Предварительный договор купли продажи квартиры при ипотеке

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года

Предварительный договор купли продажи квартиры при ипотеке

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается преддоговор купли-продажи квартиры?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом образец 2020

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить. Образец и бланк предварительного договора купли-продажи, представленные ниже, можно использовать между физическими лицами.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли продажи квартиры при ипотеке

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница

Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.

Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:

  • Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
  • Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
  • Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
  • Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.

Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.

Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.

Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.

Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?

Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:

  • аванс;
  • материальная ответственность;
  • принуждение к заключению сделки в судебном порядке.

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

  • Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
  • Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
  • Проверка технического состояния квартиры.
  • Обязанность прописать либо выписать.
  • Аудит документов.
  • Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
  • Установление иных правил по усмотрению сторон.

Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.

Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Как составить? Образец формы и рекомендации

Итак,как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.

Структурно документ состоит из следующий частей:

  • вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
  • предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
  • основные условия (цена, сроки и т.д.);
  • задаток;
  • санкции;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • дата и росписи сторон.

Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  • При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  • Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  • Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  • Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку (2018 год) можно скачать здесь

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то нюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2018-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.

Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

Образец соглашения о задатке можно скачатьздесь

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

Пример такого документа можно скачать здесь

Необходимые документы для составления предварительного договора

При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи. Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.

Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:

  • паспорта сторон;
  • доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

  • в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
  • покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Расторжение предварительного договора — как это сделать

В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:

  • при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
  • при истечении срока действия соглашения;
  • если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
  • в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.

Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.

Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/zachem-zakliuchat-predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5bd1ac14ad476400aa79da24

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предварительный договор купли продажи квартиры при ипотеке

Оформление ипотеки – это многоэтапный длительный процесс.

Каждая из сторон-участников программы ипотечного кредитования хочет иметь гарантии того, что намеченная сделка состоится. Конечным результатом всей процедуры считается покупка жилплощади, которая должна подходить по всем параметрам как покупателю, так и кредитору.

Но с момента подбора оптимального варианта до окончательного заключения сделки и передачи денежных средств продавцу проходит немало времени, и может случиться так, что владелец недвижимости подыщет иного покупателя и на последнем этапе откажется от продажи. Чтобы избежать таких проблем и оградить все стороны от возникновения ситуаций такого рода, кредитные организации требуют заключать предварительный договор купли-продажи квартиры.

Этот документ обязывает продавца сохранить свои обещания по продаже жилья. Договор дает гарантии всем сторонам сотрудничества.

Цель заключения предварительного договора

Предварительное соглашение заключается для того, чтобы гарантировать сторонам, что в назначенное время основной договор по купле-продаже недвижимости будет подписан. Этот документ является своеобразной страховкой риска отказа одного из участников от предстоящей сделки.

Договора предварительного рода заключаются и при покупках недвижимости в частном порядке за наличные средства. При оформлении ипотеки этот этап является и вовсе обязательным, банки требуют их заключения, во избежание мошеннических действий, которые имеют место при продаже недвижимых объектов.

Заключая предварительное соглашение, и продавец, и покупатель могут быть уверены, что оговоренная сумма не будет изменена, а это крайне важно, особенно для заемщика. Кроме этого, продавец может не волноваться, что покупатель найдет иной более удобный и выгодный вариант. В договоре прописываются сроки проведения основной сделки, перенести которые можно лишь при обоюдном согласовании.

Основные положения

Большинство кредитных учреждений требуют заключения предварительного договора. Если банк заинтересован в наличии такого документа, то он разрабатывает свою форму соглашения. Над составлением бланка работают юристы, которые предусматривают все важные аспекты сделки, защищая стороны от нежелательного отказа от купли-продажи.

Предварительный договор составлять надо правильно, он должен содержать следующие основные пункты:

  1. Реквизиты сторон.
  2. Сведения о приобретаемом имуществе.
  3. Стоимость жилой площади.
  4. Дату предположительного заключения сделки.

Документ обязан четко очерчивать намерения сторон по отношению друг к другу. Гражданский кодекс РФ устанавливает правила для составления таких соглашения. В статье 429 указывается, что предварительный договор не должен отличаться по условиям от основного. В противном случае вся сделка может быть признана недействительной. Пример такого соглашения прилагается к статье.

Данные сторон

Любой договор начинается с определения сторон участников.

В случае совершения сделки по купле-продаже, с одной стороны, выступает продавец, а с другой – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости вторичного рынка, оба представителя будут физлицами. Для физических лиц предусмотрено указание сведений, взятых из паспорта. В преамбуле предварительного договора прописывается следующая информация:

  1. ФИО продавца.
  2. Паспортные данные продающей стороны – номер документа, его серия и дата выдачи.
  3. Адрес регистрации и/или проживания продавца. Обратите внимание, этот пункт не обязан совпадать с адресом нахождения продаваемого объекта.
  4. Фамилия, имя и отчество покупателя.
  5. Сведения о номере, серии и дате выдачи удостоверения личности.
  6. Адрес регистрации будущего владельца недвижимости.

Сведения о продавце и покупателе должны быть также указаны в развернутом виде в самом конце соглашения. На последней странице договора прописывается в двух отдельных колонках:

  1. Адреса регистрации сторон.
  2. Почтовые данные, предназначенные для получения корреспонденции. Этот пункт может совпадать с первым или будет иным.
  3. Контактные телефоны – мобильные, домашние, рабочие, факсы.
  4. Серия и номер паспорта.
  5. Орган, выдавший удостоверение личности.
  6. Дата выдачи паспорта.

В конце каждой колонки изложенные сведения подтверждаются личной подписью участника.

Характеристика квартиры

Предмет договора, а именно объект недвижимость, который, с одной стороны, продается, а с другой — покупается, должен быть описан следующим образом:

  1. Номер квартиры. Если приобретается дом, то также указывается его порядковый номер.
  2. Точный адрес, по которому объект располагается. Обязательно прописывается город, улица и номер дома, в котором продается квартира. По желанию может быть указан район, область и федеральный округ.
  3. Количество жилых комнат в помещении.
  4. Общая площадь квартиры.
  5. Жилая площадь.
  6. Этаж, на котором располагается жилплощадь.
  7. Общая этажность дома.

В конце этой характеристики уточняется, что жилье принадлежит на настоящий момент продавцу, указывается его ФИО. Сведения о праве собственности подтверждаются документами из Росреестра, название и номер которого также следует вписать в соглашение. Важно уточнить, что продавец обязуется продать указанную квартиру покупателю.

Стоимость

Особое внимание в соглашении уделяется стоимости квартиры. Она выясняется предварительно, к тому же подлежит корректировке, но только до момента подписания предварительного договора.

Финансовые учреждения всегда требуют от заемщиков производить оценку недвижимости.

Для этого привлекается аккредитованный специалист, который в результате осмотра и изучения технической документации дает письменное заключение о рыночной цене указанного помещения.

Кредитор принимает во внимание только стоимость, рассчитанную оценщиком. Если есть разница между официальной оценкой и продажной ценой, то ее оплатить придется покупателю из собственных средств.

Оценка производится до заключения соглашения и покупатель, опираясь на выводы специалиста, может вести переговоры с продавцом о снижении заявленной первоначально сумме.

В предварительном договоре стоимость квартиры прописывается в российских рублях, цифрами и прописью. Кроме того, заявленная сумма делится на две составные части, что также отражается на бумаге:

  1. Часть, вносимая покупателем из собственных сбережений, она равна первоначальному взносу или превышает его.
  2. Часть, которая кредитуется банком.

Все суммы прописываются цифрами и прописью.

В дальнейшем расчет по сделке производят через сейфовые ячейки. Первоначальный взнос заемщик кладет в индивидуальный сейф банка. После совершения окончательной сделки продавец получает доступ к ней и кредитным деньгам, таким образом ему передается сразу вся сумма.

Дата заключения основного договора

Предварительный договор, кроме всех перечисленных пунктов, должен содержать сведения о предполагаемой дате окончательной сделки. Без указания такой информации он может быть признан ничтожным.

При определении даты подписания основного соглашения необходимо ориентироваться на рекомендации банковских специалистов.

Они знают, сколько времени занимают те или иные операции, а значит, могут с большой точностью спрогнозировать время заключения сделки.

Безусловно, никто не застрахован от ситуаций, которые могут немного отодвинуть намеченные срок. Но перенести дату можно только с обоюдного согласия сторон и никак иначе.

Прописанная в соглашении дата позволяет не затягивать сроки купли-продажи. Для продавца это особенно важно и дает ему возможность выстроить индивидуальные планы, связанные с полученной суммой денежных средств.

Нужна ли государственная регистрация

Предварительное соглашение о купле-продаже недвижимости составляется в двух экземплярах – каждому контрагенту по своему образцу.

Условия, изложенные в документе, хотя и диктуются в большей степени кредитным учреждениям, все же могут корректироваться сторонами, если основания для этого существуют.

Перед подписанием документа контрагенты должны еще раз проверить всю изложенную в ней информацию и только после этого заверять его личной подписью. Банк не ставит никаких заверительных отметок на бланках.

Договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в службе Росреестра.

Этот шаг придает ему юридическую силу и дает возможность в дальнейшем переоформить жилплощадь с одного человека на другого. В отношении предварительного соглашения действуют более мягкие правила – его не надо регистрировать в Росреестре.

Предварительный договор вступает в силу после подписания его обеими сторонами, при этом даже отсутствие государственной регистрации не умаляет его действительности. И продавец, и покупатель обязаны выполнять свои обязательства, прописанные в пунктах документа.

Оформление ипотеки в Сбербанке

Сбербанк является наиболее популярным финансовым учреждением. Он предлагает несколько ипотечных программ на выбор.

Заемщик может купить недвижимость на вторичном рынке или стать участником долевого строительства. Сбербанк предлагает своим клиентам ипотеку с господдержкой, с внесением первоначального взноса или без него.

Чтобы начать оформлять ипотечный заём в Сбербанке, гражданину придется пройти следующие этапы процедуры:

  1. Собрать пакет документов.
  2. Заполнить заявку на получение целевого кредита.
  3. Сдать весь пакет бумаг кредитному специалисту для рассмотрения.
  4. Сбербанк оценивает платежеспособность и устанавливает предельную сумму займа. Гражданин может привлечь созаемщиков или обеспечить залог в виде имеющейся недвижимости.
  5. После одобрения ипотечного кредита подписывается договор с банком, который гарантирует дальнейшее сотрудничество.
  6. Подыскивается жилье, подходящее под желание покупателя и требования кредитора.
  7. Заказывается оценка квартиры и собирается документация для одобрения выбранной жилплощади банком.
  8. Составляется предварительный договор.
  9. Вносится первоначальный взнос на депозит.
  10. Заключается основное соглашение по купле-продаже.
  11. Продавцу перечисляются денежные средства.
  12. Покупатель регистрирует собственность в Росреетсре.
  13. На помещение накладывается обременение.

Использование купленной квартиры доступно будет сразу после регистрации, а вот полностью распоряжаться можно только после выплаты всей взятой в банке суммы. То есть находиться в ней можно, а продать, сдать или подарить – нет.

Заключение договора купли-продажи

Предварительное соглашение содержит в себе условия, которые будут без изменений продублированы в основном документе. При заключении предваряющего договора, в нем прописывается дата совершения сделки по купле-продаже. Отказ от обязательств неправомерен и влечет обращение в суд пострадавшей стороной. На подачу исковых требований отводится полгода со дня указанного срока.

В идеальном варианте в назначенный срок или раньше его заключается основной договор. Фактически в него дублируются все ранее описанные пункты. После его подписания сделка считается начатой, а заканчивается она с передачей денег. Продавец более не является владельцем жилплощади, а покупатель проходит регистрацию прав собственности в Росреестре.

Договор купли-продажи заключается в четырех экземплярах:

  • Продавцу.
  • Покупателю.
  • Кредитному учреждению.
  • Росреестру.

Все экземпляры должны быть оригинальными, а не отсканированными.

Требуемые документы

При заключении сделки обеим сторонам придется предоставить ряд документальных свидетельств, позволяющих проверить юридическую чистоту операции и заверить куплю-продажу как свершившийся факт. Перечень бумаг состоит из:

  1. Паспорт собственника, а при наличии нескольких владельцев удостоверения на всех.
  2. Кадастровый паспорт на помещение. Важно, чтобы он был не старше пяти лет, иначе кредитор может отказать в регистрации.
  3. Техпаспорт, также с ограничением срока выдачи.
  4. При наличии перепланировки должно иметься разрешение на ее проведение.
  5. Выписка из ЕГРН вместо свидетельства о правах собственности.
  6. Правоустанавливающие бланки – завещание, приватизационный договор, договор купли-продажи.
  7. Оценочное заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  8. Справка о зарегистрированных на данной площади людях, должна быть пустой в идеале, подтверждать, что прописанных в квартире нет.

Дополнительно кредитор может потребовать:

  1. Согласие супруга(и) на продажу имущества.
  2. Разрешение органов опеки на проведение сделки при наличии в семье продавца несовершеннолетних детей.
  3. Судебное решение о признании пропавшего без вести жильца умершим.
  4. Разрешение от соседей, если речь идет о комнате, на проведение сделки.
  5. Справку от нотариуса об отсутствии иных наследников, если продается квартира, полученная по наследству. Это правило распространяется на ту недвижимость, которая продается в течение первого года после смерти наследодателя.

Все справки имеют свой ограниченный срок годности, поэтому собирать их надо в сжатые сроки.

Государственная регистрация

Последним этапом при покупке жилья в ипотеку считается государственная регистрация прав собственности. Владельцем квартиры считается заемщик, хотя денежные средства на нее были выданы банком. Кредитор соблюдает свои интересы, составив закладную на купленную жилплощадь.

Покупатель собирает пакет документов для Росреестра и подает их вместе с заявкой на регистрацию. Процедуру можно пройти как непосредственно в отделениях Росреестра, так и в МФЦ. Срок обработки документов от 7 до 9 дней.

Итогом государственной регистрации является внесение измененных сведений в базу данных недвижимости. Там же ставится пометка об обременении жилплощади.

Оно будет снято по заявлению владельца, после того как ипотечный заём полностью оплатится.

С января 2017 года свидетельства о праве собственности в бумажном варианте не выдаются. Подтвердить внесение данных можно, заказав выписку из ЕГРН.

Образцы документов

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/predvaritelnyj-dogovor/

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли продажи квартиры при ипотеке

Покупка квартиры в ипотеку – процедура крайне популярная.

Она имеет свои значительные плюсы – не нужно ждать того момента, когда будет достаточно денег для покупки недвижимости, оформить кредит в целом достаточно просто, да и программ для получения выгодного займа для приобретения квартиры достаточно много. Да и такой кредит можно гасить с помощью различных пособий и льгот, например, материнского капитала.

Но для того, чтобы взять заем, может понадобиться достаточно большое количество дополнительных документов. И один из самых востребованных – предварительный договор купли – продажи.

В этой статье мы расскажем вам о том, что это за документ, как его составить, какую роль он играет и что потребуется для его подготовки.

Мы так же рассмотрим его использование на примере получения ипотечного займа в Сбербанке на покупку квартиры.

Что это за договор и зачем он нужен?

Предварительный договор купли – продажи квартиры – это соглашения, с помощью которого продавец и покупатель заранее фиксируют все условия сделки и снижает до минимума риск её отмены. Нужен такой договор ровно по трем причинам:

  • Он является первым шагом в процедуре купли – продажи квартиры. В нем прописываются практически все те же самые положения, что и в основном договоре, а так же некоторые гарантии, которые не позволят одной из сторон безнаказанно сорвать сделку;
  • С помощью предварительного договора составляется основной, что значительно упрощает купле – продажу квартиры. Более того, с помощью предварительного договора можно вносить залог, что в последствии еще больше упростит уплату денег за квартиру;
  • С его помощью можно получить заем. Например в Сбербанке такой документ обязателен и нужен по одной очень простой причине – банку нужны гарантии, которые даст предварительный договор (кредитор будет знать, на что конкретно идут его деньги), а так же реквизиты, которые можно будет привязать к тексту договора займа.

Как составляется с указанием кредита?

Перейдем к составлению текста договора. Написать его достаточно просто, так как ни особой строгой формы, ни необходимости заверять документ, не имеется. Однако при написании текста следует использовать достаточно четкую форму. Итак, в предварительном договоре купле – продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка вам потребуется указать:

  • Полное описание сделки;
  • Представителей каждой из сторон;
  • Гарантии, которые обеспечивает предварительное соглашение;
  • Общий порядок проведения операции, передачи квартиры, денег и прав собственности;
  • Обязанности кредитора и имеющиеся у него права;
  • Права и обязанности покупателя и продавца;
  • Расчет стоимости квартиры и порядок уплаты;
  • Сведения о займе, предоставляемом кредитором;
  • Условия и общие правила разрешения спорных ситуаций;
  • Дополнительные сведения по договору и особые условия;
  • Заключительные положения, вступающие в силу после принятия договора;
  • Реквизиты каждой из сторон.

Как видите, пунктов достаточно много, но все они достаточно важны и при этом просты для заполнения. Если же вы столкнулись с проблемами, то у вас есть возможность обратиться к риелтору, нотариусу или жилищному юристу.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора купли-продажи:

Скачать

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.doc

Какие документы вам потребуются?

Для подготовки предварительного договора купли – продажи потребуется полный пакет бумаг, необходимый для регистрации сделки. Вам потребуются:

  • Удостоверения личности каждой из сторон. Настоятельно рекомендуется использовать именно паспорт;
  • Любой документ, фиксирующий право собственности на владение квартирой;
  • Технический и кадастровый паспорта квартиры. Они не должны быть слишком старыми, иначе вас отправят к экспертам для перепроверки прописанных в них сведений;
  • Выписка из ЕГРП. Нужна для проверки законности предыдущих операций с недвижимостью и оформления истории её регистрации;
  • Выписка из домовой книги о прописанных в продаваемой квартире гражданах;
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на проведение перерегистрации (если квартира находится в совместной собственности);
  • Разрешение от государственных органов опеки (если продаваемое имущество принадлежит несовершеннолетнему);
  • Медицинское заключение о дееспособности продавца или покупателя (может в будущем пригодиться для урегулирования споров);
  • Разрешение от собственников на продажу долей (если у квартиры имеются другие владельцы, которые свою часть не продают);
  • Свидетельства о смерти и праве на наследство (если квартира продается наследником и при этом еще не проходила перерегистрацию).

Как проходит перерегистрация?

Перейдем к последовательности действий по покупке и перерегистрации собственности. От начала процедуры до её завершения вам потребуется сделать следующее:

  • Обратиться в Сбербанк и узнать, выдадут ли вам кредит, на каких условиях вы получите заем и какой перечень бумаг вам потребуется;
  • Оформите предварительный договор купли – продажи;
  • Предоставьте банку вашу копию предварительного договора и дождитесь перевода денежных средств на реквизиты владельца квартиры;
  • Дооформите основной договор, расписку о получении денежных средств и акт приема – передачи;
  • Проведите перерегистрацию в Росреестре.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.