Приобретение жилья в долях

Содержание

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Приобретение жилья в долях

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.

Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями.

Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю.

Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости.

Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

3 мошеннические схемы на вторичке

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_nado_uchest_pri_pokupke_kvartiry_s_dolyami/8045

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2020 г., как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Приобретение жилья в долях

Последние изменения: Январь 2020

Если спутниками не предусмотрены иные условия или органом правосудия при расторжении брачного союза не определён порядок раздела имущества, то все нажитые имущественные ценности относятся к составу совместных, принадлежащих в равной степени каждому из партнёров. Покупка квартиры в долевую собственность супругами возможна при заключении брачного контракта, предусматривающего регулирование имущественных отношений между мужем и женой.

Формы собственности

Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.

Как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Перед принятием решения о приобретении, супругам предстоит определиться, что лучше: долевая или совместная собственность. Основные отличающиеся критерии представлены в таблице:

Оцениваемые параметрыФорма владения
ДолеваяСовместная
Право распоряженияОграниченное, находящееся в пределах доли, принадлежащей супругу. Владелец вправе продать свою часть, ограничения связаны только с приоритетом покупки совладельцамиНеограниченное, но требующее при отчуждении или других юридически значимых действиях нотариально заверенного согласия второй половины
Выделение долиВыдел доли в натуре зависит от планировки объекта недвижимости, при невозможности каждый владеет частью, предусмотренной  договоромПрава собственности на квартиру у супругов равны, выдел доли противоречит законодательству независимо от планировки жилья
Право обустройства и регистрации сторонних лицВ принадлежащей части владелец вправе проводить реконструкцию и прописывать граждан по собственному усмотрениюОбустройство помещений и регистрация сторонних лиц допускается при согласии второго супруга
Налог на недвижимое имуществоРаспределяется пропорционально долям имущественного владенияРаспределяется равными частями, независимо, на кого оформлена квартира в браке
Налоговые (имущественные) вычеты по НДФЛПраво предоставляется каждому владельцуОформление совместной собственности супругов определяет жилое помещение, как обособленный неделимый элемент, а имущественный вычет предоставляется один раз
Раздел имуществаСогласно прописанным условиям брачного договораПринцип равенства долей за исключением решения суда, отошедшего от порядка раздела по объективным причинам

Определяясь между долевой и совместной собственностью, следует оценить плюсы и минусы обеих форм. Общая долевая собственность супругов на квартиру упрощает раздел и отчуждение своей части, поскольку не требует согласования со второй половиной и экономит денежные средства путём предоставления имущественных вычетов при приобретении. Оформление совместной собственности супругов упрощает порядок пользования, но создаёт сложности при разделе и отчуждении.

Порядок приобретения квартиры в долевую собственность супругами

Право собственности в браке на квартиру принадлежит супругам в равной степени и не зависит от того, на чьё имя оформлено помещение и за чьи средства приобретено (за исключением наследования или подарка денежных средств, полученного одним из партнёров).

Алгоритм действий

Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:

  1. Составление и заключение сторонами брачного договора. Документ может оформляться как до вступления в брак, так и в любой последующий момент нахождения в брачных узах. Требования:
    • определение долей в конкретике в договоре с механизмом раздела при необходимости (квартира в равных долях или с отхождением от принципа равенства без объяснения причин);
    • регистрация контракта в нотариальной конторе с соответствующей оплатой услуг нотариуса.
  1. Поиск подходящего жилья. Право владения при покупке жилья без возможности выдела в натуре будет распределяться исключительно в долях и иметь условный характер. Например, разделить однокомнатную квартиру на отдельные части для проживания невозможно.
  2. Заключение договора купли-продажи и расчёт с продавцом. Права собственности на квартиру у супругов должны быть прописаны в тексте договора с указанием конкретных долей на основании брачного контракта.
  3. Регистрация сделки в Росреестре. После обращения в отделение или через МФЦ необходимо получить выписку из ЕГРН с регистрацией квартиры пополам в собственности каждого из партнёров либо в любой другой пропорции, определённой брачным договором.

Определение долей

Оформление квартиры на 2 собственников предусматривает определение долей по критериям:

  • равнозначности или отсутствия паритета (по ½ или 1/3 и 2/3 и т.д.);
  • определённости относительно выдела в натуре или установления процентного соотношения.

Законодательных ограничений при определении долей не существует за исключением минимума метража жилья, определяемого региональными властями. Жилищная норма на одного человека колеблется в пределах 9-12 кв. м и устанавливается в соответствии с социальной политикой субъекта страны.

Как оформить квартиру на двоих в долях, определяется:

  • составленным брачным договором;
  • дополнительным соглашением партнёров, оформленным на любом этапе;
  • изменением долей по решению суда, характерном при оформлении квартиры в совместную собственность.

Комплект документов

Для оформления сделки супруги обязаны представить следующий пакет документации:

  • общегражданские паспорта;
  • брачный договор, предусматривающий доли каждого партнёра;
  • свидетельства о рождении детей при выделении долей несовершеннолетним;
  • договор о покупке с продавцом;
  • правоподтверждающий документ, представленный бывшим владельцем – выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ бывшего хозяина (дарственная, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, право на наследование и т.д.).

Расходы, льготы и сроки

 

Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:

  • договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
  • составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
  • нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
  • услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
  • государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.

Дополнительно оплачиваются услуги оценщиков при проведении оценки перед покупкой, риелторов и посредников, сопровождающих сделку по выбору партнёров.

Право на имущественный вычет при совместной долевой собственности на квартиру имеет каждый из супругов при наличии постоянного места трудоустройства и уплате НДФЛ в бюджет (ст.220 НК РФ).

Оформление совместной собственности супругов лишает одного из партнёров права на налоговый вычет. Размер льготы зависит от договорной цены квартиры и предоставляется в пределах 2 млн.

рублей в календарном году.

Заключение брачного контракта занимает время до нескольких часов. Регистрация права собственности составляет до двух недель.

Юридические рекомендации

Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.

Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:

  • Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
  • Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
  • Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
  • Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.

Заключение брачного контракта – единственный вариант, позволяющий оформить жилое помещение в долевую собственность.

Отсутствие документа автоматически превращает приобретение жилья в период брака в совместную собственность, определяемую при разделе по принципу равенства, если судебными инстанциями не принято решение об отступлении от стандарта.

Если у вас возникли трудности в решении данного вопроса, то обратитесь к нашим юристам, используя форму ниже или онлайн-чат.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Нюансы покупки квартиры в долевую собственность

Приобретение жилья в долях

В случае нахождения человека в законном браке его конституционные права и обязанности распространяются и на супруга, если они покупают недвижимость.

Приобрести жилплощадь без разрешения на то мужа или жены невозможно, поскольку в действующем положении есть соответствующие требования.

Как осуществляется покупка квартиры в долевую собственность? При составлении сделки важно учесть юридические аспекты, будь то долевое или общее совместное управление.

Нормой статьи 35 СК РФ четко оговорена вероятность реализации вместе нажитого брачного достояния в отсутствии оформленного согласия другого супруга. Указанная норма не относится к недвижимому имуществу, более того, все как раз наоборот.

Федеральным законодательством, в частности, ФЗ № 218 от 02 февраля 2017 года, предусмотрено, что отчуждение жилища, которым семья обладает на праве долевого управления, обязательно происходит при нотариальном удостоверении.

Что такое приобретение жилплощади в доле

Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:

  • единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
  • общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
  • долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.

Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:

  1. Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
  2. Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
  3. Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.

В основной массе случаев долевое владение – недвижимость, обретенная дольщиками посредством наследования либо полученная в дар.

Раздел частей в таковой квартирной площади вероятен как на основании судебного решения, так и сообразно обоюдному согласию всех дольщиков.

Одному из управленцев причитается часть, соответственная численности дольщиков или наибольшего либо наименьшего объема или натуральная.

Осуществление права общего долевого владения

Перед тем как покупать долю своему ребенку в недвижимом имуществе, родители должны учитывать один момент.

Лицу, реализующему свою долю, нужно в письменной форме проинформировать о своем намерении всех других владельцев квартиры о сделке, так как они имеют превосходство на выкуп данной части.

Далее всем обладателям дается 30 календарных дней на то, чтобы реализовать свое желание купить долю или отрешиться от него. Отказ от части достояния владельцам необходимо оформить в письменном виде.

По прошествии временного периода в 30 дней при условии отсутствия у владельцев желания купить долю, она на законных основаниях может быть отчуждена иным сторонним лицам.

В случае нарушения торговцем срока в один месяц и реализации собственной части ранее этого периода лицу, не являющемуся обладателем части усадьбы, иные хозяева имеют законные основания обжаловать указанные действия нарушителя.

Служитель Фемиды может вынести решение о переводе права на долю с физического лица, ее купившего, на одного из владельцев частей жилплощади. Однако существующий контракт об отчуждении не аннулируется.

Служитель закона выносит распоряжение о смене одного лица на другое (право которого нарушено).

При вынесении такого решения высшей инстанции в муниципальном реестре обязательно делается соответствующая запись.

Еще необходимо иметь в виду, что владельцы частей жилплощади, которые в предоставленной квартире не проживают, и место их нахождения найти не представляется возможным, также обязательно должны быть уведомлены о предстоящей реализации. Нужно отправить извещения на известный адрес проживания этих лиц.

Схожесть и различия в совместной и долевой собственности

Оба режима принадлежности имеют схожую природу и подразумевают присутствие нескольких
владельцев одного и того же недвижимого имущества. Однако между ними еще есть отличия.

При общем владении все вещи, активы и недвижимость пребывают в пользовании двух членов семьи. Супруг и супруга имеют однообразные права на всё и могут вместе владеть нажитым имуществом. Квартира, которая находится в собственности супругов, не может быть реализована одним из четы без нотариального удостоверения другого.

В случае если кто-то из их совершит отчуждение в отсутствии нотариального согласия на протяжении года сделка может быть обжалована иной стороной, права которой нарушены. Такие действия будут признаны незаконными в судебном порядке.

Подробное руководство

Задумывая реализацию части жилплощади, необходимо учесть, что эта сделка невозможна при нахождении имущества в общем ведении.

Это следует из того, что фактически доли в объекте недвижимого имущества не существует. Для того чтобы совершить с данной площадью юридические действия, надо выделить долю в ней и засвидетельствовать ее в установленном законом порядке.После выделения соответствующей доли и занесения ее в единый государственный реестр прав с указанием владельца возможно приступить к ее реализации.

Для того чтобы избежать дальнейшего обжалования совершенного отчуждения и признания действий по реализации имущества незаконными, следует соблюдать следующие условия и очередность действий:

  1. Обсудить грядущую реализацию части с остальными владельцами. В случае если кто-то решит купить долю, разрешено обойтись без письменного уведомления. В других вариантах надеяться на устные заверения не стоит. Необходимо приготовить официальное извещение с указанием критериев и расценки
  2. Получить ответ от иных владельцев При получении отказа, вы можете начать оформление отчуждения имущества с иными третьими лицами. В противном случае нужно дождаться истечения месячного срока
  3. Розыск клиента в случае отказа иных владельцев от приобретения Производить поиск клиента позволено любыми методами (СМИ, агентства недвижимости, веб-сайты)
  4. Обсуждение основных моментов совершения сделки с клиентом. Итак, вы нашли своего клиента, с ним необходимо обсудить все существенные условия отчуждения. Эти условия обязательно должны быть идентичными тем, что указаны в извещении. Если клиент хочет изменить условия сделки, извещения с иными условиями необходимо направить всем хозяевам повторно и ждать еще месяц. В данном случае у вас нет гарантии, что кто-нибудь из них не даст согласие на выкуп части домовладения
  5. Подписание сделки о приобретении или реализации имущества Если стороны сделки пришли к согласию обо всех существенных условиях, она подписывается и удостоверяется нотариально
  6. Подготовка и подписание акта приема-передачи Именуемый документ является неотъемлемой частью договора, на его основании производится непосредственная передача доли
  7. Регистрация сделки и занесение сведений в ЕГРП Клиент подает бумаги на регистрацию перехода права принадлежности. Пребывания лица, отчуждающего объект недвижимости, не потребуется, так как контракт заверен нотариусом.

Рекомендации

При приобретении части в жилплощади надлежит учесть следующие факторы:

  1. Нужно уведомить всех владельцев отчуждаемого объекта недвижимости.
  2. При реализации части необходимо четко осознавать преимущество приобретения остальными владельцами данного объекта (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). В противном случае существует риск, что остальные владельцы правомочны обжаловать действия лица, отчуждающего свою долю, и требовать перевод приобретателя на себя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
  3. Чтобы не возникло трудностей со сделкой, необходимо непременно уведомить остальных владельцев о реализации части.
  4. Посылать извещения иным обладателям необходимо заказной корреспонденцией с уведомлением. Зафиксировать прецедент отправки у нотариуса. В случае возникновения спорных ситуаций данные действия укрепят вашу правовую позицию при судебном разбирательстве.

Немного судебной практики по данному вопросу:

Воронежским районным судом признан незаконным факт реализации доли в имуществе в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства факта уведомления всех владельцев жилого помещения о предстоящей сделке отчуждения имущества. Апелляционной инстанцией данное решение суда оставлено без изменения.

Запрещено менять стоимость доли, указанную в уведомлении. Эта сумма является неизменной. При ином положении дел у судебного органа есть все полномочия признать акт незаконным и отменить его.

Образец: Центральным районным судом г. Волгограда право приобретателя переведено на владельца иной доли помещения. Это связано с тем, что имущество было реализовано за сумму, отличающуюся от указанной в уведомлении, направленного иным владельцам.

  1. Повременить месяц с того момента, как владельцам отправлено уведомление.
    Со сделкой спешить не стоит, иначе могут возникнуть сложности с другими хозяевами. Абзацем 2 п. 1 статьи 24 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен месячный срок для ожидания ответа от остальных владельцев. В случае если ответ не поступил или иные владельцы отказались от покупки, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи.
  2. В случае поступления отказа от покупки этот документ следует удостоверить у нотариуса. Это не требование законодательства, но в случае возникновения спорных ситуаций такие действия подтвердят вашу правоту.

Какие есть подводные камни

Действующим законодательством в некоторых случаях предусмотрен полный запрет на совершение реализации доли в имуществе.

Гражданским кодексом Российской Федерации запрещено отчуждать доли в жилплощади посредством заключения цессии (уступки права требования).

Данный вид соглашения часто используется в юридической практике, однако, в конкретном рассматриваемом случае этот вид сделки запрещен.

Единый вариант, при котором разрешено продать часть жилплощади, не уведомляя иных хозяев, это продать ее на публичных торгах. Таковым методом реализуют долю в жилплощади кредиторы, в том случае если у должника нет другого имущества или его недостаточно.

Но далеко не любую долю в жилплощади разрешено забрать в счет неуплаченного капитала, так как в соответствии с действующим законодательством отбирать единственное жилое имущество невозможно.

Имеется лишь два варианта, при которых данное изъятие позволяется:

  • в случае если часть земельного участка, квартиры, дома или иного жилого имущества фигурирует залогом при оформлении ипотеки (в предоставленном случае разрешено взять в и единственное жилище);
  • при условии, что неплательщик не проживает в доме, в котором ему принадлежит часть жилплощади, и непрерывно зарегистрирован по иному адресу либо имеет во владении иную жилую площадь.

Важные аспекты

  1. Право владения на жилье приобретают несколько владельцев, размер доли каждого из них указывается в договоре купли-продажи.
  2. Соглашение о приобретении или отчуждении нельзя заключить без нотариального удостоверения супружеской четы.
  3. Изменяется распределение и регламент заявления права на получение налогового вычета.

  4. В брачный контракт необходимо внести изменения: кому из супружеской пары и в каком объеме в случае развода достанется совместное имущество, доли, которые достанутся детям, особенно когда жилье приобретено с использованием средств материнского капитала при рождении второго ребенка.

    Также могут возникнуть определенные сложности, которые связаны с приобретением жилища в долевое владение мужа и жены. Это так называемая законодательная коллизия.

    Семейным кодексом оговорено, что имущество, нажитое в браке, принадлежит чете на равных правах, однако, в случае долевого владения – доля каждого из них устанавливается на основании условий купли-продажи.

Важный совет: если в семье принято заключение совершить покупку недвижимости в долевое управление, оформляйте супружеский контракт. Это юридически значимый документ, позволяющий избежать споров о том, за кем остается имущество в случае расторжения брака. В брачном уговоре рекомендуем подробно обсудить принципиальные факторы, оговаривающие вопросы раздела достояния.

Нюансы покупки квартиры в долевую собственность Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost.html

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Приобретение жилья в долях

Приобретение жилья, в частности квартиры, для каждого является довольно крупной инвестицией в недвижимость, которая порой оказывается гораздо объемнее в плане финансовом, чем в данном случае «вкладчик» предполагал. Для таких ситуаций получила применение разновидность приобретения жилья – покупка квартиры в долях.

Как производится заключение такой сделки? Что она в себя может включать? Нужен ли нотариус в 2020 или иной помощник? На данные вопросы поможет ответить данная статья. В ней также будут рассмотрены основные варианты приобретения доли жилища и возможные связанные с ними сложности или особенности.

Как оформить договор?

Оформление сделки покупки доли жилого фонда можно лишь тогда, когда доли четко прописаны и зафиксированы документально. Если же доли условные, а жилье является общим – такая сделка невозможна. Подтверждает наличие долей запись в ЕГРН.

После подтверждения всех необходимых условий, документального и нотариально заверенного подтверждения прав продавца на осуществление сделки – начинается процедура приобретения покупателем и продажи продавцом

  1. Обсуждение. Покупатель и продавец оговаривают все условия и пункты предстоящей сделки, уточняют интересующие каждую сторону моменты. Особое внимание уделяется той части, которая была оговорена в уведомлении, направленном совладельцам. Ведь данные условия изменять нельзя.

    Если покупатель хочет данные условия изменить, то процедура продлевается еще на месяц, так как придется вновь оповещать всех долевых собственников и ждать их вердикта. Так, покупатель собственно лично затягивает период заключения сделки.

ВНИМАНИЕ !!! Однако, если ему действительно важно изменение вышеуказанных пунктов, а отказываться от сделки он не желает, так как все остальные условия его устраивают, то придется набраться терпения и подождать еще месяц.

Но, покупателю, следует быть готовым к тому, что изменения могут подойти и кому-то из пайщиков, которые имеют преимущественное право на приобретение доли, а это уже риск потерять и время, и саму сделку.

  1. Заключение сделки. Образец договора стандартный, поэтому найти его не составит труда. А вот приложение к договору – акт. Естественно, договор заверяется, акт при этом является его обязательным приложением и предоставляется вместе с договором для регистрации в государственном реестре. При этом регистрация может производиться лишь одной из сторон договора, второй стороне можно не присутствовать.

ВНИМАНИЕ !!! Обязательными реквизитами для такой сделки становятся не только подписание обеими сторонами двух экземпляров договора, но и обязательное заверение этих экземпляров нотариусом.

Данное условие наделяет оба экземпляра одинаковой юридической силой.

Конечно, для обеспечения максимальной объективности проведения проверки документов продавца на соответствие всем требованиям, можно привлечь дополнительного специалиста.

Таким специалистом может стать нотариус или юрист, знакомый исключительно покупателю, а не советуемый продавцом. Благодаря этому покупатель сможет обезопасить себя от поддельных документов и мошенничества.

Оформление или переоформление собственности может быть произведено либо в процессе заключения договора, либо по его завершении. При регистрации по завершении основанием становится договор с обязательным приложением к нему акта, составленного предварительно также в двух экземплярах.

Общие черты сделки

Приобретение или продажа части квартиры – самые сложные подвиды сделок с недвижимостью, которые могут включать в себя довольно большое количество сложностей и особенностей. Чаще всего осложнений добавляет совладелец, то есть владелец второй части квартиры, который зачастую ставит палки в колеса «соседа» и всячески мешает заключению сделки.

Недоразумения могут возникнуть на фоне:

  • совладелец не хочет ничего менять;
  • владелец второй части квартиры против продажи так как сам желал выкупить эту часть;
  • «пайщики» просто находятся в недоброжелательных отношениях и так далее.

Причина в данном случае отходит на второй план.

А на первый план выходит сам период заключения договора и его протекание. Также довольно сложным обстоятельством в данном случае становится составление документов, в котором часто допускаются ошибки.

Также сложности возникают тогда, когда владелец одной из частей передает свою долю в качестве объекта «дарения».

Данные факторы наталкивают будущего покупателя на то, что изучить все возможные варианты развязки и возможных путей решения вопроса заблаговременно, чтобы обезопасить себя и впоследствии успешно получить во владение часть квартиры, а не «кусать локти» и страдать о потерянном времени и деньгах.

Что такое доля квартиры?

С юридической стороны – это право на владение долей имущества, право собственности. Гражданский кодекс говорит, что считаться таковым может имущество, которым владеют двое человек. Наиболее часто встречаемый случай это когда будучи супругами двое приобрели квартиру.

Если такая пара больше не в браке, то оба имеют равные доли данной квартиры, так как это совместно нажитое имущество. Такая сделка требует регистрации всей квартиры на одного из членов семьи, поэтому при продаже своей доли вторая сторона должна дать свое согласие первой на осуществление такой сделки.

При этом важным элементом становится именно нотариальное заверение полученного разрешения или согласия второго совладельца. Однако, для того, чтобы иметь возможность продать свою законную долю ее сначала необходимо оформить.

То есть супруги должны законно и документально закрепить за собой право владения и распоряжения своей долей жилища.

В 2020 году приобретение части квартиры стало довольно популярным, так как э отличный способ вложения инвестиций.

Самым большим преимуществом служит то, что приобрести долю гораздо легче, чем купить целую квартиру.

Новому владельцу это дает неограниченные возможности, ведь он сможет не только продать свою часть, но и, подождав немного, выкупить вторую часть жилья, получив при этом целую квартиру.

ВАЖНО !!! Последнее обусловлено тем, что совладелец, в обязательном порядке, согласно жилищному кодексу, должен вначале предложить выкупить свою часть второму совладельцу. А дальше – либо заключается договор, либо со второго владельца берется согласие на то, что первый свою долю будет продавать.

Таким образом, имея сумму лишь на часть квартиры, человек может приобрести такую часть и получить дополнительное время на то, чтобы собрать необходимую сумму для покупки второй ее части. Условно это можно назвать рассрочкой.

Принять решение о покупке второй части совладелец должен в течение тридцати дней. Если он промолчал, то второй может спокойно размещать свою часть на продажу.

Однако, при таком варианте, появляются первые «сучки в древесине» сделки.

ВАЖНО !!! Сложностью становится само уведомление так называемых пайщиков, ведь иногда найти их не так то и просто. Важно, в такой ситуации, подтвердить факт оповещения. То есть такое оповещение можно отправить заказным письмом.

Однако, второй совладелец может избежать или умышленно отказаться от получения такого уведомления, а это усложняет дело. Однако, есть возможность обойти данную сложность. Это возможно благодаря составлению договора дарения, ведь отдать даром квартиру можно и без согласия собственников.

Данная процедура может помочь обойти уплату налогового вычета. Однако, при таком варианте, покупателю следует внимательно изучить все стороны договоренности.

Это и детальное изучение документов продавца, и его личности, и документов на долю квартиры, и просьба у нотариуса подтверждений также не станет лишней.

Опасность в том, что продавец может оказаться мошенником, после получения от покупателя денег он может обратиться в суд с обращением о признании его не дееспособным. И если суд такой факт признает – сделка будет аннулирована.

Последовательность

Как и другие виды сделок, данная имеет ряд особенностей, поэтому далее представлена пошаговая инструкция того, что следует выполнить для заключения договора.

Первый шаг предусматривает не простое уведомление второго совладельца жилья, при этом само уведомление обязательно должно содержать стоимость, за которую первый планирует продать свою часть.

После данного уведомления продавец должен дождаться письменного отказа второго пайщика от покупки его доли. После этого можно производить продажу посторонним людям, но стоимость продаваемого жилья не должна быть ниже той, которую продавец указал в уведомлении.

Закон проговаривает аспекты такой сделки в статьях 244-259 гражданского кодекса.

После изменений шестнадцатого года в сделке долевого имущества изменена часть, касающаяся оформления такой недвижимости, а именно – теперь такая договоренность в обязательном порядке должна быть заверена нотариально.

Сам процесс продажи осуществляется по стандартному алгоритму, при этом сама сделка должна быть оформлена в соответствии с гражданским кодексом, а именно – со статьями 554-556. В них оговорены следующие моменты: а) передача доли должна быть зафиксирована в акте (стандартная форма акта приема-передачи); договор такой в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию.

ВНИМАНИЕ !!!! При заключении сделки в обязательном порядке проверьте отсутствие прописки в квартире несовершеннолетних детей, ведь выписать их принудительно невозможно, до момента наступления их совершеннолетия.

Конечно, если совладелец прописан в квартире с ребенком – тут ничего не поделаешь, однако, если прописан ребенок продавца, то обсудить вопрос выписки следует до момента передачи денег, иначе после данного акта добиться решения вопроса будет невозможно.

Особенности сделки с несовершеннолетними

Если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, и с несовершеннолетними детьми и их представителями покупатель должен быть крайне бдителен. Ведь закон запрещает продавать такое имущество, в случае если этому ребенку негде больше жить. А это означает, что возможна махинация или мошенничество.

Если же все в порядке, то необходимо будет получение удовлетворительного решения органа опеки. Естественно, что заключается сделка не с ребенком непосредственно, а с его опекунами. Опекунами могут быть не только родители, но и ближайшие родственники.

Опекун является так сказать исполняющим обязанности родителя до момента исполнения ребенку восемнадцати лет, то есть до его совершеннолетия.

При заключении сделки с такими условиями потребуется время на сбор продавцом дополнительного пакета документов для получения разрешения на осуществление сделки от органа опеки.

Ипотека

Приобретение такого жилья в ипотеку в принципе возможно, так как законом не оговорено иного.

Однако, данный вид ипотеки является случаем индивидуальным и должен соответствовать программе ипотечного кредитования, которую предоставляет банк.

В принципе, пройдя необходимые процедуры и предоставив банку пакет нужных документов вполне высока вероятность получения ипотеки под приобретение доли в квартире.

Наиболее предпочтительной для банка будет ситуация, при которой покупатель приобретает вторую часть квартиры и получат возможность, благодаря сделке, стать полноправным владельцем всей квартиры. Это практически всегда залог того, что банк даст одобрение на кредит.

Однако, бывают случаи, в которых банк может категорически отказать:

  1. Во-первых, если сторонами сделки выступают родственники.
  2. Во-вторых, если сторонами выступают недавно разведенные супруги. Особое внимание банк уделяет наличию новых браков у разведенных супругов.

  3. В-третьих, банк может отказать, если покупатель собирается приобрести долю имущества, с которым никак не связан и собирается впервые получить права на владение частью квартиры.

Таким образом, процесс приобретения квартиры в долях не кажется больше чем-то страшным и неизвестным.

Представляет собой данный процесс стандартную сделку приобретения жилья, за тем лишь исключением, что в данном случае это не целая квартира, а лишь ее часть.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-dolyakh

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.