При покупки квартиры на что обратить внимание

Содержание

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

При покупки квартиры на что обратить внимание

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Что должно насторожить при покупке квартиры

При покупки квартиры на что обратить внимание

Выбирая квартиру, приходится просматривать огромное количество вариантов и в каждом случае взвешивать все «за» и «против». Что должно насторожить в конкретном объекте и каким сомнительным моментам стоит уделять повышенное внимание? Разговариваем со специалистами и делаем выводы.

Странная цена.

  Пожалуй, первое, на что обращает внимание любой человек при просмотре объявлений о продаже квартир – это стоимость. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной (по сравнению с аналогичными объектами), то к покупке стоит подойти со всей осторожностью.

Низкие цены действуют на покупателей порой гипнотически, но нужно не забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Пониженная цена – повод крайне тщательно проверить все документы. Нередко мошенники, чтобы поскорее продать квартиру, снижают ее стоимость. Покупатели от этого могут потерять голову, но потом получить массу  проблем.

Может выясниться, что квартира была под арестом либо продавалась по поддельным документам. Подделывают сегодня что угодно: решения суда, свидетельства о смерти, договоры.

Максим Бунтовичев, агентство недвижимости «Белый кот»:

– Избегайте покупки квартиры по неполной стоимости. В связи с большими изменениями в области законодательства следует особо обратить внимание на наличие долгов как по коммунальным платежам, взносам за капремонт (долги по капремонту переходят на нового собственника), так и долгов самого собственника.

С 1 октября вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Согласно ему, если у физического лица имеются долги более 500 тысяч рублей, его могут признать банкротом и, как следствие, через суд расторгнуть уже заключенный вами договор купли-продажи.

В зону риска попадают все сделки, заключенные должником за год до этого события, особенно с заниженной ценой, когда собственник пытается избежать налогов.

 C 1 января изменяется налогообложение сделок с недвижимостью.

Если вы купите квартиру по заниженной цене и решите продать ее меньше чем через пять лет правообладания, то вы сами себе увеличиваете налог НДФЛ, и избежать его не удастся.

К вопросу цены также относится  момент, когда собственник требует внести необоснованный по размеру аванс. Не стоит передавать слишком большую сумму в качестве аванса, т.к. он является всего лишь подтверждением намерения покупателя приобрести выбранную квартиру.

В дальнейшем при отказе покупателя от покупки квартиры по каким-то причинам, как правило, аванс остаётся у продавца или в агентстве, представляющем интересы последнего.Нередко для того, чтобы платить меньше налогов, продавцы предлагают записать в договоре стоимость, в разы меньше.

Здесь нужно быть предельно рассудительными, взвешивая все за и против. Важно понимать, что если сделка будет признана недействительной и расторгнута, то вы можете рассчитывать потом лишь на сумму, указанную в договоре.

Можно минимизировать риски, передавая деньги по распискам, которые оформлены грамотно.Еще нужно знать, что не стоит передавать всю сумму, пока продавец не снимется с регистрации в квартире.

Есть много судебных случаев, когда недобросовестный продавец после получения денег отказывался выписываться из квартиры и требовал признать договор купли-продажи недействительным.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– В случае если в договоре купли-продажи прописано обязательство продавца сняться с регистрационного учета из квартиры в определенные сроки (обычно они исчисляются с момента регистрации перехода права, стандартный срок – 14 дней), то неисполнение его  не влечет за собой недействительность сделки.

Более того, признать договор купли-продажи недействительным по этому основанию невозможно.

 Совсем иная ситуация с зарегистрированными в квартире лицами, не являющимися собственниками.

До момента подписания договора купли-продажи квартиры необходимо убедиться, что все прописанные знают о продаже квартиры и снимутся с регистрационного учета в указанные в договоре сроки.

Лучше в таком случае от каждого взять нотариально заверенное обязательство, а также убедиться в том, что им есть куда прописаться и есть где проживать. В соответствии с законодательством РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой после регистрации перехода права на имя покупателя.

Если продавец либо члены его семьи не снимутся с регистрационного учета из квартиры, их можно выписать из квартиры по решению суда. Однако есть одно исключение, и оно касается тех пользователей квартиры, которые отказались от приватизации. Такие лица сохраняют право бессрочного пользования квартирой, выписать их по решению суда невозможно.

Собственник и его семья. Конечно же, важна личность собственника. По ней мы даже интуитивно, еще до проверки документов, зачастую понимаем, стоит ли связываться.

Если вы видите перед собой неадекватного человека, не способного конструктивно вести переговоры, если вам кажется, что он болен психически или тяжело физически – как говорится, семь раз отмерь, один отрежь. Если вы насторожены, но решите продолжить общение, то попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если он откажется их предоставлять, то это повод еще раз крепко подумать о целесообразности покупки.  Дело в том, что, продав квартиру, неадекватные товарищи могут включить заднюю скорость и подать в суд иск о признании сделки недействительной. А дальше – как выйдет. Есть случаи, когда все разрешалось не в пользу добросовестного покупателя.

Как правило, суды признают сделки недействительными, когда  она произведена лицом, признанным по решению суда недееспособным вследствие психического расстройства, под давлением и угрозами.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– Также сделка может быть признана недействительной в связи с тем, что в момент ее совершения продавец не осознавал характер своих действий. Именно поэтому так важно, как продавец ведет себя на самой сделке. Если его поведение настораживает, лучше сделку прекратить либо попросить продавца пройти медицинское освидетельствование, результатом которого будет заключение врача психоневролога.

Cтоит  задуматься о покупке квартиры, если её продает пожилой человек. Быть внимательным в ситуации, когда продавец – сирота, квартира предоставлена ему государством, он продает ее, а взамен ничего не приобретает.

На рынке недвижимости, к сожалению, происходят сделки, после которых продавец остается на улице и без денег, вырученных от продажи.  У покупателя в таких случаях возникают риски признания сделки недействительной.

Например, сделку можно оспорить, если продавец докажет, что она была совершена под влиянием угрозы, обмана или заблуждения.

Также должно насторожить, если квартира продается по доверенности и  при этом от вас пытаются скрыть, кто собственник. Здесь лучше отказаться от покупки либо  очень тщательно проверить подлинность доверенности  и историю квартиры. Сделать это можно по выпискам из ЕГРП  и домовой книги.

Если  выяснится, что жилье продавалось много раз  за непродолжительное время – это повод очень хорошо подумать. Возможно, у  квартиры  криминальное  прошлое,  и мошенники пытаются запутать следы. В этом случае придётся внимательно ознакомиться со всей историей квартиры  или отказаться от покупки в пользу более прозрачного варианта.

Момент с несовершеннолетними детьми. Если они прописаны в квартире и выбыли в социальные, детские дома, то покупать такую квартиру ни в коем случае нельзя. Сделка будет незаконной. За такими квартирами зорко следят органы опеки, которые потом все равно через суд вернут квартиру детям.

Стоит обратить внимание на то, состоит или состоял ли собственник в браке. Если квартира куплена в браке, то на нее, согласно Семейному кодексу РФ, имеют права оба супруга  вне зависимости от того, на кого она оформлена. На сделке  необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Даже если к настоящему времени супруги уже развелись и вместе не проживают, такой документ необходим.Также следует проверить, нет ли выписанных из квартиры с судимостью после 1995 года. По закону, за такими гражданами сохраняется право на жилые помещения и, вернувшись из мест не столь отдаленных, человек имеет право прописаться в квартире и жить там дальше.

Как правило, такие ситуации возникают с квартирами, находящимися в муниципальной собственности. Человека выписали из квартиры, когда он ушёл в армию или был осужден, после чего квартира была приватизирована и уже без его участия продана. По возвращении гражданин может заявить свое право не на собственность в квартире, а на право регистрации и проживания в ней.

Начинается судебная тяжба, которая может длиться годами.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:

– Неполная или неправдивая информация об объекте недвижимости, о его истории и владельцах может привести к серьёзным расходам или даже утрате права собственности на объект.

Клиент и брокер не всегда в состоянии объективно оценить все риски и обеспечить «подушку безопасности» в виде сбора дополнительных документов, гарантирующих им честную и прозрачную сделку, или внесения необходимых уточнений в договор.

  Теоретически это может стать причиной для несовершения покупки.

Но сегодня есть способ заручиться уверенностью в том, что покупка станет радостью, а не принесёт проблемы: провести legal due diligence – юридическую экспертизу объекта.

Квалифицированные юристы осуществляют правовой аудит, результатом которого становится полный отчёт о состоянии документов объекта, операциях с ним, которые проводили прежние владельцы.

То есть, заказав данную услугу, клиент получает полную информацию об объекте недвижимости, а также описание рисков при совершении сделки, путей их минимизации или устранения. На основе такого отчёта клиент принимает решение о целесообразности покупки или продолжении поиска.

В практике нашей компании был случай. Квартира очень понравилась владельцу, и он готовился к сделке. Но мы обнаружили, что квартира покупалась одним из прежних владельцев в браке, а письменного согласия супруга на осуществление операций с ней нет в перечне документов. Покупатель обратился к юристам компании с просьбой провести due diligence объекта.

В результате были собраны документы, которые в дальнейшем исключат возникновение судебных споров с бывшими собственниками, и сделка успешно закрылась.
Квартира по наследству. Следует также обратить внимание на то, как собственник получил эту квартиру.

Если она досталась ему по наследству, то нужно понять, по завещанию он получил ее или это наследование по закону.

Если второе, то рекомендуется составить отдельное соглашение и внести в договор купли-продажи пункт о том, что собственник будет сам решать вопросы с объявившимися наследниками и передаст им в случае чего полагающуюся часть полученной за квартиру суммы.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– В случае наследования по завещанию необходимо выяснить, не нарушены ли права лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. Такими лицами являются нетрудоспособные родители, супруг и дети наследодателя, а также лица, находившиеся на иждивении наследодателя.

Незаконные перепланировки. При просмотрах надо обращать внимание на перепланировки и разного рода переустройства квартир.

Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополис»:

– Если фактический план квартиры не соответствует плану БТИ, то нужно еще раз хорошенько подумать. А еще лучше – получить консультацию у специалиста. Если изменения согласовать можно, не стоит отказываться.

В ином же случае лучше поискать другой вариант. Практический опыт согласования квартирных перепланировок показал, что даже несложные с виду переустройства могут потребовать серьезных денежных и временных затрат.

Лучше до покупки квартиры изучить  документы БТИ. Раньше их давали только собственникам, а сегодня может получить любой желающий после оплаты госпошлины.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:

– Незаконные перепланировки касаются в большей степени вторичного рынка. Особенно оригинальные и изобретательные владельцы квартир иногда могут перестараться с планировкой своего жилья. Были случаи, когда продавец делает то, что невозможно узаконить. В одной из квартир ванная комната была перенесена в другое место, потому что собственнику «так удобно». Изучая документы, юрист заметил странное расположение санузла, и оказалось, что опасения не напрасны: ванная оказалась как раз над кухней соседей снизу, что запрещено.

Получение согласования сделанной перепланировки всегда является обязанностью текущего собственника. Ссылка на то, что помещение было приобретено в таком состоянии, не снимает с собственника ответственности. Он должен будет узаконить её либо привести помещение в первоначальное состояние.

Хорошо, если в дальнейшем дело обойдётся лишь тратами на возвращение жилья в первоначальное состояние. Они, кстати, могут быть значительными. В худшем случае в доме могут быть затронуты несущие конструкции, что влечёт уже более серьёзные проблемы.

При явном нарушении планировки стоит отказаться от приобретения.

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-dolzhno-nastorozhit-pri-pokupke-kvartiry-218050/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

При покупки квартиры на что обратить внимание

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

На что обратить внимание при покупке квартиры

При покупки квартиры на что обратить внимание

Решив стать обладателем недвижимости, не стоит действовать быстро, приобретя первую же понравившуюся жилплощадь. Это очень рискованный метод покупки. Ведь нет гарантии, что вы не имеете дела с мошенником.

Кроме того, квартира может оказаться с обременениями, обязательства по которым перейдут к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы заключить чистую сделку, необходимо тщательно проверять каждый этап. Учитывая, что недвижимость можно приобретать в новостройке или на вторичном рынке, рассмотрим оба варианта. Итак, на что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме, необходимо внимательно проверять документы, которые вы будете подписывать. Ведь сделку вы будете заключать с компанией, то есть юридическим лицом.

Обычно в таких фирмах имеются грамотные юристы, которые умело маскируют подводные камни. Поэтому проверяя предложенный вам пакет документов, лучше не рисковать, а проконсультироваться с независимым юристом, специализирующемся в этой области.

Исключением являются застройщики, действующие по поручению местных органов власти. Их деятельность обычно строго контролируется государственными надзорными органами.

Не стесняйтесь задавать представителям компании любые интересующие вопросы. Запомните, вы рискуете своими сбережениями, если вы столкнётесь с нечистыми на руку дельцами, вернуть деньги практически нереально!

В договоре обязательно должны быть рассмотрены следующие аспекты:

  • точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
  • сроки ввода здания в эксплуатацию;
  • окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
  • ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
  • срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Важно! Приобретая недвижимость на первичном рынке, рекомендуется использовать безналичную систему оплаты. Расплачиваясь наличными, обязательно требуйте кассовый чек. Иначе подтвердить  передачу денег будет проблематично.

Покупка на вторичном рынке

Это самый обширный сегмент рынка недвижимости. Стоит отметить, что именно покупатели «вторички» часто становятся жертвами различных махинаций. Ведь здесь вы будете иметь дело непосредственно с продавцом.

Варианты приобретения квартиры через агентство недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь сделку будет проводить риэлтор, который будет оформлять все документы. Оплачивать его услуги придётся покупателю.

Обычно продавец хочет выручить за своё жильё определённую сумму денег. Угадайте, откуда берутся проценты для оплаты риэлтерских услуг? Правильно, из завышенной стоимости квартиры, то есть из кармана покупателя.

Итак, давайте разберёмся, на что обратить внимание при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

Документы, подтверждающие право домовладения

Сюда можно отнести паспорт, где в графе прописка указанна именно эта квартира. Свидетельство права собственности, технический и кадастровый паспорт жилья. Отсутствие любого из документов должно вас насторожить. Если продавец обещает принести недостающие бумаги позже, не подписывайте никаких документов, пока не увидите оригиналы указанных паспортов.

Если квартира приватизирована, обязательно требуйте письменного согласия всех собственников жилья. Иначе любой из членов семьи, участвовавших в приватизации, может оспорить сделку через суд.

Если продавец не является владельцем, а действует по доверенности, имеет смысл посетить нотариуса, который заверял документ. На что обратить внимание в этом случае? Выписанная доверенность может быть отозвана или аннулирована.

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Юридическая чистота квартиры

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Кроме того, у продавца может быть большая задолженность по коммунальным платежам. После заключения сделки, все долги переходят к новому владельцу. Однако из этой ситуации можно найти выход. Например, погасить имеющуюся задолженность самостоятельно, включив потраченную сумму в стоимость квартиры.

Важно! Если продавец просит внести предоплату, в документах, подтверждающих передачу денег, рекомендуется использовать понятие залог, а не аванс. С юридической точки зрения, залоговая сумма считается вашей собственностью, а аванс считается оплатой каких-либо услуг.

При покупке квартиры сравните её реальную планировку с технической документацией. Если имеет место незаконная перепланировка, то после передачи права собственности, ответственность за это ляжет на ваши плечи. При обнаружении любых несоответствий в планировке квартиры, требуйте, чтобы продавец самостоятельно их узаконил.

Права третьих лиц

Проверьте, что продавец является единственным владельцем квадратных метров. Случается, что один из владельцев проходит срочную службу, находится в длительной командировке или исправительном учреждении.

У продавца обязательно должно быть согласие от этих лиц на продажу квартиры. Помните, что если права одного из собственников будут нарушены, он может восстановить справедливость через суд. Сделка оспаривается и вам придётся освободить квартиру.

Самая распространённая ситуация, когда один из супругов продаёт квартиру, приобретённую  в браке без согласия другого. Продавец может вас уверять, что они с женой (мужем) давно не живут вместе и возражений по поводу продажи не будет. Возможно, это и так, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, должно быть письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Советуем поинтересоваться, не сдана ли квартира на длительный срок. Договор аренды не может служить препятствием для продажи квартиры, но здесь есть один нюанс. Арендатор имеет право проживать на указанной в договоре жилплощади, даже после смены владельца. Сроки аренды чётко указаны в договоре и передача прав собственности не является основанием для его расторжения.

Если квартира получена продавцом по наследству, советуем удостовериться, что он является единственным человеком, указанным в завещании. Обратите внимание на графу «Семейное положение» в паспорте продавца. Если имеются несовершеннолетние дети, владелец должен предъявить разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

В большинстве случаев, это лишняя мера предосторожности. Но если ребёнок решит, что при продаже квартиры были нарушены его права, он вправе подать исковое требование в суд.

Соблюдая все меры предосторожности и тщательно проверяя каждый документ, вы сможете превратить приобретение недвижимости в радостное и запоминающееся событие.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry.html

Предварительная оценка ситуации

При покупки квартиры на что обратить внимание

Последнее обновление: 07.12.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.