Признаки многоквартирности

Дачные домики с признаками многоквартирности. Реалити..

Признаки многоквартирности

Елена Кац

Правда ли, что в Чехове будут сносить дома, построенные на улице Русской? Вроде бы построены они с нарушениями, и квартиры в них продают незаконно. Тоже хотели там купить себе жилье.

Кирилл и Анна Вантеевы, Чеховский район

Правда, но только отчасти. Скандал действительно случился с этими домами. Не так давно был обнародован список так называемых «новостроек». В него вошел дом на улице Бадеевской (№16) и ряд домов на улице Русской.

Эта недвижимость, отгроханная с кучей нарушений, по данным Администрации района, вошла в областной реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, построенных на землях для индивидуального жилого строительства.

20 июля по поручению Шойгу Комитет по долевому строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области списки «многоквартирников» на дачных участках подтвердил.

Правда, ходят слухи, что такая активность связана с желанием властей зачистить от домов посредством их сноса территории, которые отходят к Москве.

Почему не взялись за снос домишек на Рублево-Успенском шоссе, а взялись за малые формы в менее одиозных местностях, не догадываетесь?

Однако для Чехова это неактуально, потому пропустим мимо ушей эти сплетни.

Если описывать ситуацию фигурально, то на земельных участках под ИЖС должны были быть построены частные домики для одной – двух семей, в которых квартиры продаваться никак не могут.

А могут продаваться только доли в частном домовладении. Закон не запрещает делить один объект между несколькими собственниками. Этажность соответствует закону – не более трех.

Однако все остальное вызывает много вопросов.

К примеру, если обратиться к предложениям риелторских фирм, то легко и просто обнаружить актуальные объявления о продаже именно «квартир» по данным адресам. Как пример. Портал mirkvartir.ru предлагает приобрести жилье в доме №34 по улице Русская (входит в тот самый список): квартира в новостройке в Чехове, ул.Русская.

Студия в жилом комплексе из 3-х этажных домов в черте Чехова. 21 кв.м., с/у совм., 2/3 эт. Застек ленная лоджия. Квартира без отделки. Коммуникации: электричество, г/х вода, отопление, центральная канализация.Сдача дома – 1 квартал 2013 года. Сдача объекта полностью – 2 квартал 2013 года. Продажа по предварительному договору купли-продажи.

Стоимость: 858 000 рублей. Рассрочка до 3 лет.

Цена привлекательная. Квадратный метр получается не дороже 40 тысяч рублей.

И таких предложений – море.

Тем временем, буквально несколько дней назад в районной Администрации состоялось совещание с участием главы Александра Слободина, а также прокурорских работников, специалистов регистрационной палаты и БТИ. К последним, кстати, претензий было высказано очень много.

Во многих домах из списка (их всего девять) отсутствует часть коммуникаций. Более того, нет ни стоянок для автомобилей, ни объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины и так далее).

А многие «квартиры» уже распроданы.

Опять-таки, не так давно в Подмосковье уже случился скандал, похожий на чеховский. Скандал с печальными последствиями, стоит отметить.

В поселке Вешки Мытищенского района снесли незаконно построенный многоквартирный дом. При этом он уже был частично заселен. Купивших недвижимость людей выкинули вон, а строение разрушили.

Собственник по имени Виктор Холод построил «домишко» на участке, предназначенном даже не для индивидуального жилого строительства, а для дачного. То есть, максимум, что могло быть построено на данном участке – это дачное бунгало. Квартиры распродавались как доли в ИЖС. 49 человек купились на эту махинацию и поплатились за свое решение.

Суд постановил снести строение за счет собственных средств застройщика. Однако господин Холодов предписание не выполнил и ударился в бега.

В августе под контролем судебных приставов часть дома была разобрана.

Приобретателям квартир власти пообещали выделить временное жилье из маневренного жилого фонда. «Против Виктора Холода, проживающего с семьей в Соединенных Штатах Америки, возбуждено уголовное дело…», – сообщило агентство РИА Новости.

Вобщем и целом история похожа на чеховскую. Только речь в нашем случае идет не об одном домике, а о десятке. Восемь – по улице Русской, и один – на улице Бадеевской.

Что касается уже проданных «квартир» из этого списка, то как заявили в районной управе, ни один человек не должен пострадать.

Кстати, логичным кажется вот какой момент. Слободин поинтересовался у сотрудников БТИ, каким «макаром» вообще были выданы технические паспорта на эти сооружения: «Почему эти самые дома были зарегистрированы в БТИ? Неужели при выдаче паспортов специалисты БТИ не заметили, что вместо дачного домика стоит здание в несколько этажей с квартирами?».

С тем, что застройка домами многоквартирными и многоэтажными дачных

участков уже давно стала достойным и прибыльным бизнесом в области, поспорить сложно.

Почему раньше никто не чесался, а БТИ раздавало паспорта на строения – большой вопрос областного уровня.

Ответственность застройщика – дело тоже о семи концах. Обычно застройщиком выступает частное, так называемое физическое лицо. А оно, как известно, ответственности как компания-застройщик нести не может. Если, конечно, в мошенничестве не обвинят. Но это уже на этапе продажи квартир в таких домах.

Кстати, Слободин был действительно в ярости. И, собственно, не скрывал этого.

Куда смотрели его подчиненные – тоже актуальный вопрос. Положение дел со строительством на землях района должно мониториться?

А проверка домов началась только в мае. Все это время квадратные метры по проверяемым адресам продолжали предлагаться и продаваться на сайтах недвижимости области.

Тогда же покойный заместитель главы по вопросам землепользования и градостроительства Владимир Федосов совместно с работниками прокуратуры выезжал на место, осматривал и проверял. Судя по всему, после тех поездок дело закрутилось. Федосов, кстати, как-то заявлял, что не допустит произвола со строительством таких вот «дачных домиков».

Теперь решение вопроса будут педалировать уже без него.

Для наглядности процитирую Слободина, который взялся лично контролировать ход дела: «В течение двух-трех дней необходимо создать межведомственную комиссию, которая должна заняться выяснением обстоятельств строительства многоквартирных домов на землях ИЖС.

Контроль за исполнением будет осуществлять исполняющий обязанности заместителя Главы Администрации Чеховского района Игорь Иванаев. Необходимо с помощью специалистов регионального уровня провести экспертизу построенных зданий. На основании этих данных и выводов прокуратуры будем принимать решение…».

Тут вот давайте разбираться с этими признаками многоквартирности. Закон в помощь. Несложно догадаться, что признаком этим является наличие нескольких квартир в доме. Далее.

Квартира – это такой недвижимый «зверь», который является структурно обособленным помещением, войти и выйти из которого можно через отдельную дверь, который имеет доступ к помещениям общего пользования в доме, состоит из одной или нескольких комнат, а также «помещений вспомогательного использования» (ватерклозеты, джакузи и кухни).

Другими словами, если двери квартир в конкретном доме выходят на лестничную клетку или в общий холл, то такой дом совершенно точно может считаться многоквартирным. А вот если хозяин квартиры из собственного коридора попадает сразу на общий участок земли (то есть на улицу), то квартира его совсем не квартира, а дом ни разу не многоквартирный.

Что касается этажности, то по 49-й статье Градостроительного кодекса России жилые дома блочной застройки (то есть, без признаков многоквартирности) могут быть не выше 3 этажей, должны состоять из нескольких блоков, количество которых не может превышать десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Конечно, застройщик не желает заниматься инфраструктурой, не хочет «мучиться» при оформлении и сооружении коммуникаций. Более того, с соблюдением норм строительства многоквартирных домов или без оного шло строительство, можно сказать весьма условно. Кто же знает?

Чтобы не «заморачиваться» коммуникациями, застройщики могут запросто «врезаться» в городские сети. О том, что последние вовсе не рассчитаны на увеличение нагрузки, никто не думает.

Для строительства многоквартирного дома нужно оформить кучу документов: на землю, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию… Последнее, кстати, крайне важно, если делается честно.

Во-первых, тем самым удостоверяется выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с проектной документацией.

То есть, будет какая-никакая, но гарантия того, что крыша на голову не упадет по причине того, что ее закрепили на жвачку.

Всего этого делать не просто не хочется. Все это делать завтройщику–махина-тору крайне невыгодно. И все мы знаем, почему. Заплатить за нужные документы придется много, причем не всегда легально заплатить… а денег-то жаль.

Притягивая сюда дачную амнистию и сопряженные с ней послабления, мы имеем то, что имеем.

Так что прежде, чем принимать решение о покупке, и тем более отдавать деньги, обратитесь за консультацией хотя бы по горячей линии районной администрации. По собственному опыту знаю, что работают они неплохо.

Источник: http://www.mosoblpress.ru/mass_media/3/45235/item100952/

Признаки многоквартирности индивидуального жилого дома – Юридические подборки БСР-групп

Признаки многоквартирности

Много споров вызывает правильное определение статуса дома: многоквартирный дом, жилой дом или жилой дом блокированной застройки — всё это суть разные понятия.

Давайте разберёмся, в чём заключается отличие.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Определимся с понятиями

В ст. 16 ЖК РФ перечисляются следующие виды жилых помещений:

  • жилой дом и часть жилого дома;
  • квартира и часть квартиры;
  • комната.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначение которых — удовлетворять бытовых и иные нужды граждан, связанные с их проживанием в данном здании.

В ст. 49 ГрК РФ уточняется, что жилыми домами считаются отдельно стоящие дома, не выше трёх этажей. Таким образом, жилой дом — строение, насчитывающее до трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.

Хотя прямо об этом в ст. 16 ЖК РФ не написано, но МКД — это тоже вид жилого помещения. Это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет собственный выход или на земельный участок, на котором расположен дом, или в помещение общего пользования.

Самое важное в определении МКД — то, что собственники помещений в таком доме имеют общее имущество. При этом помещения как вспомогательного использования, так и входящие в состав ОИ, не могут эксплуатироваться как жилые.

Эта одна из причин, по которой важно знать состав общего имущества МКД, закреплённый в пп. 2-9 правил содержания общего имущества в МКД. Среди прочего в него входят:

  • лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
  • крыши;
  • перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования;
  • земельный участок, на котором находится МКД, включая элементы озеленения и благоустройства;
  • трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке МКД.

Понятие МКД закреплено в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и уточнено в ст. 16 ЖК РФ, согласно которой квартира определяется как структурное обособленное помещение в МКД, имеющее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

В Градостроительном кодексе РФ введено особое понятие жилых домов блокированной застройки (ст. 49 ГрК РФ). Такие строения ГрК РФ отличает от жилых и многоквартирных домов.

Это дома не выше трёх этажей, состоящие не более чем из десяти блоков, каждый из которых:

  • создан для проживания одной семьи (в этом сходство с жилым домом);
  • имеет общую стену без проёмов с соседним блоком или блоками;
  • расположен на отдельном земельном участке;
  • имеет выход на территорию общего пользования (а здесь есть аналогия с МКД).

Предсказуемо возникает вопрос, обязательно ли жилые дома блокированной застройки выделять как отдельный вид жилого помещения (напомним, в ЖК РФ такого понятия нет) или их можно отнести к жилому дому или МКД?

Сравнив признаки указанных видов жилых помещений, Минэкономразвития РФ в письме от 26 августа 2010 года N Д23-3390 сделало вывод, что жилые дома блокированной застройки можно отнести к многоквартирным несмотря на то, что жилые блоки в домах блокированной застройки отличаются от квартир, а в ряде случаев в таких домах отсутствуют помещения общего пользования, обязательные для МКД.Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

В чём сходство

Мы установили, что жилой дом и МКД — это виды жилого помещения, следовательно, оба объекта должны соответствовать предназначению и принципам использования жилого помещения, указанным в ст. 17 ЖК РФ.

Прежде всего, жилое помещение — это место, предназначенное для проживания людей в нём. В жилом помещении не запрещено заниматься профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью при условии, что она не нарушает права и интересы других проживающих в этом жилом помещении лиц. Устраивать в жилом помещении промышленное производство запрещено категорически.

Пользование жилым помещением регламентируется правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, а также требованиями, принятыми постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. Среди них:

  • расположение в домах, находящихся в жилой зоне согласно с функциональным зонированием территории;
  • работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций жилого помещения, в т.ч. входящих в состав ОИ в МКД;
  • обеспеченность жилого помещения инженерными системами, соответствующими требованиям безопасности и нормам санитарно-эпидемиологической безопасности;
  • наличие теплоизоляции, изоляции от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения у наружных ограждающих конструкций, которые входят в состав ОИ в МКД;
  • наличие защиты от проникания дождевой, талой и грунтовой воды, бытовых утечек воды из инженерных систем;
  • наличие лифта в жилом помещении, расположенном в МКД выше пятиэтажного;
  • соответствие высоты жилого дома и площади этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав ОИ в МКД, классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости;
  • возможность установления необходимого комплекта мебели и оборудования с учётом требований эргономики в жилом помещении;
  • соответствие высоты комнат, кухни, внутриквартирных коридоров, холлов, передних и антресолей установленным нормам;
  • наличие непосредственного естественного освещения в комнатах и кухне;
  • соответствие максимальных уровней звука и проникающего шума значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД

Источник: https://rusbsr18.com/priznaki-mnogokvartirnosti-individualnogo-zhilogo-doma/

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Признаки многоквартирности

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ.

Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

    Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.

  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Источник: https://roskvartal.ru/gzhi/11774-po-kakim-kriteriyam-dom-priznayetsya-mnogokvartirnym

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Признаки многоквартирности

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Верховный суд разъяснил, какие дома можно считать многоквартирными

Признаки многоквартирности

Любопытное и полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел гражданский спор, который касался взаимоотношений соседей, живущих в одном доме.

В последнее время все больше граждан переселяются из обыкновенных панельных домов в десятки этажей в так называемое малоэтажное жилье. Но жизнь в таких зданиях имеет свои особенности.

С одной из них и столкнулись его жильцы, обустраивая свой быт.

По мнению Верховного суда, малоэтажные здания нельзя считать многоквартирными домами. Владимир Аносов/ РГ

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж.

Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал.

Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения.

Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района.

Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал.

По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно.

В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию.

Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

МЭР предложило отменить публикации о продаже залоговых квартир Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед – строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним.

Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным – ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома.

А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним “но”.

Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса.

И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул – один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию.

Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22).

Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости “РГ” в Telegram telegram.me/rgrunews

Источник: https://rg.ru/2016/07/04/verhovnyj-sud-raziasnil-kakie-doma-mozhno-schitat-mnogokvartirnymi.html

Индивидуально-многоквартирный? | Частник.ru

Признаки многоквартирности

Анна Семенова (текст)

Чем индивидуальный дом отличается от многоквартирного? Казалось бы, глупый вопрос, на который может ответить даже неспециалист.

Однако российское законодательство, хотя и содержит вполне однозначное определение индивидуального жилого дома, но (как и во многих других случаях) содержит ряд пробелов.

В результате сегодня в Иванове застройщик и мэрия не могут прийти к единому мнению, что же возводит на своем участке гражданин Павел Козырев: индивидуальный дом или многоквартирный?

Этот пример мог бы считаться частным случаем (мало ли какие конфликтные ситуации возникают у строителей с чиновниками), однако надо учитывать, что в целом ряде регионов уже были прецеденты, когда застройщик, получив участок под индивидуальное жилищное строительство, возводил на нем многоквартирный дом и продавал в нем квартиры, причем неприятности в результате возникали, в первую очередь, у тех, кто купил квартиры в таком доме. С другой стороны, вопрос об активизации жилищного строительства, а также о том, чтобы цена квартир в новых домах была доступной для более широких слоев населения, стоит в Иванове и Ивановской области очень остро. Не секрет, что в последние годы нового жилья закладывалось в областном центре очень мало. Причин тому две: во-первых, в Иванове уже несколько лет не хватает свободных площадок под жилищное строительство. А во-вторых, в области отсутствует платежеспособный спрос. А поскольку продажи жилья в кризис существенно упали, а банки не слишком охотно кредитуют строителей, возведение жилья в областном центре заметно притормозилось. Да, в 2010 году в городе было введено в эксплуатацию тысячи квадратных метров нового жилья, но, по словам экспертов, все эти объекты были заложены еще в докризисные времена. А в 2009-2010 годах мало кто из строителей решался на закладку новых объектов.

В то же время кризис заставил строительные компании рассматривать новые варианты жилья, в том числе малоэтажные дома. В той же «Новой Ильинке» изначально планировалось возведение таунхаусов, однако, просчитав ситуацию на рынке, застройщик предпочел возводить малоэтажки с квартирами-студиями. Интерес к малоэтажному строительству проявляют и крупные застройщики, и небольшие компании.

 Дом преткновения

Ивановец Павел Козырев – собственник участка на ул. Водонапорная в Иванове – решил построить на нем дом. Дом этот – трехэтажный, два входа, на каждом этаже – четыре помещения. Именно так Павел Козырев говорит о своем объекте.

Мэрия, а также Госстройнадзор утверждают, что дом имеет «признаки многоквартирности»: как отмечается в официальной переписке, два подъезда, на каждом этаже лоджии, на каждой лестничной клетке четыре дверных проема. Исходя из планировки, администрация г.

Иваново утверждает, что дом является многоквартирным, а значит, его строительство должно вестись совсем по иным правилам.

«В законодательстве нет указаний на то, каким может быть, а каким не может быть индивидуальный дом (количество помещений, лоджий и т. д. , их расположение и планировка) – говорит Козырев.

– Эскизный проект дома, который я строю, государственной экспертизе  не подлежит (согласно 49 статьи Градостроительного Кодекса), так как дом является индивидуальным. Тем более, что согласно положениям ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, и документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (кадастровый паспорт объекта ИЖС). Кроме того, необходим кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен объект.

До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.

2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»,  до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации для государственной регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства получение разрешения на ввод в эксплуатацию до 01.03.

2015 не является обязательной процедурой. Причем информация об этом размещена на официальном сайте администрации г. Иваново. Так что, если говорить о нашем объекте, то мы считаем, что законов, запрещающих мне возведение такого дома, нет».

Строить дом Павел Козырев начал, имея на руках градостроительный план земельного участка, свидетельство права собственности с объектом незавершённого строительства. Для индивидуальных домов получение разрешения на строительство задним числом, уже в ходе строительных работ – обычная практика.

Однако управление архитектуры и градостроительства администрации г. Иваново считает, что Козырев злоупотребляет своим правом собственника и строит многоквартирный жилой дом, пытаясь обойти разрешительные процедуры, необходимые при возведении таких объектов.

А это может привести к печальным последствиям – от возмущения обманутых дольщиков до обрушения здания в случае некачественного выполнения строительных работ.

Однако у Козырева – профессионального строителя – своя точка зрения на происходящее.

«За счет того, что по проекту дом, который мы строим на Водонапорной, считается индивидуальным, мы избегаем многих длительных и дорогостоящих процедур, а значит, снижается себестоимость жилья, – говорит застройщик. – Таким образом мы сможем обеспечить ивановцев доступным по цене благоустроенным жильем».

Застройщик уже получил техусловия на газ и электроэнергию, причем, по словам Козырева, были произведены расчеты мощности, необходимой для энергоснабжения всех будущих жителей дома.

Так что, по его словам, ситуации, без тепла (предполагается единая на весь дом газовая котельная), света и еды (предполагается установка электрических плит) жильцы не останутся. Что касается водоснабжения и канализации, то здесь застройщик решил пойти по пути удешевления и оптимизации.

«На участке будет расположена скважина, причем мы ставим систему доочистки воды, – рассказывает Павел Козырев. – Кроме того, будут установлены современные локальные очистные сооружения, дающие очень высокую степень очистки воды, на вывоз ТБО просто заключается договор с соответствующей организацией.».

Так что проблем с коммунальными ресурсами у жителей возникнуть не должно. Павел Козырев утверждает, что его строительная фирма, если жильцы дома пожелают, готова взять на себя обслуживание жизнеобеспечивающего оборудования.

Отдельный разговор – о том, как застройщик предполагает продавать помещения в доме. Ведь в индивидуальном доме квартир быть не может. Козырев собирается продавать доли – как пишут в частных объявлениях, часть дома. Однако эти сделки могут осуществляться только после регистрации права собственности на объект.

Кроме того, долевая собственность очень отличается от привычной собственности на квартиру: например, надо согласовывать свои действия с помещением с совладельцами и т.п. Павел Козырев никаких проблем в этом не видит: «Обо всех этих нюансах покупатели будут предупреждены. В Иванове немало частных домов, у которых два, три, а то и четыре владельца.

И никаких проблем с правом собственности не возникает».

По некоторым данным, за тем, как закончится попытка Павла Козырева построить и оформить все документы на «индивидуальный» дом в Авдотьине, наблюдают еще несколько застройщиков.

И если его попытка окажется удачной, то его примеру могут последовать и другие. Делать выводы о том, насколько подобный вариант решения «квартирного вопроса» приемлем для потенциальных покупателей, еще рано.

Тем более, что разногласия между застройщиком и мэрией, возможно, будут решаться в суде.

Источник: https://chastnik.ru/news/biznes-i-ekonomika/individualno-mnogokvartirnyy-14-05-2015/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.