Прежний собственник

Содержание

«Забытые» бывшие собственники. Из-за кого можно потерять купленную квартиру?

Прежний собственник

Вот многие пишут: зачем нужны риэлторы? Заказал выписку ЕГРН по квартире – там все «чисто». «Пробил» по сайту судебных приставов – среди должников хозяин не значится. Потом скачал шаблон договора купли-продажи в интернете, заполнил его и купил квартиру. Покупал через ипотеку, значит служба безопасности банка все досконально проверила.

Так рассуждают юридически неграмотные обыватели, не сталкивающиеся каждый день со сделками по недвижимости и уверенные в своей проницательности. Для которых заплатить деньги специалисту – то же самое, что выбросить их на ветер. Посмотрим, какие бывают последствия.

Здравствуйте, я ваша тетя!

Самым распространенным случаем появления «забытых» владельцев является нарушение прав собственников при проведении приватизации. Несовершенство законодательства привело к тому, что в этой процедуре могли совершенно свободно не принимать участие несовершеннолетние и лица, отбывающие заключение в местах лишения свободы.

Встреча с «забытыми» собственниками всегда неожиданна. usinsk.online

Но это не мешает им впоследствии заявить свои законные требования на положенную долю. И ничего от этого не спасет. Ни то, что вы являетесь добросовестным приобретателем и не могли знать об этом. Ни титульное страхование, от которого уже отказались практически все страховые компании.

Если не получится договориться, то по решению суда сделка будет отменена, и вас принудительно выселят.

Наличие детей хоть и сложно, но каким-то образом можно обнаружить и получить их отказ. А сидельцы появляются в самый неподходящий момент. Они, как правило, в курсе своих прав на жилье. Но терпеливо ждут подходящего момента. И ждать они, поверьте, умеют.

Стоит вам купить недвижимость, сделать ремонт и обустроиться, как на пороге появляется «нежданный гость» с требованием впустить его или рассчитаться за долю, которой он вправе распоряжаться. Причем ее стоимость будет считаться не в пропорции от цены, уплаченной за квартиру. А по независимой рыночной оценке.

Я старый солдат и не знаю слов любви..

К этой же категории обделенных собственников, которые «случайно» появляются после сделки, относятся наследники, не оповещенные о смерти родственника и наличии наследства.

И вдруг в дверь постучали… Yandex.ru

Еще бывают несовершеннолетние родственники, пусть даже самые дальние, но оказавшиеся на момент регистрации недвижимости на иждивении продавцов.

А также вполне реальные супруги, которые и не подозревали о появлении недвижимости у своей второй половинки во время брака.

Сколько покупателей задумается о прошлом молодой и привлекательной незамужней девушки с чистым паспортом, которая продает свою недвижимость? Только специалисты понимают, что это жилье могло быть куплено в браке, который уже распался.

И если на сделке вы искали внимания этой дамы, а не выписки из ЗАГСа, то приготовьтесь отдать половину квартиры бывшему супругу.

«Она любит выпить. Этим надо воспользоваться»

Про случаи, когда доверенность бывает «липовой» или отзывается в нужный момент, знают многие. Да и появление онлайн-баз у нотариусов почти свело на нет мошенничество такого рода.

Однако даже официально оформленная доверенность может нести в себе опасность. Например, когда она выписана собственником, который не имел на это права или который может быть впоследствии признан недееспособным.

Подпись нотариуса не всегда убережет от беды. grodnonews.by

Величайшим заблуждением и стереотипом является то, что нотариусы удостоверяют дееспособность заявителя на 100%. Действительно, путем осмотра и опроса человека нотариус может сделать выводы о его дееспособности и даже написать соответствующее заключение в документах.

Но возможности квалифицированно оценить состояние посетителя у нотариуса нет.

Нередки случаи, когда даже состоящие на учете в психоневрологическом диспансере граждане вполне нормально выглядят и адекватно себя ведут. Временами. Чем пользуются мошенники. И даже не состоящий на учете человек в силу болезни или других внешних факторов может не отдавать себе отчет в своих действиях.

Есть масса юридической практики, когда суды отменяют сделки, в которых документы заверены нотариально. Совершенные во время болезни, алкогольного отравления, после инсульта, людьми с ограничениями по зрению или слуху, и даже после сильного стресса – суд может встать на сторону продавца, если посчитает, что его права были нарушены.

И соответственно, участие недееспособного собственника при продаже напрямую, без доверенности, приведет к негативному результату еще с большей вероятностью.

Сложившаяся практика требовать справку о психическом состоянии продавца только в том случае, если ему больше 80 лет, никакими законодательными нормами не подкреплена.

Покупая квартиру на вторичном рынке, такую справку нужно требовать у всех. Лучше оказаться непонятым, чем без квартиры.

Вы спросите, а чем же поможет риэлтор в таких ситуациях? Действительно, не каждый из них способен увидеть подвох и никто из них не дает на это гарантию.

Но опытный специалист по недвижимости как минимум проверит все необходимые документы и данные, а также по некоторым внешним признакам увидит, что сделка может привести к негативным последствиям.

Как остаться без денег и жилья. Реальная история с детективным сюжетом

Великие комбинаторы. Как риэлторы обманывают нас при покупке квартиры

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/zabytye-byvshie-sobstvenniki-izza-kogo-mojno-poteriat-kuplennuiu-kvartiru-5f15d34b6286b93547759076

Как оформить на себя бесхозный дом. Инструкция Кадастровой палаты

Прежний собственник

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

olegmorgun1311/shutterstock

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка».

Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю.

Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии.

Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность».

Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать.

Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение.

То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения.

Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

  • выписку из ЕГРН;
  • покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
  • снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
  • строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец.

При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным.

Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать.

Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно.

При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе.

Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна.

Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f57182f9a7947ad4b23f3d2

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Прежний собственник

Cтраница 1

Прежние собственники Рё руководители кредитной организации, допустившие банкротство, РјРѕРіСѓС‚ участвовать РІ управлении банком только РІ том случае, если РѕРЅРё СЃРїРѕСЃРѕР±РЅС‹ предоставить подробный Рё обоснованный перечень мероприятий РїРѕ финансовому оздоровлению, восстановлению доходности, включая РёС… собственное участие РІ пополнении капитала. Очевидно, что новые инвесторы РЅРµ Р±СѓРґСѓС‚ заинтересованы вкладывать дополнительные средства РІ бизнес, если план мероприятий РїРѕ восстановлению рентабельной деятельности РЅРµ будет признан реалистичным, Р° менеджмент РЅРµ будет отстранен РѕС‚ активной деятельности. Р’ качестве инвесторов РјРѕРіСѓС‚ выступать Рё РґСЂСѓРіРёРµ банки, заинтересованные РІ расширении доли рынка или РІ специфическом опыте, имевшемся РІ данном банке. Для этого РѕРЅРё РјРѕРіСѓС‚ приобрести долю капитала проблемного банка или даже слиться СЃ РЅРёРј.  [1]

Предварительный расчет убытков Рё потерь сельхозпроизводства, связанных СЃ изъятием земель Сѓ прежних собственников, владельцев, пользователей земельных участков или расчет потерь лесного хозяйства.  [2]

Бывают случаи, когда купленное имущество ( оборудование) передается в аренду его прежнему собственнику на определенное время.

Смысл таких сделок в том, что аренда высвобождает денежные средства первоначального собственника для расширения масштабов бизнеса.

РљСЂРѕРјРµ того, арендная плата, которая вычитается РёР· РґРѕС…РѕРґРѕРІ, уменьшает размеры прибыли, подлежащие налогообложению.  [3]

Переход права собственности РЅР° жилой РґРѕРј или квартиру Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ лицу РЅРµ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.  [4]

Лицо, Рє которому перешло право собственности РЅР° недвижимость, приобретает РЅР° тех же условиях Рё РІ том же объеме, что Рё прежний собственник недвижимости, право пользования соответствующей частью земельного участка. Собственнику земли юридически безразлично, кто является собственником возведенной РЅР° этом участке недвижимости.  [5]

РўРѕРіРґР° было принято решение зарегистрировать право пользования бизнес-центром Р·Р° теми РґРІСѓРјСЏ участниками простого товарищества, которые вложили РІ общее дело деньги, сохранив право собственности РЅР° здание Р·Р° прежним собственником.  [6]

РџСЂРё переходе права собственности РЅР° недвижимость, находящуюся РЅР° чужом земельном-участке, Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ лицу РѕРЅРѕ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка РЅР° тех же условиях Рё РІ том же объеме, что Рё прежний собственник недвижимости.  [7]

Р’ случаях перехода РІ течение РіРѕРґР° права собственности, права пожизненно наследуемою владения или права постоянного ( бессрочного) пользования земельными участками РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ плательщика налога Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ земельный налог исчисляется Рё предъявляется Рє уплате прежнему собственнику земли, землевладельцу, землепользователю СЃ 1 января этого РіРѕРґР° РґРѕ месяца, РІ котором РѕСЊ утратил право РЅР° земельный участок, Р° РЅРѕРІРѕРјСѓ владельцу – начиная СЃ месяца, следующего Р·Р° месяцем возникновения права РЅР° земельный участок.  [8] Р’ случаях перехода РІ течение РіРѕРґР° права собственности, права пожизненно наследуемого владения или права постоянного ( бессрочного) пользования земельными участками РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ плательщика налога Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ земельный налог исчисляется Рё предъявляется Рє уплате прежнему собственнику земли, землевладельцу, землепользователю СЃ 1 января этого РіРѕРґР° РґРѕ месяца, РІ котором РѕРЅ утратил право РЅР° земельный участок ( включая этот месяц), Р° РЅРѕРІРѕРјСѓ – начиная СЃ месяца, следующего Р·Р° месяцем возникновения права РЅР° земельный участок.  [9]

Р’ случаях перехода РІ течение РіРѕРґР° права собственности, права пожизненно наследуемого владения или права постоянного ( бессрочного) пользования земельными участками РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ налогоплательщика налога Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ земельный налог исчисляется Рё предъявляется Рє уплате прежнему собственнику земли, землевладельцу, землепользователю СЃ 1 января этого РіРѕРґР° РґРѕ месяца, РІ котором РѕРЅ утратил право РЅР° земельный участок ( включая этот месяц), Р° РЅРѕРІРѕРјСѓ – начиная СЃ месяца, следующего Р·Р° месяцем возникновения права РЅР° земельный участок.  [10]

РџСЂРё переходе права собственности РЅР° недвижимость, находящуюся РЅР° чужом земельном участке, Рє РґСЂСѓРіРѕРјСѓ лицу РѕРЅРѕ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка РЅР° тех же условиях Рё РІ том же объеме, что Рё прежний собственник недвижимости.  [11]

В 2002 г. группа компаний Агрохолдинг приобрела птицефабрику Орловский бройлер ( бывшая Нарышкинская), ранее принадлежавшую АПК Орловщина. Прежний собственник оставил 180 млн руб. долгов.

Предприятие, объединяющее птицефабрику, Кромской комбикормовый завод и несколько сельскохозяйственных предприятий, пользовалось поддержкой власти и получало бюджетные дотации.

 [12]

Весь РІРѕРїСЂРѕСЃ лишь РІ том, чтобы РїРѕ РїРѕРІРѕРґСѓ купли-продажи предприятий сталкивались контрагенты, которым доступны разные множества инвестиционных проектов СЃ применением РѕРґРЅРёС… Рё тех же имущества Рё потенциала продаваемых предприятий. Точнее РіРѕРІРѕСЂСЏ, важно, чтобы продаваемые предприятия попадали РІ СЂСѓРєРё людей, более коммерчески Рё технологически квалифицированных, более предприимчивых, чем прежние собственники. РљРѕРіРґР° продажа предприятий РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ РІ РїРѕСЂСЏРґРєРµ приватизации, обеспечить это ( РїСЂРё соблюдении упоминавшихся выше условий) Рё есть действительно самая сложная задача государственных органов Рё специализированных посредников.  [13]

РќР° принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, РЅР° котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога РЅРµ распространяется. РџСЂРё обращении взыскания РЅР° такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество РІ собственность, приобретает право пользования земельным участком РЅР° тех же условиях Рё РІ том же объеме, что Рё прежний собственник ( залогодатель) недвижимого имущества.  [14]

Обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других.

Так, если собственник обменивает жилое помещение СЃ нанимателем, то РІ результате обмена стороны, участвующие РІ обмене, заступают РІ соответствующих правоотношениях РЅР° место РґСЂСѓРі РґСЂСѓРіР°. Прежний собственник становится нанимателем РІ жилищном правоотношении, Р° наниматель – собственником РІ правоотношении собственности. Р’ данном случае обмен выступает как СЃРїРѕСЃРѕР± прекращения РѕРґРЅРёС… Рё возникновения РґСЂСѓРіРёС… правоотношений.  [15]

Страницы:      1    2

Источник: https://www.ngpedia.ru/id445966p1.html

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком: порядок выписки бывших жильцов, правила и особенности процедуры

Прежний собственник

— Здравствуйте. Недавно я купил квартиру с прописанными жильцами. В процессе оформления сделки они обещали выписаться. Но вот уже права собственности перерегистрировали, а жильцы выписываться не спешат и всячески уклоняются от ответа. Что делать в подобной ситуации и как принудить жильцов к выписке?

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком

Приобретение квартиры с прописанными жильцами является распространенной ситуацией, которую можно встретить на рынке недвижимости. Вопрос выписки прежних жильцов нередко становится головной болью для покупателей квартиры. Под выпиской понимается снятие с регистрационного учета прежних владельцев.

Обычно такие сделки заключаются при подписании альтернативных сделок с квартирой. Альтернативная сделка подписывается следующим образом: семья при продаже одной квартиры одновременно покупает себе другую альтернативную квартиру.

В большинстве случаев после продажи собственной недвижимости семье некуда выписываться, поэтому она имеет возможность выписаться только после завершения сделки и покупки нового жилья.

Это идеальный вариант: в данном случае жильцы лишь на небольшой период времени сохранят регистрацию в проданной ими квартире, а потом по своей инициативе выпишутся.

Но так бывает не всегда. В некоторых случаях продавцы категорически отказываются выписываться или уклоняются от своей обязанности.

Законом такая ситуация трактуется в пользу покупателя.

По нормам Гражданского кодекса жильцы теряют право пользования после продажи квартиры (на основании п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ). Но нужно понимать, что гражданское право указывает и на некоторые ограничения, когда выписка невозможна без согласия жильца.

Распространенными случаями покупки квартиры с прописанными жильцами являются, когда покупатель недвижимости не проявил должную осмотрительность и не проверил документы по прописанным жильцам.

Категории граждан, которых никогда нельзя выписать

В п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса есть замечание, что продажа квартиры может служить основанием прекращения права собственности, если иное не установлено законом. Перечень таких исключений также установлен законодательно.

Право жильцов на проживание в проданной квартире могут сохранить за собой такие категории жильцов:

  1. Отказавшиеся от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была ранее приватизирована). В данном случае жилец, который при приватизации отказался от права собственности, фактически сохранил за собой право пользования квартирой бессрочно (на основании ст. 19 ФЗ-189 от 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  2. Жильцы при наличии завещательного отказа, если продаваемая квартира получена продавцом в наследство. Если квартира отошла к собственнику по завещанию, и в нем содержался завещательный отказ, то определенному лицу, указанному наследодателю, предоставляется право бессрочного проживания в квартире.
  3. Несовершеннолетние дети. При продаже квартиры с несовершеннолетним потребуется обязательное разрешение на выписку ребенка, даже если он не находится под опекой. Но если получено разрешение органов опеки на выписку детей, то проблем не возникнет.
  4. Рентополучатели, если основанием для приобретения квартиры стал договор пожизненного содержания с иждивением.
  5. Пайщики ЖСК и отдельные члены их семей, которые были прописаны в кооперативной квартире. Пайщики и жильцы, которые участвовали в выплате пая, имеют возможность пожизненного проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него есть документ, подтверждающий оплату пая, то он сохраняет право на пожизненное пользование бессрочно. Он может выписаться, но только по желанию.
  6. Супруг или супруга собственника, которые проживают в квартире на условиях брачного договора.
  7. Бывшие супруги, право которых гарантировано соглашением о разделе имущества. При наличии брачного контракта или соглашения о разводе с указанным правом супруга на проживание он сохраняет право проживания и после развода по условиям соглашения.

Правом пользования квартиры независимо от факта регистрации возникает у тех жильцов, которые проживают в ней на основании договора найма по ст. 675 ГК или по договору безвозмездного пользования. Если собственник продал квартиру, то указанные группы лиц сохранят свои права, и они могут прекратиться только по истечении срока действия договора или путем расторжения.

Бывшие члены семьи собственника после развода (например, бывшая жена или теща) утрачивают право пользования квартирой по п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ и могут быть выписаны принудительно, но лучше сделать это до продажи.

Как себя обезопасить

Чтобы покупатель был уверен в том, что продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, данное требование необходимо четко и однозначно прописать в договоре купли-продажи.

В договоре нужно прописать перечень лиц, которые остаются зарегистрированными в продаваемой по данному договору квартире. Следующий пункт договора должен содержать обязательство по снятию указанных лиц с регистрационного учета в определенный временной промежуток. Обычно такой срок устанавливается равным двум неделям после регистрации перехода права собственности.

Но даже такое обязательство, взятое на себя жильцом, еще не гарантирует выписку всех членов семьи. Связано это с тем, что в свидетельстве о праве собственности может значиться одно лицо, а в квартире фактически будет проживать его семья.

Так как члены семьи зачастую не являются собственниками, то они не принимают участие в заключении договора купли-продажи. Тогда как собственник-продавец недвижимости юридически не имеет права брать на себя обязательства за третьих лиц.

Теоретически они могут не сохраниться с принятым решением и отказаться выписываться.

Покупатели в данном случае страхуют себя дополнительным соглашением или распиской, полученной от зарегистрированных членов семьи (не входящих в круг собственников), что они не имеют возражений против совершения данной сделки и берут на себя обязательство сняться с регистрационного учета после того, как квартира будет продана.
Дополнительной страховкой может стать регистрация сделки у нотариуса. В этом случае продавцы дадут обязательство о выписке, которое приобретет большую юридическую силу, а также нотариус проверит всех прописанных на предмет возможности их принудительной выписки в перспективе.

Еще одна страховка для покупателя заключается в следующем: при передаче денег за недвижимость покупатель не доплачивает часть суммы до полной выписки всех жильцов. После предъявления документа об отсутствии зарегистрированных лиц продавцу предоставляется доступ к банковской ячейке.

Способы узнать перед покупкой, есть ли в квартире прописанные лица

Основанием для права пользования квартирой обычно служит регистрация по месту проживания в квартире, но возможны и иные варианты: решение суда или завещательный отказ.

Но стоит учесть, что право пользования может возникнуть и без прописки: например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования или по завещательному отказу. Право пользования может существовать отдельно от права собственности, то есть собственник может быть не прописан в квартире вовсе.

Перед регистрацией сделки покупателю следует собрать документы по прописанным жителям, то есть о тех, кому принадлежит право пользования квартирой. В этих целях продавец оформляет выписку из домовой книги. Эти сведения можно оформить через паспортный стол или МФЦ. Сам покупатель получить выписку не может: ее выдают исключительно по запросу собственников, прописанных жителей или правоохранительных органов.

Сведения о зарегистрированных гражданах можно найти в Едином жилищном документе.

Стоит отметить, что документы о прописанных жильцах не требуются в процессе регистрации сделки в Росреестре. Они служат только для понимания рисков покупателя.

Как новому собственнику выписать прежних жильцов

Идеальная ситуация для решения проблем с регистрацией в квартире бывших собственников — добровольная выписка. Продавец и члены его семьи добровольно соглашаются на снятие с регистрационного учета. Для этого продавец, проживающие граждане в квартире и покупатель вместе идут в территориальное подразделение МВД.

Для выписки все зарегистрированные лица пишут заявление по установленной форме о снятии с регистрационного учета. К нему прилагаются копия паспорта и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (выписка из ЕГРН).

Также допускается вариант, когда жильцы не имеют возможности пройти процедуру выписки самостоятельно.

В такой ситуации они обязаны написать разрешение на свою выписку (доверенность) на имя покупателя и нотариально его заверить.

По результатам подписания сделки покупатель идет в территориальное подразделение МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему необходимо взять с собой выписку из ЕГРН или договор купли-продажи.

В принудительном порядке через суд

Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить письменное обязательство жильцов по снятию с регистрационного учета после оформления сделки.

В суде может быть вынесено решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета по условиям договора и нормам Гражданского кодекса.

Вместе с решением суда покупатель может пойти в паспортный стол и здесь бывших жильцов выпишет без их согласия.

Перед обращением в суд покупателю следует проверить, не относятся ли жильцы к лицам, которым принадлежит право пожизненного проживания. В таком случае обращение в суд будет лишено смысла. Если же шансы на получение судебного постановления в пользу покупателя есть, то ему необходимо подготовить исковое заявление.

Оно составляется в свободной форме, но содержание документа должно отвечать требованиям Гражданского процессуального кодекса (ГПК).

В заявлении указываются обстоятельства: когда была подписана сделка, кто на текущий момент прописан в квартире, и какие требования гражданин предъявляет к суду.

К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований:

  1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
  2. Копия документа, который удостоверяет право собственности на жилое помещение.
  3. Копия квитанции об оплате госпошлины. Ее размер сейчас составляет 300 р.
  4. Выписка из домовой книги, в которой прописаны все проживающие на текущий момент времени.

Споры о выписке зарегистрированных лиц находятся в компетенции районного суда. Подача иска допускается только по результатам перехода права собственности и подтверждения госрегистрации в ЕГРН.

Рассмотрение дела занимает до истечения двух месяцев со дня поступления заявления на основании ч. 1 ст. 154 ГПК.

На протяжении указанного периода прописанные граждане имеют право проживания в данном спорном помещении, и только после получения копии судебного решения они могут перейти в территориальное подразделение МВД и написать заявление о выписке определенного лица.

Как новому собственнику выписать человека из квартиры, если тот проживает за границей

При нахождении за пределами РФ выписать бывшего собственника из квартиры можно двумя способами:

  1. Написать в адрес нового собственника доверенность. В доверенности указывается на то, что клиент доверяет передать документы в Росреестр на снятие с учета. Доверенность должна быть заверена консульством.
  2. Через суд. Для принудительной выписки в суд должен обратиться покупатель. Стоит отметить, что в данном случае сделка проводится с существенным дисконтом: 10-30% от стоимости недвижимости.

Подать заявление на снятие с регистрационного учета полностью в дистанционном режиме сегодня недопустимо: через Госуслуги допускается только подать заявление в МВД, а потом все равно придется явиться лично и передать документы.

Также собственник первоначально может передать квартиру своему родственнику из России по дарственной, а тот приступит к продаже и оформит на месте все необходимые документы.

Краткий вывод: что нужно запомнить

Таким образом, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с прописанными в ней жильцами, покупателю необходимо:

  1. Указать условие об обязательном снятии с регистрационного учета всех членов семьи продавца в течение 2 недель после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю.
  2. Получить письменное обязательство от всех членов семьи о снятии с регистрационного учета после заключения сделки (желательно заверить его нотариально).
  3. Проверить, не входят прописанные люди в круг лиц, которые отказались от приватизации квартиры; которые проживают по завещательному отказу; а также не являются ли они пайщиками ЖСК и членами семей из кооперативной квартиры; супругами, права которых установлены брачным контрактом и соглашением о разделе имущества; несовершеннолетними; рентополучателями.

Если прежние жильцы отказываются добровольно написать заявление о снятии с регистрационного учета или уклоняются от своих обязательств, то покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zhilts-propisannyi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.