Процедура покупки доли в квартире

Содержание

Покупка доли в квартире: преимущественное право родственников, образец договора купли-продажи доли в квартире, условия и порядок оформления документов | Жилищный консультант

Процедура покупки доли в квартире

Приобретение недвижимости в порядке долевой собственности остается достаточно востребованным и популярным направлением. Это связано с высокими ценами на недвижимость, которые делают для ряда граждан невозможной покупку отдельного жилья. Рассмотрим нюансы, которые связаны с подобными сделками.

Особенности покупки доли в квартире

Владение недвижимостью при наличии у нее нескольких собственников может происходить на правах совместной или долевой собственности. Их различия принципиально заключаются в следующем:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Совместная собственность имеет нескольких владельцев, владеющих ей на равных условиях. При продаже потребуется согласие от всех владельцев. Если один из собственников пожелает реализовать свое право на продажу собственности, то ему первоначально потребуется выделить долю в общем имуществе;
  2. При долевой собственности доли могут быть различны и степень владения более обособленна.

При этом вопрос реализации части квартиры в долевом владении и покупка подобной недвижимости имеет ряд особенностей.

Так как объектом владеют несколько лиц, то их права и обязанности в отношении квартиры регулируются Гражданским Кодексом. Он, в частности, требует оплаты коммунальных платежей согласно долевому владению.

Приведем основные нюансы, которые следует учитывать:

  • Основной особенностью при сделке с такими объектами недвижимости является так называемое преимущественное право покупки доли в квартире.
  • Данное право позволяет выкупить всю жилплощадь одному из дольщиков и стать ее единоличным хозяином.
  • Покупка подобной недвижимости, а точнее части права на нее, является очень рискованной и требует скрупулезной проверки всей истории квартиры и возможных претендентов по преимущественному праву.
  • Доля не равнозначна понятию «комната», то есть покупка доли в квартире не говорит о том, что Вам перейдет в собственность и пользование отдельная обособленная комната. Этот вопрос решается между собственниками помещения или в суде при назначении права пользования.
  • Приобретение подобной недвижимости в ипотеку чаще всего невозможно, так как банковские организации не дают одобрения подобных объектов недвижимости. Это связано с большими рисками сделки.

При покупке положен имущественный налоговый вычет. Он будет распределен в соответствии с приобретенными частями, если покупка несколькими собственниками производилась одновременно.

Один собственник может получить полный вычет при условии, что в момент приобретения иные граждане не приобрели другие доли в этой же недвижимости.

Сумма вычета стандартна и составляет 2 млн рублей.

Покупка доли квартиры у родственников лишает права наимущественный вычет, что определяется Налоговым кодексом. К родственникам относят:

  • Супругов в браке;
  • Родителей и детей (также усыновленных);
  • Братьев и сестер (сводных тоже);
  • Опекунов, попечителей.

Приобретение у иных родственников ограничений на получение вычета не ставит.

Преимущественное право покупки

Под преимущественным правом ГК РФ понимает возможность других совладельцев собственности приобрести реализуемую часть права в порядке первой очереди по отношению к посторонним покупателям.

Такое право имеют все собственники помещения, в котором выставляется на продажу доля.

Рассмотрим алгоритм продажи доли в недвижимости:

  • Продавец предлагает сособственникам приобрести его владение по цене, которую он планирует озвучить для покупателя;
  • Совладельцы принимают решение о покупке. Если согласие выражают несколько человек, то продавец может самостоятельно решить, кому из них продать недвижимость.
  • Если следует отказ от преимущественного права покупки доли квартиры, то товар выставляется на рынок и ищется сторонний покупатель.

Уведомление о продаже долевой части недвижимости с уточнением стоимости рассылается другим собственникам в письменном виде с уведомлением о вручении. ГК РФ устанавливает следующие формы отказа:

  1. Письменный;
  2. Устный;
  3. Отсутствие ответа.

В случае письменного отказа всех совладельцев, доля может реализовываться сразу после получения отказов. Если отказы не зафиксированы, то после рассылки уведомлений стоит подождать 1 месяц и после этого выставлять к продаже.

Рекомендуется при приобретении долевой части в недвижимости обращаться к продавцам, которые имеют нотариально заверенные отказы от преимущественного приобретения иными собственниками. Это позволяет избежать ряда ситуаций:

  1. Признание сделки купли-продажи недействительной и передача права на приобретение иным владельцем объекта;
  2. Оспаривания сделки по причине предложения совладельцам более высокой стоимости покупки, чем была заявлена для покупателя со стороны.

Преимущественное право не работает при:

  • Передаче недвижимости по наследству;
  • При дарении.

Оформление договора купли-продажи

Основное отличие от приобретения целой квартиры является преимущественное право покупки. Если иные владельцы недвижимости отказались приобрести долю, что подтверждено их письменными отказами, то в целом порядок покупки доли в квартире не сильно отличается от обычной купли-продажи:

  1. Составление договора купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры]. В нем указываются:
    • Данные продавца и покупателя;
    • Сведения о реализуемой недвижимости (местоположение, размер);
    • Сумма договора и порядок ее выплаты;
    • Сведения о правах иных лиц на владение частями квартиры.
  2. Подписание акта приема и передачи жилого помещения.
  3. Оплата государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей.
  4. Передача документов в Росреестр для получения права собственности. Оно наступает в момент государственной регистрации.

Список документов

В первую очередь идет оформление договора купли-продажи, как основного для регистрации прав перехода собственности. В нем указывается:

  • Данные сторон.
  • Информация о приобретаемой недвижимости.
  • Цена.
  • Порядки оплаты.

Если сделка откладывается, то стороны могут заключить договор о задатке (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка]). Перечисленный платеж в размере около 5-10% является обязательством покупателя выкупить объект, а продавца – продать его покупателю.

Для регистрации перехода недвижимости во владение покупателя необходимо собрать:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт приемки и передачи объекта.
  3. Заявления о переходе прав и регистрацию нового собственника.
  4. Паспорта сторон.
  5. Документ, о праве собственности продавца на объект.
  6. Подтверждение об оповещении лиц, имеющих преимущественное право покупки (почтовая квитанция).
  7. Отказы от них (если они поступили в письменном виде).

Согласие собственников других долей в помещении на сделку не требуется, так как оно считается полученным при их отказе от покупки.

Пример по покупке доли в квартире

Семья Михайловых владеет 1/2 квартиры. В январе 2017 года у семьи рождается второй ребенок, и они оформляют материнский капитал.

Весной владелец второй половины недвижимости Актенов уведомляет семью о продаже своей части по цене 600 тысяч рублей. Михайловы консультируются в Пенсионном фонде относительно возможности траты маткапитала для приобретения доли в недвижимости. Сотрудник дает им следующую информацию – капитал может быть применен для подобной покупки, если:

  1. Покупка является изолированной комнатой.
  2. При покупке вся недвижимость перейдет в собственность одного владельца.

Так как семья станет единственным собственником жилья, то они принимают предложение от Актенова на покупку.

Оформляется договор, согласно которому сумма маткапитала будет перечислена на счет продавца, а оставшаяся сумма выплачивается в качестве задатка.

Пенсионный фонд одобряет данную сделку и перечисляет средства продавцу.

Заключение

  1. Приобретение части квартиры в виде доли является одним из видов сделок с недвижимостью.
  2. Оно сопряжено с рядом трудностей, связанных с наличием нескольких собственников одного объекта, получением ипотечных займов и чистотой сделки.

  3. Для защиты интересов других владельцев недвижимости ГК ввел понятие преимущественного права, которое требует в первоочередном порядке продавать объект совладельцам и только при их отказе посторонним людям.

  4. Договор купли-продажи оформляется только при получении отказа от собственников помещения или при отсутствии ответа от них в течение 1 месяца после оповещения.
  5. Порядок регистрации права повторяет стандартную процедуру.

  6. В ряде случаев приобрести долю можно за материнский капитал.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке доли квартире

Вопрос: Владеем 2/3 в квартире, второй собственник решил продавать свою долю и предложил нам.

Мы хотим купить, но заявленной суммы (мы с ней согласны) на руках нет и брать кредит не хочется. Если он продаст другому человеку, то неизвестно удастся ли выкупить у него.

Как нам быть в такой ситуации? Отказ давать не хотим и расплатиться пока не можем.

Ответ: Если Вы хотите использовать право преимущественной покупки, то стоит пойти на контакт с продавцом и попросить о рассрочке платежа или заключить соглашение с уплатой задатка в виде имеющейся суммы.

Выразите свое желание купить часть квартиры в письменном виде. Это будет свидетельствовать о том, что Вы желаете воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Это не позволит продавцу выставлять на продажу свою часть на рынке и искать стороннего покупателя.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры
  • Образец договора задатка

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-doli-v-kvartire/

Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Процедура покупки доли в квартире

Покупка квартиры является достаточно сложным и энергозатратным процессом. Не менее сложным становится и выкуп отдельной доли в жилье. Связано это, в первую очередь, с юридическими тонкостями приобретения существующего жилья по частям, так как законодатель рассматривает в приоритете единых собственников помещений.

Основные действия

Приобретение доли в квартире осуществляется с некоторыми отличиями от стандартной процедуры купли-продажи жилой недвижимости, которая выкупается полностью. Для того, чтобы осуществить выкуп доли недвижимости, требуется выполнить следующие действия:

  • Между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, что покупатель выкупит долю продавца в конкретном жилом помещении при условии, что других потенциальных покупателей не будет.
  • Продавец должен уведомить своих сособственников о том, что он желает продать долю другому человеку. Уведомление осуществляется в письменном виде, а совладельцы жилого помещения в срок не более тридцати дней с момента получения уведомления должны сообщить о своем желании выкупить представленную к продаже долю или подготовить письменный, нотариально заверенный отказ от покупки (то есть отказаться от права преимущественного выкупа жилого помещения в добровольном порядке).
  • Продавец и покупатель должны подготовить все документы, которые будут подтверждать законность совершаемой сделки, в том числе, имеющиеся правоустанавливающие документы на представленные к продаже квадратные метры.
  • Происходит подписание договора купли-продажи и передаточного акта, которые подтвердят осуществление перехода права собственности на жилье для его последующей регистрации.
  • Последним этапом станет регистрация осуществившегося перехода права собственности от одного собственника к другому путем подачи всех имеющихся документов в Росреестр и получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии в собственности доли жилого помещения.

Для того, чтобы сделка по купле-продаже доли в квартире была действительной, необходимо подготовить ее документальное сопровождение, которое будет отличаться от сопровождения сделок относительно целой квартиры.

Документы

Перечень документов, которые потребуется подготовить для совершения сделки по купле-продаже доли в квартире, будет носить расширенный характер.

К числу необходимых документов будут относиться:

  • правоустанавливающие документы на имеющуюся в собственности у продавца недвижимость (в том числе, понадобятся те документы, которые смогут подтвердить законность возникновения права собственности, например, договор дарения доли недвижимости, купли-продажи части квартиры и т.д.);
  • согласие совладельцев находящейся в долевой собственности квартиры на совершение сделки и нотариально заверенный отказ от использования права преимущественного выкупа имеющейся доли жилого помещения;
  • согласие супруга на совершение сделки (если обе стороны состоят в зарегистрированном браке, согласие потребуется от обоих сторон, а документы должны быть нотариально заверены);
  • технический план квартиры с указанием на нем конкретной доли (при возможности выделить ее в фактическом виде, например, отдельной комнаты), а также с указанием информации о том, были ли осуществлены какие-то строительные работы по перепланировке помещения.

Данный перечень документов может быть еще расширен в случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Преимущественное право выкупа

Данным правом может воспользоваться каждый совладелец жилого помещения, в котором осуществляется реализация части имеющегося недвижимого имущества.

Данное право предусмотрено гражданским и жилищным законодательством для того, чтобы минимизировать количество квартир и домов, в которых присутствует несколько самостоятельных собственников, не связанных родственными или иными узами.

Суть данного права сводится к тому, что при принятии решения о реализации имеющейся в собственности у конкретного человека помещения, если он владеет имуществом на праве долевой собственности, приоритетное право выкупа выставленной на продажу доли будет у совладельцев конкретной квартиры или дома.

И только после того, как все те лица, у которых есть право преимущественного выкупа, предоставят нотариально заверенный отказ от участия в сделке, конкретную долю сможет выкупить сторонний покупатель.

Взаимодействие с сособственниками

В силу того, что квартира, находящаяся в долевой собственности, представляет собой сложный имущественный объект, для любых действий по реализации доли в ней потребуется согласие других совладельцев.

Исключение из данного правила используется только при совершении дарственной владельцем доли в отношении своих близких родственников.

Согласие на совершение каких-либо манипуляций с долей в конкретном жилом помещении будет оформляться в заверенном нотариально виде. В том же случае, если такого согласия со стороны хотя бы одного совладельца нет, потребуется либо обращение в судебные органы для принуждения такого совладельца дать согласие, либо сделка рискует быть признанной недействительной.

Риски

При приобретении доли в квартире или доме для потенциального покупателя есть некоторые риски, вероятность возникновения которых должна быть учтена для того, чтобы избежать признания сделки недействительной:

  • если продавец при совершении сделки не предоставил отказ других собственников от права преимущественного выкупа выставленной на продажу доли в конкретном объекте жилого фонда, сделка может быть оспорена одним из лиц, не высказавших свое мнение по вопросам приобретения жилья, а договор купли-продажи признается недействительным;
  • сделка также может быть признана недействительной в том случае, если кто-то из совладельцев помещения не высказал в письменном виде с осуществлением нотариального заверения согласия на осуществление каких-то юридически значимых действий с конкретным помещением;
  • если одним из совладельцев помещения является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то в сделке может быть отказано до тех пор, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие факт того, что интересы такого лица не затронуты.

Выкуп доли в квартире, несмотря на кажущуюся простоту сделки, на самом деле требует более тщательной подготовки, нежели покупка всего жилого помещения.

Такая проработка сделки потребуется для того, чтобы она была признана действительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/doli-v-kvartire-2.html

Как продать долю в квартире

Процедура покупки доли в квартире

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Процедура покупки доли в квартире

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний.

Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили. Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья.

Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ. Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд.

Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака. Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества.

Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.