Процедура ипотеки для продавца

Содержание

Правильные действия продавца при продаже квартиры в ипотеку

Процедура ипотеки для продавца

Предварительной подготовки и знания юридических нюансов требует продажа квартиры в ипотеку; действия продавца включают сбор документов, проверку законности регистрации объекта недвижимости, составление договора купли-продажи, организацию передачи денежных средств. Для юридической процедуры необходимы технический паспорт жилой недвижимости, кадастровые документы, справки — из Росреестра и о праве собственности на жилье.

Особенности продажи квартиры через ипотеку

Особенности продажи квартиры посредством ипотечного кредита заключаются в необходимости согласования выплаты денежных средств посредством банковского учреждения. Продавец жилой недвижимости собирает документы для банка, который выдает ипотечный займ.

Аккредитованным специалистом финансового учреждения оценивается рыночная цена квартиры. Затем открывается банковский счет для перечисления оплаты. В течение 2-5 трудовых дней специалисты банка готовят необходимые письменные соглашения и приложения к договору.

Закрепляется сделка договором купли продажи квартиры между продавцом и приобретателем недвижимости. Допускается передача чисти денег наличными средствами либо через банковскую ячейку.

Сумма должна быть зафиксирована в специальной расписке, которую передают в банк.

После регистрации соглашения о продаже недвижимости в БТИ (процесс выполняют в течение 5 дней) оставшиеся средства будут перечислены на банковский счет продавца посредством ячейки или аккредитива.

Необходимо учитывать, что квартира даже после регистрации собственности остается в залоге у финансового учреждения до выплаты всей суммы ипотечного кредита.

Плюсы и минусы реализации жилья в кредит, риски для владельца

Преимущества реализации квартиры посредством оформления ипотеки:

  1. Риски продавца при продаже с помощью ипотечного займа снижаются, т.к. уменьшена вероятность мошеннических действий со стороны покупателя. Большую сумму оплаты за недвижимость перечислит банковская организация.
  2. На всех финансовых этапах сделки выполняется контроль сотрудниками банка. Специалисты обеспечивают юридическое соответствие договора стандартам и проверяют документацию покупателя.
  3. Сделку зарегистрируют в малые сроки (5 трудовых дней); при расчете наличными средствами процесс оформления сделки продлевается в некоторых случаях до 30 дней.
  4. Людей, приобретающих жилье с помощью ипотечных займов, на рынке недвижимости больше. При поиске покупателей, которые выплатят наличную сумму, потребуется длительное рассмотрение вариантов.
  5. Предусмотрены защитные меры от использования в процессе поддельных купюр, поэтому риски продавца квартиры получить фальшивые денежные средства снижены. Средства, которые перечисляются продавцу на счет, подлинные, т.к. проходят предварительную проверку в банке. Часть денег, которые покупатель передает наличными, можно проверить в финансовой организации на аппарате.
  6. Деньги зачисляют на банковский счет продавца; снять средства можно в удобный момент либо использовать в других финансовых операциях при безналичном расчете.
  7. При оформлении ипотеки риски покупателя снижены, т.к. объект недвижимости тщательно проверяется банковскими специалистами.

Недостатки финансовой операции:

  1. Срок продажи может быть увеличен до нескольких недель из-за рассмотрения заявки покупателя в банке, выполнения оценки недвижимости специалистами, проверки документов.
  2. Потребуется ожидать перечисления денежных средств от банка некоторое время после подписания соглашения с покупателем. Следует оформить перерегистрацию недвижимости перед завершающим расчетом.
  3. Необходимо учитывать возможность отмены сделки при возникновении спорных ситуаций у банка с покупателем на этапе оформления договора и перевода денег.

Продажа недвижимости по переуступке в ипотечном займе

Реализация недвижимости по переуступке в ипотечном займе осуществляется при приобретении покупателем жилья в новостройке по ДДУ. После выплаты ссуды покупатель может продать недвижимость в еще недостроенном комплексе по договору долевого строительства. Права собственности у покупателя жилья еще нет, комплекс принадлежит компании-застройщику до момента ввода в эксплуатацию.

В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса. Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком. Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.

Для решения задачи рекомендуется:

  • узнать, в каких банках данные сделки выполняются для застройщика комплекса;
  • оптимально обратиться в банки, в которых строящиеся жилые комплексы фирмы-застройщика аккредитованы;
  • при отказе фирмы-застройщика заключать договор переуступки можно обратиться с проектом договора к нотариусу для решения спорных вопросов и согласования пунктов соглашения.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку?

Оформление сделки осуществляется после подписания договора купли-продажи квартиры. Однако сначала соглашение — предварительное, затем покупателю необходимо согласовать документы в банке.

Продавцу требуется подготовить для банка следующий пакет документов на жилую недвижимость:

  1. Технический паспорт жилого помещения.
  2. Бумага с подтверждением права владения квартирой.
  3. Документация о способе приобретения недвижимости. Это может быть дарственная, завещание (при получении квартиры в наследство), договор купли-продажи при самостоятельной покупке.
  4. Паспорт собственника недвижимости.
  5. Кадастровая документация; необходимо учитывать, что бумага обновляется 1 раз в 5 лет.
  6. Выписку из Росреестра с данными о жилой недвижимости, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру.
  7. Заключение компании по оценке недвижимости, которое должен заказать и оплатить потенциальный покупатель.

Пошаговая инструкция по действиям продавца

Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:

  1. Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
  2. При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
  3. Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
  4. У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
  5. Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
  6. Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
  7. После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
  8. Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.

Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:

  1. Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
  2. Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
  3. Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
  4. Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
  5. При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
  6. Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.

При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:

  1. Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
  2. Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.

При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

Источник: https://bankingsite.ru/pravilnye-dejstviya-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku/

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Процедура ипотеки для продавца

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Продажа квартир под ипотеку

Процедура ипотеки для продавца

Продажа квартиры под ипотеку стала довольно распространенным явлением. Банки активно развивают этот сегмент, на данный момент трудно найти кредитную организацию, которая не предлагает ипотечных кредитов.

Для покупателей такой займ иной раз является единственной возможностью приобретения собственного жилья.

Рассмотрим подробнее механизм заключения договора купли – продажи с участием банка и риски, которые могут возникать на разных этапах сделки.

Риски продавца на этапах заключения сделки

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Подготовительный этап

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Как продать ипотечную квартиру

Заниматься поисками квартиры или дома можно, но давать свое предварительное согласие на сделку на этом этапе не следует.

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

Предварительное согласие

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться

Заключение такого договора не является обязательным условием, но он гарантирует соблюдение сторонами всех условий предстоящей сделки.

Заключение договора купли-продажи

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

Именно поэтому продавцы неохотно воспринимают такой вариант продажи и считают период от оформления документов до получения полной оплаты наиболее рискованным.

Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца

На самом деле, в договоре купли – продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

  • сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
  • покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
  • жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.

Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий

Продажа ипотечной недвижимости

Иногда заемщику, выплачивающему ипотечный кредит, приходится продавать заложенное имущество. Это может быть связано с разными причинами: изменилось материальное положение, и нет возможности выплачивать займ в дальнейшем, или же семья, оформившая ссуду, распалась и т.д.

Если заемщик и банк приходят к определенному согласию, то продажа квартиры через ипотеку происходит следующим образом: заемщик или банк находят покупателя, который готов заплатить указанную цену.

При оформлении договора купли-продажи присутствует представитель банка. Часть полученной в результате продажи суммы передается банку для погашения остатка задолженности в полном объеме. Разница между продажной ценой и суммой текущей задолженности остается у бывшего заемщика по ипотечному кредиту.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

  • экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
  • полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
  • договор купли-продажи;
  • все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
  • залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

Заключение

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

Источник: https://SBankom.ru/ipoteka/prodazha-kvartir-pod-ipoteku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.