Продать квартиру ипотечникам

Содержание

Продажа квартиры ипотечнику: все плюсы и минусы

Продать квартиру ипотечникам

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно.

Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.

«Действительно, продажа недвижимости покупателю, пользующемуся услугами ипотечных программ банка, на первый взгляд может показаться несколько более затруднительной. Это связано с тем, что страховая компания и банк требуют подробную информацию о квартире: о ее собственниках, жильцах, техническом состоянии квартиры.

Однако, если подробнее рассмотреть этот вопрос, становится ясно, что фактически банк и страховая компания настаивают на предоставлении тех документов, которые покупатель должен запросить у продавца сам, чтобы иметь полную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а также зарегистрировать сделку.

Внимательное ознакомление с документами позволит ему, во-первых, избежать рисков, связанных с потерей права собственности, а во-вторых, определить реальную стоимость квартиры в соответствии с ее техническим состоянием и оценкой независимого эксперта», – рассказывает Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит».

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, обращает внимание, что «пакет документов, предоставляемых в банк для одобрения объекта, немного больше, чем тот, который нужен просто для регистрации сделки после подписания договора купли-продажи.

Но нужно учитывать, что если квартира, покупаемая за наличные средства, проверяется на юридическую чистоту (а это обязательно делают все риелторы, а те, кто не нанимает риелтора, отдают документы на проверку в юридические компании), то для такой проверки необходим тот же самый пакет документов, который требует банк. На сегодняшний день покупателей, которые не нанимают риелтора или приобретают квартиру без проверки, практически нет, поэтому можно сделать вывод: пакет документов для сделки с привлечением кредитных денег и за наличные средства одинаков».

Продавцу нужно предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру, • копии паспортов (свидетельств о рождении) собственников; • экспликация, поэтажный план, справка БТИ; • выписка из домовой книги;

• копия финансового лицевого счета.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, на любую сделку с квартирой потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Для проверки юридической чистоты квартиры понадобится выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По выписке из ЕГРП можно узнать о текущем составе собственников, наличии обременений. Расширенная выписка содержит историю объекта с 1998 года, из нее можно узнать обо всех сделках с этой квартирой.

«Банки и страховые компании требуют предоставления обычной выписки. Расширенную просят предоставить в редких случаях, если, например, квартира в собственности последнего хозяина очень недолго и если необходимо занижение до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи.

Получить такую выписку можно в Центральном аппарате Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (г. Москва, ул. Поклонная, д. 13) в течение пяти рабочих дней, получить может любой человек, государственная пошлина около 200 руб.

Расширенная выписка из ЕГРП делается столько же, сколько и обычная, – 5 дней», – рассказывает Кристина Рзаева.

Получается, что пакет документов при ипотеке, как правило, увеличивается только за счет справок из ПНД и НД (берутся за один день) и отчета об оценке (срок изготовления 3-5 дней). «Для продавца обычно это не критично», – подчеркивает Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка.

По словам Кирилла Суслова, руководителя ипотечного брокера «Легкокредит», обычно банки просят продавца до сделки предоставить копию паспорта и водительские права. Если водительских прав нет, то их может заменить военный билет. Если же и его нет, то придется брать справки из диспансеров.

Такие требования не у всех банков, но в случае, если собственники квартиры – пожилые люди, справки из диспансеров потребуются с высокой степенью вероятности. Справку можно получить в диспансере по месту прописки за один день. Туда надо прийти и сказать: «Мне нужна справка о том, что я не состою на учете».

Врач проведет с вами краткую беседу и выдаст справку».

Процедура независимой оценки квартиры – целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании. Продавцу нужно лишь в оговоренное время на полчаса пустить оценщика в свою квартиру.

«На самом деле продавец действительно немного проигрывает по срокам, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотеки.

Обычно в этом случае теряется от трех до семи дней на проведение оценки квартиры независимым оценщиком, а также получение заключения страховой компании о принятии на себя рисков по данному объекту недвижимости.

Как только эти заключения готовы – банк принимает решение об условиях сделки, в Альфа-Банке, например, все эти процедуры проводятся за три дня», – обнадеживает всех участников ипотечной сделки руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев.

Павел Рыбаков сообщает, что Русский ипотечный банк готов выйти на сделку в течение 2-3 дней с момента предоставления пакета документов. Но есть банки, которые более длительный срок одобряют квартиру, особенно если заемщик приобретает ее без помощи риелтора или ипотечного брокера.

Кстати, если продавец владеет жилплощадью менее 3 лет или по каким-либо причинам не хочет показывать полную цену квартиры, некоторые банки разрешают указать в договоре купли-продажи цену до миллиона рублей. Этот момент нужно лишь заранее оговорить с покупателем.

Существует проблема, связанная с тем, что «продавцы часто хотят получить деньги за квартиру прямо в день подписания договора купли-продажи, однако в случае ипотеки сначала должна пройти государственная регистрация перехода права собственности и залога в пользу банка. Но нетерпеливые могут найти компромисс: покупатель оплачивает ускоренную регистрацию договора купли-продажи, и уже через неделю, продавец получает деньги из ячейки», – отмечает Кирилл Суслов.

Итак, последовательность событий такова: – покупатель дает аванс, – продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк, – готовится отчет об оценке (срочная оценка – от суток; обычно 3 дня), – банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня), – подписание договора купли-продажи, – регистрация,

– выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

Илья Зибарев уверен, что «ипотечная сделка более надежна для продавца и для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются, и продавец получает дополнительные финансовые гарантии, у него снижается риск срыва сделки».

Покупатель по ипотеке – то, что называется на риелторском языке «прямой покупатель», который не зависит от альтернативных сделок. Продавая ему, можно избежать проблем, которые часто возникают у обычного покупателя на вторичном рынке, если он покупает эту квартиру на средства от продажи своей квартиры и хочет провести сделку в один день.

Главный аргумент для продавцов, считает Павел Рыбаков: «Наш клиент вызывает доверие. Это гражданин, которому банк не боится предоставить кредит, он не чета непонятным личностям, которые и с закладкой денег, и с регистрацией могут так на сделке намудрить, что можно и без квартиры и без денег остаться».

Банк фактически является стороной сделки и намерен провести ее так, чтобы потом не погрязнуть в судебных разбирательствах. Как правило, банки готовы предоставить сервис по проведению сделки: депозитарий, нотариус, регистрация, добавляет он.

К тому же основная сумма денежных средств выдается банком, и продавец получает гарантию, что купюры подлинные.

Таким образом, совсем немного проигрывая по времени, продавец по ипотеке получает весомые гарантии, что сделка пройдет гладко и спокойно и что деньги за квартиру им будут получены в полном объеме и вовремя.

Елена Бродская

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=160

Какие есть риски у продавца и покупателя при продаже квартиры через ипотеку и как их избежать?

Продать квартиру ипотечникам

У желающего получить ипотеку есть два варианта старта этого процесса:

  1. получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех.

  2. Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму.

Итак, как проводится сделка? Независимо от того, какой вариант он выберет, далее необходимо проходить нескольких этапов покупки квартиры в ипотеку:

  • сбор и представление в банк запрашиваемых документов.
  • Подписание ипотечного договора.
  • Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу.
  • Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни.
  • Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора.

О том, как купить квартиру в ипотеку, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, с чего начать и как сделать сделку максимально выгодной.

В назначенный день заемщик и продавец должны прийти в банк для подписания договора купли-продажи. Обычно к нему предъявляются требования, которые стоит уточнить у кредитного специалиста, или же есть установленная форма.

Но многие банки практикуют заключение между продавцом и покупателем предварительного договора, в котором оговариваются ключевые условия продажи и покупки недвижимости, а также указывается на готовность продавца продать жилье на указанных условиях.

Для банков предварительный договор является гарантией того, что сделка купли-продажи не сорвется в самый неподходящий момент.

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Предлагаем ознакомиться: Сколько времени потребуется для выписки из квартиры
Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Особенности сделки для сторон

Процедура купли-продажи жилой недвижимости в ипотеку регламентируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 года. Привлечение ипотечных средств расширяет количество участников сделки до трех:

  • продавец;
  • покупатель;
  • банк, выдавший кредит (заимодавец).

Наличие третьей стороны многократно усложняет процедуру.

Важно! И продавец, и покупатель, и объект недвижимости подвергаются тщательной проверке. Такой подход сводит к нулю возможность мошеннических действий.

Покупатель-ипотечник

Для покупателя, который приобретает жилье за ипотечные средства, устанавливается ряд обязательных условий:

  1. Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
  2. Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
  3. Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.

Формально покупатель может самостоятельно выбирать понравившееся помещение, но практически оно должно полностью соответствовать требованиям банка.

Продавец-собственник

Для продавца продажа через ипотеку означает лишь то, что проверка документов для сделки будет более тщательной. Он получит деньги за проданное имущество не от покупателя, а от банка. При этом рассчитывать на наличный расчет не приходится, деньги перечисляются на указанный счет.

Продавец залоговой квартиры

Недвижимость, взятая в ипотеку, может быть продана раньше, чем кредит будет погашен, только при согласии кредитора (как происходит купля-продажа залоговой квартиры?). Банки крайне неохотно идут на такие сделки, но в случае серьезных финансовых осложнений или других форс-мажорных ситуаций это вполне возможно.

Справка! При продаже в ипотеку ипотечного имущества продавец проходит длительную предварительную процедуру по одобрению действий.

Покупатель ипотечного жилья

Для покупателя ипотечной квартиры ипотека выдается на следующих условиях:

Источник: https://tbti.ru/kvartira/riski-pri-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke.html

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Продать квартиру ипотечникам

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Продать квартиру ипотечникам

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Продать квартиру ипотечникам

Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она дает возможность заемщикам стать обладателями собственного жилья.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов.

Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банкевесь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира являетсядля финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (ужебывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что

угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но ондолжен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается отпривычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договоракупли-продажи до получения денег.

Ведь новому собственнику придется оставить взалог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основнаяпричина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продатьнедвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу приподписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно.

Но на самом деле, если

оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот законрегламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная

инструкция для продавца представлена ниже:

  1. Подготовка документов (в отдельном разделе
    будет приведен их перечень).
  2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансовсделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил

    собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.

  3. Заключение предварительного договора, где указываютсроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать нарассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на

    начало сотрудничества сторон.

  4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупательнаходит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) дляопределения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер

    будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.

  5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи).После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их

    продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она являетсястандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают

свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости.

Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение.

Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

  • паспорт;
  • документ,
    удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
  • техпаспорт
    (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
  • выписка
    из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
  • выпискаиз домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу(если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченнымивозможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от

    органов опеки);

  • справка
    об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
  • разрешенияот всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им

    часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. Вчастности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга ипрочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет

ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Продажа квартиры в ипотеке

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилуюплощадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и онанаходится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник

по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

  • найти покупателясамостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим

    владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;

  • передатьобязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого

    заемщика);

  • продатьчерез банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя

    самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, еслиюридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно

предварительно ознакомиться с процедурой.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важноотметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить непридется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без

начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получаютклиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или

имеют открытые кредиты.

Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у гражданРоссии. По статистике, именно туда обращается большая часть населения дляоформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать

военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ,каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками

выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформилипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не быласдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще недостроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейсяситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость

принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаютсякредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоитзаранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную

сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение.В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, еслизастройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные

камни» у этой сделки.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к
рекомендациям специалистов:

  • нужносоглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, которыйконтролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных

    в договоре;

  • оба договора
    нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
  • нестоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут

    заверены в соответствии с существующим законодательством;

  • передпродажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить

    имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена втехпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не

состоится.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа
квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

  • сделкузарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это

    занимает до 1 месяца;

  • банк
    выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  • возможностьбыстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателейбольше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и онготов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит

    рассмотреть этот вариант);

  • продавец
    защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  • придетсясобирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной

    сделке;

  • неудастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в

    размере, установленном результатами оценки;

  • более
    длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
  • чтобы
    получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом.Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать

недвижимое имущество и получить деньги.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.