Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

Содержание

Продажа квартиры через МФЦ

Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад.

Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор.

Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости.

Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (простой)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки,  и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке.

Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры.

Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4.  Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru.

Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Источник: https://mfcgos.ru/instrukcii/prodazha-kvartiry-cherez-mfc

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как оформить куплю-продажу квартиры: подробная инструкция

Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

Оформление договора покупки-продажи — самый волнительный и, бесспорно, самый важный этап во всём процессе, начиная от поиска подходящего варианта и заканчивая переездом в новое жилище.

Договор — та веха, за которой остаётся только передать продавцу деньги за помещение и можно смело наводить домашний уют на приобретённой жилплощади. Однако, подписание договора и финансовый расчёт — это лишь малая часть процедуры оформления сделки покупки-продажи: она включает немало других, не менее важных, этапов.

Как происходит оформление сделки?

  1. В первую очередь, что вполне логично, будущие новосёлы подсчитывают свой бюджет и подбирают варианты жилья, которые будут им по нраву и по карману. После того, как выбор сделан в пользу нескольких квартир, необходимо проверить их на юридическую чистоту.

    Данный термин подразумевает выяснение у продавца следующих сведений: количество собственников, количество лиц, зарегистрированных в помещении, наличие или отсутствие среди них детей, недееспособных, осужденных или психически нездоровых граждан, наследников, имеющих право оспорить право владения жилой площадью и т.д.

  2. Если квартира является «чистой», то стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому они договариваются выполнить впоследствии свои обязательства в полном объёме. На этом же этапе покупатель передаёт продавцу аванс, если об этом была предварительная договорённость.

  3. Затем наступает время, необходимое для окончательной подготовки обеими сторонами необходимых документов.

  4. Когда все бумажные дела будут законным образом устроены, можно приступать к заключению договора покупки-продажи жилого помещения, который оформляется при личном присутствии всех сторон, участвующих в сделке и закрепляется их личными подписями.

  5. Теперь самое время зарегистрировать должным образом права покупателей на приобретаемое жильё, для чего документы сдаются в регистрационную палату. После проверки и одобрения сделки производится окончательный расчёт между покупателем и продавцом и процедура оформления сделки считается завершённой.

  6. Однако, на этом «бумажная» работа для покупателя не заканчивается, поскольку новое жильё необходимо переоформить на своё имя. Для этого ему следует получить выписку по прежнему месту жительства, а затем предоставить её вместе с паспортом и документами, подтверждающими его право собственности, в жилищную контору по новому адресу. Сотрудники данного учреждения переоформят договор на оказание коммунальных услуг на нового владельца квартиры, находящейся в их попечении.

Кроме того, новосёлам даётся одна неделя для перерегистрации по новому адресу в федеральной миграционной службе.

Перезаключение договоров на обслуживание домофона, спутникового ТВ, газового счётчика и проч. производится в компетентных учреждениях на основании паспорта заявителя и документа, подтверждающего его право собственности на жильё.

Перечень необходимых документов

Человеку, желающему приобрести жилое помещение, требуется всего лишь 2 документа: паспорт и согласие законного супруга на оформление сделки покупки-продажи.

Продавцу придётся потрудиться чуть больше, ведь с его стороны нужен более обширный пакет документов:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, выражающий согласие собственников на продажу квартиры; согласие на сделку супруга, а также свидетельство о регистрации прав собственности (если их несколько, то этот документ предоставляет каждый из них);
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (договор приобретения, дарения, наследования и т.д.);
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры;
  • Заключение эксперта о стоимости жилого помещения;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов и различный обременений, возложенных на квартиру;
  • Если среди собственников жилья есть дети, то потребуются их свидетельства о рождении, а также разрешение органов опеки на совершение сделки.

Куда нужно подавать документы?

С точки зрения надёжности предпочтительнее сделать это в банке, предоставляющем для подобных операций отдельную переговорную комнату.

Преимущества этого варианта в том, что стороны заключают с банком договор аренды депозитной ячейки, в которую покупатель закладывает денежную стоимость приобретаемого жилья за вычетом уплаченного аванса.

В соглашении аренды ячейки стороны определяют условия для доступа к ней: как правило, продавец может получить деньги тогда, когда закончится оформление сделки в Регистрационной палате и право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Таким образом, все участники сделки наиболее надёжно защищены от возможных мошеннических действий контрагентов.

Также стороны могут договориться и о других способах передачи денег (например, через счет эскроу).

Затем сторонам необходимо предоставить все документы в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и написать заявление на государственную регистрацию данной сделки.

Сроки оформления

Оформление сделки происходит в срок до 14-и дней, если документы сданы в Регистрационную палату, и до 7-и дней — если в Многофункциональный центр (МФЦ).

Однако, эти сроки действительны в тех случаях, когда пакет необходимых документов подготовлен должным образом. В случае каждой ошибки в документации срок оформления будет начинаться с начала.

Если уважительная причина вынуждает продавца квартиры уехать из города на длительный срок, то процедура оформления может быть сокращена до 3–5 дней. Для этого необходимо оформить заявление с просьбой сократить срок регистрации сделки на имя руководителя отдела Регистрационной палаты и сдать его секретарю, приложив убедительные доказательства отъезда (билет на самолёт, например).

Дополнительные нюансы, которые необходимо учесть

В первую очередь, покупателю необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жильё. Речь идёт не только о праве собственности на квартиру: следует убедиться, что технический паспорт соответствует реальному положению дел, а сели и были произведены капитальные работы по перепланировке помещения, то они законным образом зарегистрированы.

Делать это нужно только после оформления предварительного договора, в котором следует указать: паспортные данные сторон, предмет договора, стоимость покупки, а также штрафы, предусмотренные за невыполнение взятых на себя обязательств. Оптимальная сумма задатка — до ста тысяч рублей, передаваемых лично в руки продавцу с последующим оформлением им расписки.

Проверка жилья на юридическую чистоту производится в Росреестре или БТИ, куда необходимо отправить запрос. Особого внимания заслуживают квартиры, собственниками которых являются дети, заключенные, недееспособные или психически нездоровые граждане.

Зачастую продавцы предлагают покупателям при оформлении сделки покупки-продажи указать в договоре меньшую сумму, чем та, которая будет передана в действительности. Дескать, зачем платить лишние налоги государству?

Данный поступок не является противозаконным, однако, при обращении в суд в случае возникновения спорной ситуации, покупателю будет трудно доказать, что реальная стоимость квартиры была выше, чем указано в договоре. Очевидно, что по решению суда он получит именно столько, сколько прописано в соглашении покупки-продажи квартиры.

Поэтому, от неоправданного риска лучше отказаться!

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/%E2%80%8Bkuplya-prodazha-kvartiry-kak-oformit.html

Как продать квартиру – Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

Как продать квартиру – инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 – 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.
Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку.

На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

— Технический паспорт;

— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

— Справка об отсутствии задолженности;

— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги.

Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте.

Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Процесс оформления сделки купли продажи квартиры

Последнее обновление: 30.01.2020

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ (алгоритм) по организации сделки (см.

ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем ли мы квартиру на первичном рынке недвижимости (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, ответственность Застройщика, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (перевод денег на счет Застройщика или на эскроу-счет в банке).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются способ, условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Какие риски несет Покупатель при покупке квартиры у юридического лица на вторичном рынке – см. в заметке по ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/poryadok-oformleniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.