Признаки недвижимости

Основные признаки недвижимости

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им ещё не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс – это движимые предметы, прикреплённые к земле или размещённые в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (оборудование отопительной системы, водопроводы, электрооборудование, лифт).

ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или её составные части (права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями).

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.

Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещённые на земельный участок для его обслуживания, – животные, сельскохозяйственные машины и орудия, а в США – земля и всё, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В США применяется ещё один термин «недвижимая собственность» – это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

3. Классификация объектов недвижимости.

В РФ

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

– объекты, находящиеся в федеральной собственности;

– объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

– объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

– смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права – частных, публично-правовых.

По характеру потреблениянедвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на

жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и

нежилой фонд.

Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как

вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и

вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

– земельные участки;

– участки недр;

– обособленные водные объекты;

– леса;

– многолетние насаждения;

– здания;

– сооружения;

– помещения;

– иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

– предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

– движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

– недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

– недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

– недвижимость, используемая для жилья;

– недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

– недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

– недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

– недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

– недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на следующие классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определённого бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия);

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Источник: https://studopedia.su/5_60101_osnovnie-priznaki-nedvizhimosti.html

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

Понятие ” имущество” впервыесформули­ровано в римском праве всвязи с введением в гражданский оборотземельных участков и других природныхобъектов, и в настоящее время оно сталообщепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) – К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость)– относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты ивсе, что прочно связано с землей, т.е.объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Закономк недвижимым вещам может быть отнесенои иное имущество.

В общем случае – недвижимость– этоземельные участки и все то, что с нимипрочно связано, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначениюневозможно.

В то же время, к недвижимостивнедвижимое имущество включаются иприравненные к нему вполне движимыевещи (воздушные, морские суда) не породовым или видовым признакам, а поцелесообразности распространения наних специального правового режима,установленного для действительнонедвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальнойдействитель­ности существует вединстве физических, экономических,социальных и правовых свойств, каждоеиз которых может в соответствующихслучаях выступать в качестве основного(определяющего) в зависимости от жизненныхситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристиканедвижимости как совокупностиматериальных, экономических, правовыхи социальных свойств

Рис. 1. Характеристиканедвижимости как совокупности материальных,экономических, правовых и социальныхсвойств

Каждый объект недвижимостиимеет родовые (сущностные, корневые)признаки, отличающие его от движимыхвещей, и видо­вые (частные, специфические)признаки, отличающие однородные поэтому признаку группы объектовнедвижимости от других групп недвижимости.

Родовыепризнаки характеризуютнеподвижность объекта, его неперемещаемостьв пространстве без ущерба назначению,проч­нуюсвязь с землей, долговечность, постепенныйперенос стоимо­стиобъекта и накопление амортизации и др.

Видовыепризнаки характеризуютфункциональное назначение, происхождениенедвижимости, технические и технологическиеха­рактеристики,формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Классификацияобъектов недвижимости

Классификация—это распределение множества объектовнедвижимости на их подмножества посходству или разли­чию в соответствиис избранными признаками и методами.

Объектамиклассификацииявляются элементы изучаемого множества(здания, сооружения и т.д.).

Виды объектовнедвижимости:

1. Здания

2. Сооружения

3. Земельные участки

4. Леса

5. Многолетние насаждения

6. Участки недр

7. Водные объекты

8. Предприятия

9. Имущественные права

10. Иные вещи

Признакиклассификации— наиболее существенные и практическиважные свойства и характеристикиобъектов, служащие основанием для ихгруппировки или деления.

Признакиклассификации:

• Назначение
• Капитальность строений
• Строительный материал
• Срок службы
• Особенности конструкции
• Этажность
• Количество комнат
• и другие

Наиболееобщие признаки классификации представленыв таблице:

Источник: https://studfile.net/preview/3181360/

Объекты недвижимости

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры.

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы, соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

• Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
• Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

• Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
• Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
• Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
• Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
• Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
• Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
• Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
• Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
• Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

• Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
• Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
• Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
• Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
• Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

• Коммерческая ( ведение бизнеса)
• Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
• Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

• Введенные в эксплуатацию
• Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
• Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

• Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
• Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

• Больницы
• Поликлиники
• Театры
• Музеи
• Дома культуры
• Библиотеки
• Школы
• Высшие учебные заведения
• Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

• Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
• Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
• Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
• Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
• Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
• Гаражи для аренды
• Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

• Городское жилье
• Загородное жилье
• Типовые постройки
• Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

• Вторичное жилье
• Загородный дом
• Дача
• Многоквартирный дом
• Квартира
• Комната
• Индивидуальный ( частный) дом

Естественные  ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».  Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

• Участки недр
• Водные объекты
• Природные леса
• Многолетние насаждения
• Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

Источник: http://design-fly.ru/terminologiya/obekty-nedvizhimosti.html

Просмотр: Экономика недвижимости(Н.А. Щербакова ) – Глава: 1.1. понятие и отличительные характеристики недвижимости онлайн

В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст.

130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в

табл. 1.1.

Таблица 1.1

Отличительные признаки недвижимости

Окончание табл. 1.1

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Источник: https://bookzooka.com/book/460-yekonomika-nedvizhimostina-shherbakova/5-11-ponyatie-i-otlichitelnye-xarakteristiki-nedvizhimosti.html