Процедура продажи недвижимости

Содержание

Как продать квартиру: подробная инструкция

Процедура продажи недвижимости

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Процедура продажи недвижимости

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Процедура продажи недвижимости

Последнее обновление: 30.01.2020

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ (алгоритм) по организации сделки (см.

ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем ли мы квартиру на первичном рынке недвижимости (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, ответственность Застройщика, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (перевод денег на счет Застройщика или на эскроу-счет в банке).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются способ, условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Какие риски несет Покупатель при покупке квартиры у юридического лица на вторичном рынке – см. в заметке по ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/poryadok-oformleniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Процедура продажи недвижимости

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Как продать квартиру без риэлтора: советы юриста

Процедура продажи недвижимости

Самостоятельная продажа квартиры без участия риэлтора предполагает изучение всех нюансов сделки для исключения риска ее оспаривания. В статье мы приведем пошаговую инструкцию процедуры с соблюдением законодательных норм, действующих в 2020 году.

Краткое содержание

Чтобы самостоятельно продать квартиру, нужно подготовить перечень документов, исходя из этапа сделки.

На начальной стадии понадобится:

  • оригинал паспорта каждого участника сделки либо свидетельство о рождении, если собственник младше 14 лет;
  • свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года либо выписка из ЕГРН, если после;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследовании;
  • технический план, содержащий характеристики объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах.

В ходе оформления сделки нужно иметь:

  • документы о согласовании с БТИ о перепланировке, если имеются изменения в первичной планировке;
  • разрешение от органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют лица младше 18 лет;
  • письменное согласие супруга на продажу, заверенное нотариально.

Также понадобится доверенность, если от лица собственника выступает его представитель. Покупатель может дополнительно затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

Некоторые документы, например, справка об отсутствии долгов или выписка из домовой книги, имеют ограниченный срок действия (30 дней), поэтому желательно собирать список непосредственно перед проведением сделки.

Действия, которые нужно совершить до продажи

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно подготовиться к сделке. Вот список действий, которые помогут максимально быстро и выгодно реализовать объект недвижимости.

Определяем стоимость

Изучение текущего состояния рынка недвижимости для определения цены объекта продажи. При ее вычислении нужно учитывать:

  • район расположения;
  • состояние инфраструктуры;
  • тип дома;
  • состояние подъезда и придомовой территории;
  • наличие ремонта в квартире;
  • остается ли мебель и/или техника.

При указании цены нужно учитывать не только среднюю стоимость аналогичных объектов недвижимости, но и возможность торга. После подачи объявления о продаже, можно ускорить продажу, скорректировав цену, в зависимости от количества откликов.

Например, если в течение первых дней поступило 10 и более звонков, стоимость можно немного увеличить или наоборот, снизить, если число потенциальных покупателей не более 2-3.

При этом, если продажа не срочная и установлена комфортная цена, можно ничего не менять и просто ожидать того, кто будет согласен приобрести по ней квартиру.

Проводим предпродажную подготовку

На скорость продажи напрямую влияет состояние квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно:

  • убрать лишние вещи;
  • сделать генеральную уборку;
  • провести косметический ремонт.

В последнем случае речь идет о побелке стен, ремонте дверей, устранении протечек в трубах. Делать полноценный ремонт не нужно, это не сильно увеличит конечную стоимость.

Оформляем выписку и расчитываемся по коммунальным услугам

Согласно ч.1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на имущество возникает после ее передачи. Это значит, что новый владелец не обязан погашать долги продавца по коммунальным услугам. Исключением является оплата взносов за капитальный ремонт, внесение которых является обязанностью всех жильцов (ч.3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед продажей квартиры нужно рассчитаться по всем платежам и получить подтверждающий документ.

Также нужно выписать всех зарегистрированных лиц, в том числе несовершеннолетних. Для последних законодательство предусматривает дополнительную защиту – сделка должна сопровождаться органами опеки, которые должны получить подтверждение сохранения или улучшения условий жилья.

Поэтому при наличии малолетних жильцов, продажа предусматривает одновременную покупку другой квартиры.

Совершеннолетние граждане могут быть сняты с регистрационного учета без новой прописки, но только на 3 месяца, далее придется оформить временную прописку или зарегистрироваться по новому адресу.

Подавать заявление на снятие с регистрационного учета можно:

  • в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ по месту выписки;
  • в МФЦ;
  • через Госуслуги.

Также возможно автоматическое снятие с учета, если оформляется постоянная регистрация по новому адресу.

Госпошлина не взимается как за выписку, так и за прописку.

Вам будет интересно прочитать

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Составляем предварительный ДКП или авансовое соглашение

Чтобы продать квартиру без посредников нужно составить предварительный договор купли-продажи, который закрепит намерения сторон. Согласно ч.1 ст.

429 ГК, он обязует участников сделки заключить основное соглашение в будущем.

Этот тип договора не является обязательным, за исключением определенных случаев, например, если квартира ипотечная, ДКП – обязательное условие, чтобы банк разрешил сделку.

Форма предварительного соглашения соответствует основному, а если она не установлена, то документ составляется в письменной форме с указанием:

  • полных данных сторон – ФИО, адреса регистрации, паспортные реквизиты, СНИЛС;
  • описания, позволяющего установить предмет сделки (полный адрес, кадастровый номер), а также характеристик, точно описывающих объект недвижимости (площадь – общая и жилая, количество комнат, состояние жилплощади);
  • стоимости объекта недвижимости;
  • порядка расчетов – наличные, рассрочка или кредит с графиком платежей;
  • наличия/отсутствия договора о задатке или авансе;
  • периода, в течение которого должен быть заключен основной договор (согласно ч.2 п.4 ст. 429 ГК, если данный срок не указан, это должно быть сделано в течение 1-го года);
  • ответственности участников сделки в случае, если основное соглашение не будет оформлено;
  • даты и подписей сторон.

Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Чтобы закрепить свою позицию и получить гарантию того, что продавец не продаст квартиру другому, покупатель вносит задаток или аванс. Эта передача денежных средств также оформляется соответствующим договором.

Если стороны добросовестно исполняют свои обязательства по ДКП, разницы между авансом и задатком нет – остаток средств просто зачисляется продавцу после заключения основного договора.

Различия возникают, если сделка срывается. Аванс возвращается покупателю в том же размере и независимо от того, по чьей вине не состоялась продажа. А если составлен договор задатка и сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. Условие о внесении аванса или задатка отображается в ПДК, а получение денег подтверждается распиской.

Если оформляется авансовое соглашение вместо предварительного договора купли-продажи, ни один из участников сделки не может заставить другого заключить сделку даже через суд, если денежные средства возвращены.

Составляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи также может быть составлен сторонами самостоятельно. Условия, которые обязательно должны быть прописаны в документе, чтобы он имел юридическую силу:

  • предмет соглашения;
  • стоимость жилого помещения;
  • перечень лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости.

Также в договоре должны быть отражены и другие условия сделки. Чем больше деталей указано в документе, тем меньше риск оспаривания сделки.

Обязательно нужно отразить в соглашении:

  • дату и место оформления документа;
  • сведения о сторонах сделки;
  • полные данные о предмете договора;
  • реквизиты правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • данные о регистрации права собственности на жилье – реквизиты свидетельства о праве собственности либо информация из выписки из ЕГРН;
  • реквизиты документов, подтверждающих гарантии покупателя: об отсутствии обременений, дееспособности продавца и отсутствии дела о банкротстве в его отношении;
  • реквизиты документов, подтверждающих необходимые согласия – от органов опеки, законного представителя, второго супруга;
  • стоимость жилплощади – указывается цифрами и прописью;
  • обязательства сторон: продавца передать объект, а покупателя – принять его и оплатить;
  • порядок расчетов;
  • ответственность сторон;
  • обязательства о подаче заявления на государственную регистрацию;
  • подписи сторон.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец)

При подписании договора купли-продажи, стороны должны иметь экземпляры ПДК или авансового соглашения, продавец также должен иметь весь пакет документов для сделки, а покупатель – расписку собственника о получении аванса или задатка.

Нотариальное заверение ДКП не является обязательным, но оно гарантирует юридическую чистоту сделки, так как все условия договора будут проверяться нотариусом.

Регистрируем переход права собственности

Следующий шаг после заключения ДКП – регистрация сделки. Для этого нужно обратиться в Росреестр, предоставив:

  • заявление о переходе права собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины (согласно ст.333.33 НК РФ, она составляет 2000 рублей для физических лиц).

Документы можно подать лично в Росреестр и завершить сделку в течение 7 дней. Также можно обратиться в МФЦ, но в этом случае срок будет увеличен до 9 рабочих дней.

Также можно подать документы через сайт Росреестра, но для этого нужно поставить электронную подпись на всех документах.

Если сделка сопровождается нотариусом, он сам может заняться регистрацией сделки.

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/samostoyatelnaya-prodazha-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.