Процесс продажи квартиры с обременением

Содержание

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Процесс продажи квартиры с обременением

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Процесс продажи квартиры с обременением

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Продажа > Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Обременение — это серьёзное юридическое обстоятельство. Владельцы недвижимости с обременением имеют немало ограничений в распоряжении собственной недвижимостью.

Покупать такую квартиру или нет решает покупатель, оценив все риски и возможную выгоду такой покупки. Покупатель может самостоятельно получить информацию по наличию или отсутствию обременения, заказав выписку из Единого Государственного Реестра. Поэтому скрывать этот факт не стоит.

  • Виды обременения
  • Особенности процесса продажи
  • Когда снимают обременение

Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.
  2. Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

    Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

  3. Недвижимость в аренде.
  4. Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

    Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.

    Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

  5. Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

Особенности процесса продажи

Перед продажей квартиры необходимо заручиться письменным согласием залогодержателя, совладельца недвижимости. Процедура реализации жилья с обременением различается по виду наложенных ограничений.

Если в квартире прописан человек, то перед продажей необходимо, чтобы все были выписаны из неё. В случае с прописанными в квартире несовершеннолетними и недееспособными жильцами для проведения сделок по продаже необходимо получить разрешение органов опеки.

Схема купли — продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка намного сложнее, чем обычная продажа. Есть несколько вариантов проведения сделок по продажи квартиры с обременением:

  1. Продажа происходит по согласию банка-кредитора на смену владельца недвижимостью.
  2. Покупатель временно становиться заёмщиком и выплачивает оставшуюся сумму ипотеки. Для этого открывают два счёта в банке. На первый кладут сумму остатка долга, на другую — остальную часть общей стоимости квартиры.

    После зачисления денег, стороны подписывают договор купли продажи недвижимости и регистрируют его. Как только покупатель вступает в полное право собственности с продавца снимается обременение, выдаётся разрешение на снятие денег со второго счёта.

  3. Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом.
  4. Покупатель даёт аванс в размере долга за квартиру. Продавец гасит задолженность в банке, и с недвижимости снимается обременение.

    При этом выдаётся подтверждающие письмо о том что на жилье больше нет обременения. При заключении сделки с покупателем необходимо предоставить это письмо. Оставшаяся сумма идёт в пользу продавца, после завершения регистрации квартиры на покупателя.

    Обратите внимание: вариант с заключением предварительного договора более выгоден для покупателей, так не нужно получать разрешения банка и взаимодействовать с ним. Все необходимые вопросы по обременению решает продавец, без участия второй стороны.

    Использовать можно один из этих вариантов, выбрав после согласования с покупателем.

    Когда снимают обременение

    Все ограничения на использование недвижимостью снимаются как только выполняются все условия по обременению.

    Снятие происходит по заявлениям сторон и закладной о полной выплате задолженности перед банком. С этим пакетом документов необходимо обратиться в органы государственной регистрации.

    Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

    Внимание!

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
    +7(499) 703-42-21 — Москва
    +7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
    +7(800) 500-27-29 доб.

    482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

    Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/prodazha/kvartira-s-obremeneniem.html

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Процесс продажи квартиры с обременением

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Как продать квартиру, обремененную ипотекой? / Sibdom.ru

Процесс продажи квартиры с обременением

За последние несколько лет сделки, в которых участвуют залоговые квартиры, из исключения стали правилом. Теперь их причиной все чаще становится неплатежеспособность продавцов, попавших в сложную жизненную ситуацию.

Продажа залоговой квартиры — нестандартная сделка. Сложность ее связана с тем, что купленная квартира находится в обременении у банка. Подобные сделки происходят за наличный расчет.

И это ограничивает круг покупателей, готовых рассматривать такую недвижимость.

Даже если покупатель собирается использовать для приобретения квартиры ипотечный кредит, собственных средств у него должно быть достаточно, чтобы выплатить остаток долга прежнего владельца перед банком.

На рынке, где предложение и без того велико, привлечь внимание покупателей к такому объекту можно только благодаря сниженной цене. Поэтому, по словам специалистов, залоговые квартиры, как правило, продаются по цене процентов на десять ниже, чем аналогичные по характеристикам необремененные объекты.

«Востребованность квартиры с обременением банка напрямую зависит от оставшейся суммы долга нынешнего владельца перед кредитной организацией, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

 — Если она невелика (не превышает 500 тысяч рублей), это не способно как-то серьезно сказаться на том, как скоро залоговая квартира найдет своего покупателя. Потому что сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту находится примерно в тех же пределах.

Если же сумма залога выше, это может серьезно повлиять на спрос на такую недвижимость. Раньше из ста покупателей для приобретения залоговой квартиры мы могли рассматривать сорок, сейчас это количество снизилось. Кроме того, мы работаем далеко не со всеми залоговыми объектами.

Например, мы совершенно точно не возьмемся продавать объект, если сумма оставшегося долга заемщика перед банком выше, чем рыночная цена этой квартиры».

При продаже залоговой квартиры все индивидуально, и в некоторых случаях объект с обременением все-таки может быть продан по рыночной цене, считает директор по развитию АН «КРОМ» Максим Омельянчук.

«При продаже таких квартир существуют три различных стратегии. Первая — когда, продавая купленную в ипотеку квартиру, человек изначально пытается получить за нее ровно столько, сколько ему нужно для решения каких-то своих вопросов.

Например, он рассчитывает, что после окончательного расчета с банком у него должна остаться определенная сумма для покупки другой жилплощади, поэтому залоговая недвижимость выставляется изначально по завышенной для такого предложения цене.

Понятно, что со временем, после того как какое-то время квартира не вызывает интереса у покупателей, ее цена корректируется.

Второй вариант — когда человек пытается продать квартиру по среднерыночной цене, той же, по которой в настоящее время выставляют квартиры без обременения. И в некоторых случаях, если у этой квартиры нет прямых конкурентов, а это может произойти, если она обладает какими-то уникальными характеристиками, например, находится в конкретном доме, где на продаже нет квартир, на нее будет спрос.

Вариант третий — когда продавец понимает, что ни первая, ни вторая стратегия не срабатывают, и наличие обременения — это отягощающий фактор, и начинает продавать объект ниже рынка».

Порядок проведения сделки с залоговой квартирой

Сделка с обремененным объектом занимает больше времени, чем обычная продажа квартиры. Сроки сделки целиком и полностью зависят от того, когда банк может подготовить закладную на недвижимость. В некоторых случаях с момента, когда произошло полное досрочное погашение, до того как банк подготовит закладную, проходит месяц.

Поскольку к процедуре снятия залога банки подходят индивидуально, структура сделки может отличаться в зависимости от выдавшей ипотеку кредитной организации. В общих чертах эта схема выглядит следующим образом.

Нынешний собственник квартиры должен поставить банк в известность о своем намерении ее продать, для этого он пишет заявление о досрочном погашении кредита.

Причем если раньше заявление на досрочное погашение клиент банка мог подать только в определенный день (привязка обычно делалась к дате платежа, для этого в договоре были прописаны определенные ограничения), то сейчас никаких ограничений нет, и написать заявление на досрочное погашение можно в любой момент.

Сама сделка по реализации залогового объекта разбивается на два этапа.

На первом этапе покупатель должен погасить остаток задолженности по кредиту нынешнего заемщика, для того чтобы банк мог списать эту сумму и выдать продавцу письмо о том, что тот полностью выполнил свои обязательства перед кредитной организацией.

Если кроме суммы долга у нынешнего владельца квартиры накопились штрафы за просрочку платежей, остаток долга увеличивается на их сумму. После того как обременение снято, на втором этапе покупатель выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры.

Между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку.

В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.

Особенности продажи обремененной недвижимости

Основная сложность сделки с обремененной квартирой заключается в том, что покупателю необходимо удостовериться, что полученная сумма была использована продавцом для погашения задолженности по кредиту, а не потрачена на какие-то иные цели.

«Для того чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до момента списания средств со счета.

Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, списание происходит в конце того же дня, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

 — Дополнительной гарантией может стать перечисление денег продавцу через кассу банка. В этом случае у покупателя будет квитанция, в которой указано, что он перечислил денежные средства на счет продавца».

После того как списание остатка долга произошло, банк выдает своему бывшему клиенту закладную, с которой можно обращаться в Управление Росреестра, для того чтобы снять обременение.

Срок, за который обременение снимается с квартиры, может различаться в разных банках и зависит от того, хранится закладная в депозитарии того же банка, что выдавал кредит, или за прошедшее с момента выдачи кредита время она была передана в другую кредитную организацию.

У крупных игроков рынка, выдающих большую часть кредитов в Красноярском крае: Сбербанка, «Газпромбанка», «ВТБ 24», — снятие обременения происходит достаточно быстро и, как правило, занимает три — четыре дня, в то время как у банков, работающих по стандартам АИЖК, этот процесс может растянуться на месяц.

После того как полное списание остатков долга по кредиту произошло, банк снимает обременение с квартиры. В одних банках все необходимые для этого документы заемщику выдают на руки, и снятие обременения в Управлении Росреестра производит сам заемщик, представитель банка вместе с ним в Росреестр не ездит.

В других кредитных организациях в регпалате обязательно выступает представитель банка.

Поскольку выехать с заемщиком в Росреестр он может в определенные дни, может возникнуть ситуация, при которой обременение погашено сегодня, а время для посещения Управления Росреестра у сотрудника банка нашлось только через несколько дней.

Подавать документы на снятие с квартиры обременения банка и регистрацию перехода права собственности на нового владельца специалисты советуют в один день.

Оставшаяся сумма — разница между уже выплаченной покупателем суммой долга перед банком и ценой квартиры — закладывается в ячейку с определенными условиями доступа. Как правило, для ее получения продавцу необходимо предъявить зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на нового владельца, выписку из ЕГРП.

В том случае, если для приобретения залоговой квартиры покупатель собирается также воспользоваться ипотечным кредитом (как правило, того же банка, где квартира была куплена ее нынешним владельцем), сделка усложняется.

Потому что в этой ситуации банку необходимо оценить покупателя в качестве нового заемщика.

В этом случае после погашения кредита обременение с квартиры не снимается, объект по-прежнему остается в залоге у банка, только уже по новому кредитному договору.

«Сделки с залоговыми квартирами делятся на две категории, — рассказывает директор по развитию компании «КРОМ» Максим Омельянчук.

 — Первая, когда человек улучшает свои жилищные условия, и вторая, когда он продает залоговую квартиру от безысходности, потому что не может заниматься обслуживанием кредита, последние сделки проходят очень тяжело.

Этой сделке что-то предшествовало, человек мог потерять работу, могли возникнуть проблемы с бизнесом, поэтому состояние продавца подавленное, он не всегда может оперативно принять решение. Сколько мы ни проводили подобных продаж, они всегда проходят непросто».

Дополнительные риски

Любые сделки, где есть дополнительные расчеты, большие задатки и рассрочки платежей, по словам специалистов, влекут за собой определенный риск для покупателей.

«Сделки с залоговыми квартирами были связаны с определенными рисками для покупателей и в более спокойные времена, сейчас же, во время кризиса, как правило, активизируются различные мошенники», — отмечает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-­Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

Буквально пару месяцев назад в Красноярске произошел случай, когда продавец при совершении сделки с обремененной квартирой присвоил деньги покупателя, перечисленные на его счет для погашения долга перед банком. По словам специалистов, на практике такие случаи встречаются нечасто, однако это не означает, что покупатель не должен очень серьезно подойти к проведению сделки с залоговой недвижимостью.

«Мы не беремся за реализацию любой залоговой квартиры, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Как правило, если мы проводим такие сделки, речь идет об ипотечных квартирах, которые ранее приобретались при участии нашего агентства.

В любом случае, ситуация анализируется индивидуально, заранее просчитываются все возможные риски. Для проведения таких сделок у агентств есть опыт, наработанные технологии, и это определенным образом гарантирует благополучный исход сделки.

Поэтому, несмотря на то что зачастую продавцы и покупатели квартир находят друг друга самостоятельно, они обращаются в агентство за юридическим сопровождением сделки».

Рассчитайте ежемесячный платеж и сумму переплаты по кредиту Ипотечный калькулятор оnline

Ипотека в банках Красноярска Ипотека Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Россельхозбанка

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1451/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.