Принципы долевого строительства

Содержание

Как избежать рисков при участии в долевом строительстве – ЮК

Принципы долевого строительства

Еще несколько десятилетий назад граждане не задумывались о стоимости жилья, и понятия не имели, что такое долевое строительство квартир, поскольку новой жилплощадью их обеспечивало государство. Бесплатные квадратные метры канули в лету вместе с Советским Союзом. Сегодня государство не может позволить себе такую роскошь, как раздавать жилье даром всем желающим.

Современные новоселы приобретают квартиры за свои кровные, поэтому для них имеет большое значение их стоимость, а для многих именно цена выступает главным критерием выбора новостройки. В настоящий момент купить жилье с минимальными финансовыми вложениями можно только участвуя в долевом строительстве, но еще далеко не все знают, что это значит. Давайте разбираться.

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время.

Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты.

Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые.

Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к.

цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива.

В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков.

Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше.

Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию.

Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Дольщик находится под защитой государства только при заключении ДДУ по 214 ФЗ, который приобретает законную силу после прохождения регистрации в Росреестре.

Другие виды договоров (предварительный или инвестиционный), а также продажа жилья по вексельной системе не гарантируют инвестору получение квартиры.

Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ.

До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку.

Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.

), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Инвестор должен своевременно вносить плату в соответствии с условиями договора. Застройщик имеет право потребовать с участника неустойку за нарушения условий оплаты, а при просрочке платежей более двух месяцев – расторгнуть договор.

Дольщик также не может по своему желанию прекратить исполнение ДДУ, если застройщик выполняет полностью свои обязательства перед участником. Чтобы выйти из проекта должны иметься основания, предусмотренные ст.9 214 ФЗ.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки.

Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

У застройщика на руках должно иметься разрешение на строительство, также на его официальном сайте должна быть опубликована проектная декларация на возводимый объект. Только после этого девелопер имеет право заключать сделки и привлекать инвестиции.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств.

Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства.

Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников.

Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки.

Поэтому, мы советуем обращаться за профессиональной помощью к юристам по долевому участию.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Самый серьезный риск, с которым может столкнуться дольщик – это банкротство застройщика. Заранее застраховаться от этого невозможно.

Даже изучив всю подноготную строительной компании, нельзя предугадать, что может произойти с фирмой за несколько лет строительства. Здесь остается только надеяться на лучшее, но и, конечно, не включаться в проект, если налицо все признаки надвигающегося банкротства.

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.

Недостатки:

  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Несмотря на то, что полностью исключить все риски невозможно, их можно и нужно свести к минимуму. Прежде чем принимать участие в долевом проекте, нужно заочно познакомиться с застройщиком. Сделать это можно на его официальном сайте, где в открытом доступе должны находиться все документы, касающиеся деятельности выбранной компании и конкретного строительного объекта.

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах.

Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства.

Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации.

Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

О том, не грозит ли застройщику банкротство можно узнать по некоторым признакам. Например, посетив сайт Арбитража, можно выяснить, не имеются ли в отношении компании иски от других организаций с требованием о погашении долгов.

На сайте судебных приставов можно узнать о наличии исполнительных производств по искам о взыскании неустойки.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ.

Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях. Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

Безусловно, долевое строительство очень выгодно для инвестора, но только тогда, когда все происходит в рамках действующего законодательства. Большинство рисков можно избежать, если грамотно и взвешенно подходить к выбору застройщика и долевого проекта.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам свести к минимуму все риски и безопасно сопроводить сделку по договору ДДУ. Юристы нашей организации на высоком профессиональном уровне проведут проверку застройщика, проанализируют документацию и ДДУ. Обратиться к нам можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты». Там же вы можете оставить свое сообщение.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Принципы долевого строительства

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Долевое строительство «на пальцах» – что это, плюсы и особенности

Принципы долевого строительства

Долевое строительство особую популярность получило с 2000-х годов, когда экономический кризис заметно зажал гайки у простого населения. Отчасти, для государства, это была попытка выровнять назревавший коллапс в строительной сфере, а для населения – возможность максимально безболезненно решить жилищный вопрос.

Долевое строительство расширяет возможности Источник kadastrmap.ru

С недавнего времени, ходят слухи, что в 2019 году подорожает колбаса и прекращается долевое строительство на корню. И если со строительством можно подождать, то вот от колбасы работягам отказаться будет достаточно трудно.

Кто ее придумал, тот ее и танцует!

Такая идея, как ДС, выгодна обеим сторонам: застройщик получает большую сумму сразу, а вот покупатель в итоге, экономит до 30% от рыночной стоимости жилья. Этот симбиоз вышел бы весьма удачным, если бы не алчность и широкоразмерность удерживающих устройств, кожгалантерейного производства у неопределенных лиц.

Пример из жизни ! Хитрый и самоуверенный исполнитель, приехал на внедорожнике к застройщикам объяснять, что денег нет. Люди, недолго думая, прижали его к стенке и сказали: «Денег нет? – Тогда держитесь!».

Ранее, все вопросы регулировало законодательство, но несмотря на внимательное отношение руководства, простые граждане необъятной России, все же умудрялись попадаться на мошенников.

Не хотелось бы примерить такой костюмчик Источник sochi.com

Одни из самых популярных схем мошенников:

  • Строительство без разрешительных документов. Для целого коттеджного поселка – это катастрофа. Кроме того, что придется оформлять землю, так еще и высок риск получить штраф за незаконное строение.
  • Воровство денег наглым образом. Самая распространенная схема, позволяющая журналу Форбс печататься регулярно. Вернуть свои деньги, удается далеко не каждому, поэтому, попав в такой капкан, вы рискуете надолго отбивать пороги судов и инстанций.
  • Незавершенное строительство. В народе говорят «лайт-версия»: исполнитель играет до конца и в самый последний момент, покупает билет на самолет без права переписки. Так, группа дольщиков остается, по документам, с жильем (это если еще повезет), а по факту – с незавершенным строительством. И начинается большая эпопея, со сменой руководства и новых финансовых вливаний. Это может продолжаться годами и самое страшное то, что государство никак не может повлиять на ситуацию, ввиду своей липкой бюрократии.

Ну, так получилось Источник www.logosinfo.ru

  • Продажа готового жилья третьим лицам. Не самый плохой вариант, однако, придется попотеть, чтобы вернуть себе свой коттедж. Несмотря на то, что такая продажа является недействительной, выселить или лишить права собственности, можно только в судебном порядке.

Несмотря на большое количество проблем, с которыми может столкнуться человек, плохо разбирающийся в юрисдикции, эта сфера строительства занимала весьма существенную нишу в отрасли.

Кто не рискует, тот вообще не пьет!

Конечно, при подписании договора, каждый способен ошибиться, поэтому рекомендуем перед тем, как подписывать, взять копию документа и направиться к юристу.

Рассмотрим все положительные стороны долевого строительства:

  • Возможность оплачивать стройку поэтапно, поквартально. Это удобно, особенно, если у вас большая семья. Вам не нужно откладывать всю жизнь – достаточно вносить деньги, согласно возведенному этапу.
  • Окончательная оплата после строительства. Так, вы можете взять кредит на первый взнос или воспользоваться материнским капиталом, а затем, накопив определенную сумму, полностью рассчитаться с заказчиком.

Можно Источник novmk.com

  • Внесение денег по частям, каждый месяц. Это вообще идеальный вариант для большинства людей. Вы сможете безболезненно оплачивать свое жилье с каждой зарплаты и тем самым, возможно, избежите кредитной кабалы.
Мнение эксперта! Если ваша жена упорно предлагает взять кредит под сумасшедшие проценты, дабы всем на зависть поскорее обзавестись своим домом, скажите ей, что тогда вы вынуждены взять в жены директора банка, потому как вся ваша зарплата будет у нее.

Все варианты по своему хороши: тут все зависит от вашей платежеспособности и установленных сроков заказчика.

А что не так

Кроме вышеперечисленных плюсов, безусловно, существуют и минусы:

  • Вероятность заморозки строительства. Так как строительная сфера в нашей стране плотно завязана на экономике, любой кризис осложняет бизнес, что приводит к непредвиденным расходам. И даже если вам попадется добросовестный исполнитель, не факт, что вы сможете благоприятно решить свой вопрос с загородным жильем.

Кризис бьет даже по самым белым и пушистым Источник meric.masixylupo.ru.net

  • Риск нарваться на аферистов. Конечно, вы как взрослый человек, множество раз проверите контору на вшивость, однако, что бы вы ни предпринимали до подписания договора и внесения денег, не будет иметь никакого смысла, потому как – у кого деньги, тот и прав. Сбежать такой мошенник может сразу, после получения денег и далеко не факт, что он вернется на родину. Поэтому рекомендуем обращаться только к профессионалам, имеющим за плечами огромный стаж и портфолио готовых работ.
  • Вы можете получить совсем не то, что хотели. Такое случается редко, однако, и такое тоже бывает. В процессе стройки, у конторы может меняться как руководство, так и мастера/прорабы. И если вы заключали договор, в котором прописано наличие евроремонта, то не факт, что вы получите желаемое качество. Если рассуждать отстраненно от темы, то в этом поединке побеждает однозначно покупка готового дома, потому как вы уже хотя бы конкретно видите, что берете.

О нововведениях в долевом строительстве смотрите в видеоролике:

Заключение

Покупка своего загородного дома, дело непростое и требует от заказчика немало свободного времени, нервов и финансовых средств. Для того, чтобы гарантированно потратить свои активы грамотно, рекомендуем обращаться в известные фирмы, имеющие положительную репутацию.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/dolevoe-stroitelstvo-na-paltsakh/

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Принципы долевого строительства

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры.

К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это..

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе.

Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме.

Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки.

К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный.

В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене.

Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы.

Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться.

Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура.

Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство.

Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить.

В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много.

Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде.

Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц.

Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье.

Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости.

В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника.

После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. – все это может существуенно разниться.

Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется “переуступка долевого строительства” или “переуступка права требования”. Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора.

Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки.

Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить.

Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия.

Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты.

Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости.

В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства.

Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте.

Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая.

Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту.

Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: https://FB.ru/article/164933/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-preimuschestva-i-nedostatki-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Принципы долевого строительства

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков.

Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы.

Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство  регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами,  дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

  • Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
  • Объект строительства;
  • Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

  1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
  2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
  3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
  4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон.

К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве.

Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика.

Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста.

Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство о постановке на учет;
  • Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
  • Протокол, в котором назначен руководитель компании;
  • Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
  • Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Далее внимание уделяем  и изучаем документы на право строительства объекта:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

  • Наличие официального сайта застройщика;
  • Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
  • Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сколько лет существует компания;
  • Сколько проектов реализовано;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик.

 Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует.

Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договораРегистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

  1. Цена объекта;
  2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
  3. Срок передачи квартиры;
  4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
  5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Источник: https://lifeinform.ru/pravo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-kak-prinyat-uchastie-v-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.