vzapase_expert/prodaja-kvartiry-po-voennoi-ipoteke-5c3a868ace3a5000abefa546

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке в Москве и МО

Продать квартиру с военной ипотекой

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало.

Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте.

Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Военнослужащих никто не стесняет в действиях, запрета на продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, нет, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации, так и у Российской Федерации, т. е. находится в двойном обременении.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения.

Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства.

В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим.

– большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых.

Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры.

Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной.

В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья. 

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

  • необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
  • найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
  • выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
  • получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:

  • путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

К сведению. Военнослужащий, для погашения долга перед Росвоенипотекой, должен вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки. К сожалению, многие участники НИС не знают об этом и при подготовке к сделке не рассчитывают на возврат суммы превышающей размер изначально предоставленных средств.

Такой неприятный «сюрприз» возникает из-за недопонимания сути накопительно-ипотечной системы в целом и договора целевого жилищного займа в частности. «За вас платит государство» – этот слоган, ввёл многих военнослужащих в заблуждение. Да, так оно и есть – пока служишь, ипотека погашается, с небольшой, но весомой оговоркой – «платит государство накоплениями с вашего именного счёта».

  • после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ.

Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней.

С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок.

В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты.

В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Популярные новостройки в Москве и МО

Источник: https://www.voenpereezd.ru/uchastniku-nis/osobennosti-i-nedostatki-voennoj-ipoteki/poryadok-prodazhi-kvartiry-kuplennoy-po-voennoy-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция

Продать квартиру с военной ипотекой

В данной статье рассматривается продажа квартиры по военной ипотеке, возможные препятствия к этому и схемы проведения сделки.

Как действует программа

Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.

Как это происходит:

  • лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
  • на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
  • через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.

Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:

  • кредитного учреждения;
  • государства (в лице Министерства обороны РФ).

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:

  • он должен отслужить в армии 20 лет;
  • в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
  • или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.

Разрешается ли продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке?

Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.

Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Собственные средстваЕсли взять деньги из личных накоплений, то вопрос решается быстро. Производится оплата и снимается обременение. При наличии покупателя квартиру можно продать в любое время.
Потребительский кредитМногие банки охотно предоставляют денежные займы лицам, служащим в армии. Но есть минус – деньги выдаются под процент, и ежемесячно придется отдавать часть семейного бюджета на погашение кредита.В некоторых случаях потребуется привлечь поручителей или представить банку залоговое имущество.
Денежные средства покупателяТакой вариант тоже возможен. Если человек обладает необходимой суммой, то можно получить от него деньги, снять обременение и оформить продажу квартиры.Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.Квартира должна быть высоколиквидным, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, и тот согласился вложить деньги именно в эту недвижимость.

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

  • подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
  • уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
  • узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
  • оплатить имеющиеся задолженности;
  • обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
  • если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
  • одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
  • оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Росвоенипотека рекомендует следующий образец договора купли-продажи.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Переуступка права

Это второй доступный вариант продать имеющуюся недвижимость. Суть данного способа заключается в том, чтобы военнослужащий искал не деньги на погашение денежного займа, а покупателя, готового переоформить залоговую недвижимость. Таким лицом может стать другой участник НИС, ему передается долг по ипотеке и объект недвижимости. В этом случае обременение с квартиры снимать не нужно.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

  • найти граждан, заинтересованных в покупке квартиры;
  • заемщик с потенциальным собственником должны посетить банк и подать заявку;
  • сотрудники банка проведут проверку нового клиента, и если тот вызывает доверие процедура будет быстро;
  • далее идет подписание нового договора, при его подписании присутствуют все заинтересованные стороны;
  • военнослужащий получает деньги.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Таким образом доступны два варианта продажи, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы и риски. Если сомневаетесь в своем выборе, то лучше проконсультироваться с юристами, специализирующимися на продаже объектов недвижимости по военной ипотеке. Они расскажут обо всех нюансах, подробно озвучат алгоритм действий и помогут подготовить необходимые документы.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry/

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

Продать квартиру с военной ипотекой

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Источник: https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

Продать квартиру с военной ипотекой

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор.

Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы.

Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

  • обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
  • проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
  • узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
  • погасить кредит из найденных средств;
  • начать поиск покупателей;
  • подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
  • продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

  • найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
  • вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
  • подписать новое соглашение при участии третьего лица;
  • получить деньги.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.