Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке: процесс, процедура продажи, проверка состояния объекта недвижимости и ее оценка

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца

При продаже жилья в ипотеку многие продавцы боятся рисков, которые могут подставить под удар их финансовое состояние. Из-за опасений быть обманутыми владельцы недвижимости зачастую отметают данный вариант продажи. В статье будут рассмотрены обязательства и возможные риски при продаже жилья в ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Основные этапы:

  • Поиск покупателя.
  • Обсуждение с ним деталей сделки по ипотеке.
  • Составление предварительного договора с указанием деталей сделки. Если вносится задаток, пишется расписка, в которой указывается переданная сумма.
  • Аудит состояния жилплощади.
  • Выявление рыночной стоимости недвижимости с помощью проведения оценки независимым экспертом.
  • Страхование продаваемой недвижимости.
  • Сбор необходимых документов и их передача в банк.
  • Ожидание одобрения сделки кредитором.
  • После его получения — составление основного договора и регистрация его в Регпалате.
  • Получение покупателем подтверждения на собственность с обременением в Регпалате.
  • Перевод денег за квартиру продавцу.

Проверка состояния объекта недвижимости

Во время проведения аудита объекта недвижимости производится проверка:

  • строительных конструкций (стены, перекрытия, пол), поиск трещин, плесени и потёков;
  • коммуникаций, батарей и водоснабжения, на предмет отсутствия следов коррозии и протечек;
  • окон и дверей, для уверенности в их целостности, а также подтверждения функционирования систем доводчиков и других дополнительных устройств;
  • электропроводки открытого типа, работоспособности розеток, выключателей, потребителей электроэнергии, проверка на отсутствие обугливаний, искрения и др.

Контроль производится в два этапа: изначально проверка осуществляется под контролем покупателей, а затем — представителем кредитора.

Если в ипотеку планируется продажа «вторички», аудиторская проверка может включать также контроль соответствия планировки жилья плану технической инвентаризации, которые не всегда соответствуют друг-другу.

Если сделка происходит без посредничества банка, предоставление технического или кадастрового плана не потребуется.

Оценка стоимости

Оценку стоимости объекта недвижимости производит независимый специалист. Благодаря этому, продаваемое имущество получает адекватную оценку без завышения стоимости. Независимая оценка выступает ориентиром для понимания суммы займа, которая понадобится, а также она является своего рода страховкой на случай форс-мажора.

Продавец вправе указать для жилья максимальную стоимость, указанную в заключении эксперта, в случае, если она удовлетворяет покупателя и не превышает первоначальной цены за квартиру.

Стоимость, названная экспертом, должна соответствовать цене, прописанной в договоре купли-продажи.

Специалисты производят анализ не только состояния жилплощади, но также ее местоположения, исследуют район, в котором она находится, размещение на этаже, возраст дома и его пригодность вцелом для эксплуатации.

Банк может сам предложить эксперта, который проведет процедуру оценки. Заёмщик вправе выбирать специалиста, который проведет оценку недвижимости, самостоятельно.

Страхование

Страхование недвижимости при покупке в ипотеку предназначено для сохранения квартиры в адекватном состоянии, это гарантирует банку возврат выделенных денежных средств, если ипотека не будет выплачена.

Обычно объект недвижимости в этом случае страхуется от возможного возгорания, затопления, стихийных бедствий или повреждения. Страхование при покупке в ипотеку происходит за счёт покупателя.

Однако, при наступлении страхового случая возмещение получает владелец квартиры (если будет установлена его непричастность к случившемуся).

Варианты расчетов

Для уверенности сторон договора в получении и передаче денег в срок используются такие надёжные варианты расчетов как:

  • Безналичный с участием посредника. Эту функцию берет на себя банк. Получив подтверждение о завершении сделки, он осуществляет перевод денег продавцу напрямую, покупатель в процессе не участвует. Для этого у продавца в данном банке должен существовать расчетный счёт.
  • Использование банковской ячейки. Для осуществления этого расчета покупатель должен обналичить средства, выделенные банком, и поместить их в ячейку. Продавец сможет забрать их сразу же после предъявления договора купли-продажи и выписки из Росреестра, в которой будет обозначено, что квартира теперь находится в собственности покупателя.

Способ расчета выбирается по согласию обеих сторон (продавца и покупателя), взвесивших все плюсы и минусы того или иного варианта.

Передача квартиры банку в залог

Для получения согласия банка на сделку по ипотеке необходимо произвести следующие действия:

  • подписать кредитный договор;
  • передать права требования, подписав договор купли-продажи;
  • оплатить госпошлину в размере 2 000 руб.;
  • зарегистрировать данные договоры в госрегистратуре (занимает около 2х недель).

Пройдя регистрацию, покупатель становится собственником приобретаемого жилья, получая право собственности с обременением. Квартира переходит в залог к финансово-кредитному учреждению. Ограничения на собственность снимаются после полной выплаты ипотеки.

Перечисление денег

Покупатель должен обратиться в регистрационную палату и получить справку, в которой будет указано, что квартира перешла к нему в собственность.

После передачи подписанных обеими сторонами договоров в банк, финансовое учреждение осуществляет передачу денег продавцу. Перечисление денежных средств происходит переводом на счет продавца, передачей через ячейку или наличными.

Самым безопасным способом является использование банковской ячейки. Благодаря использованию этого метода, продавец уверен в том, что деньги помещены в ячейку, покупатель же знает, что, при возникновении непредвиденных обстоятельств, деньги останутся в ячейке и продавец их не получит.

Получив право собственника с обременением, заемщик начинает ежемесячно вносить платежи. Если возникают просрочки или покупатель становится не способен исполнять лежащие на нем обязательства, банк может продать залог, чтобы погасить долг. При этом, бак продает жилье по низкой цене, такой, чтобы погасить исключительно свою долю. Таким образом, первый взнос может не вернуться покупателю в случае недобросовестного соблюдения договора.

Какие документы необходимо предоставить банку продавцу недвижимости

Продавцу необходимо передать банку следующие документы, которые помогут банковской структуре провести проверку жилплощади:

  • копии паспортов собственников жилья;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру;
  • бумага, констатирующая переход помещения в собственность продавца ( завещание, договор, дарственная и др.);
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт, содержащий экспликацию и инвентарную стоимость (если старше 5 лет, необходимо обновить);
  • выписка из Росреестра (по которой помещение не должно быть заложено или арестовано);
  • расширенная выписка из жилконторы (подтверждающая отсутствие прописанных в квартире «проблемных» жильцов, судимых и т.д.);
  • документ, в котором указана оценка стоимости жилья.

Данный список документов может дополняться, в зависимости от финансово-кредитного учреждения, необходимостью приложения к пакету документов поэтажного плата, выписки из домовой книги, справки из БТИ и других бумаг. Начиная оформлять ипотеку, стоит уточнить в банке данные о необходимом пакете документов.

Какие риски несет продавец недвижимости

  1. Одним из рисков является отказ банка в проведении продажи квартиры по ипотеке. Кредитное учреждение может отказать в сделке в случае износа жилплощади свыше 70%, возраста постройки старше 1957 г., неудовлетворительном состоянии жилья и пр.

    Отказ банка является поводом для возврата залога за квартиру, больше ничем продавец жилья в этом случае не рискует, т.к. сделка отменилась по инициативе третьих лиц. Именно поэтому не стоит торопиться с растратой полученного залога. Требования покупателя о возвращении суммы в двойном размере можно смело отклонять, т.к. они неправомерны.

    Продавец не отказывался от своих обязательств, поэтому его вины в случившемся нет. Чтобы не оказаться в такой ситуации, продавцу лучше самостоятельно провести предварительную проверку юридической чистоты жилплощади и устранить факторы, которые могут негативно сказаться на решении банка.

  2. Оформление крупных сделок может привлечь мошенников, желающих поживиться за чужой счёт. Чтобы не стать их жертвой, не стоит предоставлять оригиналы документов, тем более передавать их третьим лицам. Даже копии документов лучше предоставить банку самостоятельно. В этом случае можно будет не сомневаться в отсутствии обмана со стороны покупателя.

  3. Признание сделки недействительной. В такой ситуации приобретенное имущество возвращается: продавец получает назад продаваемую квартиру, а покупатель — все заплаченные за нее деньги. Сделка может быть признана судом недействительной спустя несколько лет после ее заключения.

    За этот период покупатель может осуществить перепродажу жилплощади, иногда она может быть продана несколько раз. В этом случае возвращение квартиры первоначальному собственнику станет большой проблемой.

  4. Оформление квартиры в залог требует большой осторожности. Предоставляя ипотеку, финансово-кредитное учреждение просит продавца оформить жилплощадь в залог.

    Главным фактором является срок такого переоформления. Если продажник не хочет, чтобы его квартира попала в незаконное распоряжение, оформление следует отложить только после полного расчета.

  5. Завышение стоимости квартиры несёт для продавца определенные риски.

    Если расписки составлены неверно, при расторжении сделки продавец останется должен вернуть приобретателю аванс, который составляет 20% от стоимости (завышенной) жилплощади. В том случае, если квартира все же была продана по завышенной стоимости, с нее придется платить завышенный 13%-й налог.

Самым опасным этапом при продаже квартиры в ипотеку считается передача денежных средств. Продавцы чаще всего опасаются неполучения денег за квартиру, получения меньшей суммы и того, что купюры окажутся подделкой. Для уверенности в получении денег за квартиру в полном размере стоит обращаться, в первую очередь, в надёжный банк. В этом случае неполучение денег будет невозможно из-за строгого контроля сделки банковскими структурами, которые заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно.

Выбирая способ оплаты через ячейку, продавец становится, фактически, владельцем заложенных в нее средств. Подтвердив факт передачи права собственности на жилье, можно свободно получить деньги от продажи. В случае неоплаты приобретаемой жилплощади продавцу возвращается продаваемое жилье, для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

Стоит заметить, что непоступление денег происходит крайне редко. Попадание поддельных денежных средств также крайне невероятно. При передаче денег через банковскую структуру производится их тщательная проверка. Принимая от покупателя часть денег наличными, можно их проверить в этом же банке с помощью специальной техники.

Процесс продажи квартиры через ипотеку является ответственным шагом. Банки стараются минимизировать всевозможные риски, поэтому, выбрав надежный банк, можно быть уверенным в безопасности сделки.

  • Алексей
  • В изрбанное
  • Распечатать

Источник: https://samsebefinansist.com/ipoteka-riski-prodavca-i-process-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.
  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно.

Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.

Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит».

Поэтому не отходите от правил и закона.

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Покупатель расплачивается деньгами
собственнымиипотечными
Оплатасразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформленияАванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
Независимая оценка квартирыНе нужнаОбязательна
Юридическая чистота квартирыТолько если покупатель сам проверитПроверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
Аварийность зданияНе влияетВлияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
Договор купли-продажиОбязательно
Предварительный договор купли-продажи
Расписка о получении аванса, задатка
Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторовТребуется
Наличный, безналичный расчетПо соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателяДля безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
Когда совершается передача квартиры и денегВ идеале все должно быть оформлено за один день
Участники сделкиПродавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желаниюПродавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
Возможные проблемыВ случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартирыИск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.

Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Вы можете остаться без денег и квартиры. Никогда не подписывайте то, чего нет в действительности. Уважаемый банк даже не предложит такое.

Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке. После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

Именно тогда, когда фигурируют деньги по договору ипотеки, продавец находится в большей безопасности. Но только, если сам не станет подписывать сомнительные договора и не начнет действовать вразрез с законом.

Например, если не захочет уменьшить подоходный налог и не напишет в договоре купли-продажи меньшую сумму. Хот покупателю это не выгодно, но ситуации бывают разные. То же самое можно сказать и о завышении реальной стоимости в договоре.

Проблемы возникают позже, а доказать никто ничего не может – документ с подписями сторон это основное доказательство сделки.

Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.