Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Содержание

Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Значительную долю жилой недвижимости покупают в ипотеку, поскольку этот вариант в глазах покупателей имеет массу преимуществ: прозрачность и надежность сделки, возможность получить квартиру сразу, а оплачивать в течение длительного времени небольшими платежами, отсутствие расходов за съемное жилье. Но ипотека – это долгосрочный кредит на 10 или даже 20 лет. За эти годы ситуация может потребовать продажи квартиры в ипотеке. Давайте разберемся, как это лучше всего сделать. 

Возможна ли продажа?

По закону недвижимость с обременением является полноценной собственностью заемщика, что дает право распоряжаться ей по своему усмотрению, но с учетом некоторых аспектов.

Самое главное ограничение –  необходимо согласие заемщика на совершение любых юридически значимых действий до полного погашения ипотечного займа. 

Поэтому первое что нужно сделать владельцу, нанести визит в банк и заручиться согласием на продажу. После того, как формальности с кредитором улажены, можно приступать к следующему шагу: выбор оптимальной схемы реализации недвижимости.

Единственное исключение из этого правила – рассчитаться по ипотеке за квартиру досрочно. После этого с жилья снимается обременение, и вы можете продавать или сдавать ее без оглядки на мнение третьих лиц.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Заемщик полностью гасит ипотечный кредит. Этот способ чаще всего используют в случаях, когда большая часть ипотеки уже выплачена, и есть сбережения либо возможность где-то перезанять нужную сумму для оплаты.

Что важно для досрочного погашения ипотеки:

  1. Изучите договор ипотеки на квартиру или проконсультируйтесь со своим кредитным экспертом, узнайте, нет ли каких-то штрафов или скрытых платежей при досрочном погашении. Многие заемщики эту информацию уточняют еще на этапе заключения кредитного договора в надежде начать гасить ипотеку досрочно. Но на всякий случай лучше уточните повторно.
  2. Просмотрите свой график платежей, посчитайте разные варианты. Возможно, есть смысл закрыть займ досрочно, но – несколькими частями. Это облегчит финансовую нагрузку и позволит избежать переплат, которые могут возникнуть, если недостающие средства вы будете где-то занимать.

После выплаты всех средств обязательно убедитесь, что вы ничего не должны банку, получите подтверждающие документы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Можно считать этот способ разновидностью предыдущего. Там также рассматривался вариант займа недостающей суммы. Здесь мы поговорим о варианте займа в том же банке, где вы оформляли ипотеку.

Для этого также нужно связаться со своим кредитным экспертом, обрисовать ситуацию, и запросить возможность оформления на остаток суммы потребительского кредита. Многие банки охотно идут навстречу, при условии, что сумма оставшихся выплат не слишком большая, а выделенный займ пойдет на погашение ипотеки.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

В случае если самостоятельно погасить долг не удается, можно воспользоваться средствами покупателя. На практике сделка такого рода осуществляется следующим образом:

  1. После оформления предварительного договора купли-продажи или, в некоторых случаях, оформления расписки, собственник квартиры принимает аванс от покупателя.
  2. Продавец ставит в известность банк о досрочном погашении и полностью гасит кредит.
  3. Банк, в свою очередь, снимает залог и выдает закладную, на которой стоит пометка о полном погашении займа.
  4. Следующим шагом станет обращение в Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости. Как правило, этот процесс занимает до 5 рабочих дней. Оповещение о снятии обременения происходит через смс.
  5. Владелец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором ранее полученный аванс указан в качестве первого взноса.

Сложность таких сделок заключается в том, что не всегда удается найти быстро покупателя, который готов предоставить крупную сумму в качестве аванса.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В этом случае сделка осуществляется под полным контролем банка-заемщика, что минимизирует любые риски и возможные осложнения, как для владельца, так и для покупателя.

Этот вариант является оптимальным, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты жилья. По сути, кредит продавца переоформляется на нового кредитора.

В некоторых случаях лояльно настроенные банки соглашаются рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредитования в пользу покупателя.

Порядок действий при передаче ипотечного долга:

  1. Продавец оповещает заемщика о намерении передачи долга по займу новому лицу. Банк в течение нескольких дней принимает решение по предстоящей   сделке.
  2. Покупатель подготавливает пакет необходимых документов. Как правило, перечень тот же, что и при оформлении стандартного ипотечного займа.

  3. Заключается договор цессии, т.е. права и обязанности по существующему займу переходят покупателю. В случае изменений условий кредитования вместо договора цессии банк заключает новое кредитное соглашение.
  4. Подписывается договор купли-продажи.

     

  5. Регистрируется переход прав собственности на ипотечную недвижимость новому заемщику, а также выполняется повторная процедура регистрации обременения в Росреестре.

В результате при продаже вы, как продавец, получаете только часть стоимости квартиры, зато даже на ранних стадиях можете продать ненужное жилье и забыть о выплатах банку.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

Этот способ не относится к вариантам продажи квартиры по желанию владельца, тем не менее, он также существует. Такая продажа является вынужденной мерой, к которой банки прибегают при наличии крупных долгов по займу у владельца квартиры и только в том случае, если иных решений найти не удалось.

Иногда такие сделки проводятся по добровольному согласию должника, но чаще всего для этого банк получает соответствующее решение суда. 

Продажа подобных квартир практически всегда осуществляется по заниженным ценам, так как банк заинтересован максимально быстро получить деньги. Потому при малейшей возможности нужно избегать такой ситуации.

  1. Никогда не прячьтесь от сотрудников банка, если возникли финансовые сложности.
  2. При временных проблемах оповестите банк, возможно, вам пойдут навстречу и дадут кредитные каникулы.
  3. В случае серьезных проблем обсудите с кредитным консультантом ситуацию. Может быть, вам реструктуризируют кредит или разрешат самостоятельно продать квартиру одним из перечисленных выше методов.

Если судебное решение у банка уже на руках, продажа осуществляется в форме аукциона. При этом, если вырученной от продажи суммы недостаточно для полного погашения займа с учетом всех пеней и штрафов, продавец остается должником банка. В случае, когда сумма превышает долг, разница, оставшаяся после оплаты, передается заемщику.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья

Понятно, что продавать квартиру в ипотеке решаются не потому, что это очевидно выгодно. Обычно к этому приводят различные жизненные ситуации. Тем не менее, нужно понимать все особенности предстоящей сделки.

К несомненным плюсам относятся:

  1. Защита от мошенничества покупателя. Банк контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки.
  2. Минимальные затраты при заключении сделки. Налоги при продаже недвижимости, находящейся в ипотеке, не уплачиваются, все расходы по переоформлению несет покупатель.

Очевидные минусы:

  1. Недвижимость с обременением стоит на порядок дешевле аналогичного жилья без ипотеки.
  2. Квартиры в ипотеке не пользуются особым спросом, поэтому поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев.

  3. Вырученные от продажи средства продавец получает только после того, как сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Мы рассмотрели разные способы продажи квартиры в ипотеке и убедились, что поставленная задача вполне реальна.

Главное, найти тот вариант, который наиболее подойдет в конкретно вашем случае.

Источник: https://23kvartiri.ru/pyat-sposobov-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke/

Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет.

Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает.

Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай.

У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант.

Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка.

Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение. Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

На что обратить внимание

  • Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
  • Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
  • Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Источник: kn.kz

Источник: https://24.kz/ru/news/polezno-znat/item/292738-prodazha-kvartiry-v-ipoteku-plyusy-i-minusy

Продажа квартиры в ипотеку – риски продавца, документы

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.

В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:

  • Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
  • Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
  • Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по страховке как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
  • Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
  • Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.

Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.

При наличии обременений на квартире, предложенной в ипотеку, банк стопроцентно откажет в сделке.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

  • искать покупателя;
  • показывать недвижимость сторонним людям;
  • отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

  • Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
  • Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
  • Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
  • Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
  • Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

  • Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
  • Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
  • Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Необходимые документы

  • правоустанавливающая документация на жилье;
  • копии персональных документов от всех собственников жилья;
  • вся документация технического плана на квартиру;
  • копия домовой книги или ее выписка;
  • копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

  • текущий состав всех собственников жилья;
  • текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

  • последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
  • необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

  • копия водительского удостоверения;
  • военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
  • справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога.

Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья.

И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Риски сделки для продавца

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Риски для покупателя

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

  • наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
  • подделка документов на всех уровнях;
  • отсутствие необходимых документов;
  • несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
  • несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Подводные камни

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.

Советы

  • Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
  • Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
  • Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
  • Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

  • Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
  • Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
  • Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
  • Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Источник: https://houseconnect.ru/realty/ipoteka/prodazha-kvartiry-riski-prodavca.html

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Продать квартиру по ипотеке плюсы и минусы

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными.

    И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Если вам нужен кредит под залог недвижимости, предлагаем воспользоваться формой для подачи заявки:

(Всего просмотров 14 313, сегодня: 15 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.