Предварительный договор аренды образец

Включите в договор условия, позволяющие установить предмет основного договора аренды, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент

Предварительный договор аренды образец

Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора аренды;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предмет договора аренды

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор аренды;
  • данные, которые позволят определенно установить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если вы четко не согласуете условия об объекте аренды и из договора нельзя понять, какое имущество подлежит передаче в аренду, то такой договор исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ могут признать незаключенным.

 Как определить в договоре объект аренды

Для согласования условия об объекте аренды надо точно указать его наименование и индивидуализирующие признаки. Их можно найти:

  • на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request);
  • в выписке из ЕГРН, которая предоставляется Росреестром и его территориальными органами (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 28, ст. 62 Закона о регистрации недвижимости). Выписку можно заказать и в электронном виде на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).

Чтобы избежать споров о согласовании объекта, оформите выписку из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору.

Для согласования условия об объекте — здании, сооружении и нежилом помещении укажите, в первую очередь, их кадастровый номер, адрес и площадь.

Для согласования условия об объекте — земельном участке помимо этого укажите категорию земель, к которой он относится, и вид разрешенного использования.

Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон

Рекомендуем заявить о необходимости включить в предварительный договор все условия договора аренды, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку, если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет уже определять суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора аренды, когда вы будете его подписывать.

Если такой возможности нет, настаивайте на согласовании хотя бы тех условий, которые наиболее важны для исполнения договора аренды. В частности:

  • срок аренды (ст. 610 ГК РФ). От него зависит в том числе нужно регистрировать договор аренды или нет. Это касается, в частности, договоров аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, которые подлежат регистрации, если заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
  • размер арендной платы и порядок ее внесения (ст. 614 ГК РФ). Учтите, что для некоторых договоров размер арендной платы является существенным условием, например для договоров аренды здания, земельного участка (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без него такие договоры не считаются заключенными, если только стороны не подтверждают их действие исполнением или иным образом (см. п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ);
  • порядок пользования и распоряжения объектом аренды. Например, согласуйте условия и порядок сдачи его в субаренду (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ);
  • обязанности сторон по содержанию объекта аренды. В частности, по общему правилу можно установить, какая из сторон производит за свой счет капитальный и текущий ремонт объекта (ст. 616 ГК РФ);
  • ответственность сторон за нарушение договора (например, за просрочку передачи / возврата объекта, внесения арендной платы).

Условия о порядке заключения основного договора аренды недвижимости

Рекомендуем согласовать в предварительном договоре ряд условий, которые помогут вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и условие о процедуре его заключения.

Срок заключения основного договора аренды

Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор аренды. Есть различные способы определения такого срока (ст. 190 ГК РФ). Рекомендуем указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента, например в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора.

Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор аренды в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Процедура заключения основного договора аренды

В качестве способа передачи предложения контрагенту можно согласовать, например, курьерскую доставку (с передачей предложения под расписку) или почтовое письмо с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Источник: https://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/kak-sostavit-predvaritelnyj-dogovor-arendy-nedvizhimogo-imushhestva.html

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды образец

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Предварительный договор аренды помещения — это документ, фиксирующий намерение арендодателя и арендатора заключить основное соглашение. Такой вариант актуален в случае, если по определенным причинам основной акт не может быть оформлен с учетом его существенных условий. В этой ситуации предварительный договор становится гарантией заключения сделки в будущем.

Условия предварительного договора

Существенными условиями аренды нежилых помещений выделяют подробное описание объекта недвижимости. Также законодательство подчеркивает, что арендодателем может выступать только собственник или его законный представитель.

С учетом данного фактора нередко возникают трудности с предпринимательской деятельностью. В процессе постройки объекта недвижимости или оформления прав на него владелец может найти арендатора, но не может еще заключить основной договор.

Предварительное соглашение позволяет зафиксировать намерение арендодателя и арендатора. Документ не предоставляет никаких прав владения — только обязательства заключить основное соглашение в указанные сроки.

Составление предварительного договора аренды позволяет предпринимателю получить гарантии стабильного положения. В этом случае уже готовое и оформленное помещение не будет простаивать неопределенное время. Договор аренды будет заключен сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Предварительное соглашение актуально и для арендатора. На этапе строительства или оформления можно договориться о более выгодной аренде. Ключевым аспектом выделяют условия документа — они должны полностью соответствовать будущему договору.

Ориентировочная площадь помещения, сроки аренды, ее стоимость, порядок внесения платежей — все это отражается в предварительном соглашении. Затем достигнутые договоренности переносятся в основной документ.

Стороны могут изменить определенные условия только по обоюдному согласию. В ином случае предварительный договор становится основой для принуждения контрагента к соответствующим обязательствам. Для наличия подобных гарантий обращают внимание на правила составления такого документа.

договора

Предварительный договор аренды помещения составляется по тем же принципам, что и основной. В соглашении должны присутствовать следующие аспекты:

  • реквизиты арендодателя и арендатора, полные имена и наименования физических и юридических лиц;
  • предмет сделки — описание соответствующего объекта недвижимости;
  • основные условия предполагаемой аренды;
  • положения о сроках и порядке заключения основного договора;
  • юридические адреса и банковские реквизиты арендатора и арендодателя;
  • подписи и дата составления.

Ключевым вопросом при составлении предварительного договора аренды выделяют предмет соглашения. При неоконченном строительстве в документе не может быть приведена точная техническая информация по объекту недвижимости и его помещениям.

В судебной практике присутствуют случаи, когда предварительный договор признавался недействительным из-за отсутствия сведений об объекте. С учетом данного фактора рекомендуется указывать:

  • полный адрес объекта, включая этажность здания, местонахождение помещения;
  • ориентировочную площадь, количество комнат, иную предварительную техническую информацию;
  • любые подробности, позволяющие охарактеризовать нужное помещение.

Также существенным условием составления предварительного договора выделяют описание условий, по которым предполагается заключить основное соглашение. Все аспекты прописываются подробно, не допускается двойное толкование или расплывчатые формулировки.

Дополнительно должны приводиться условия заключения основного договора аренды или расторжение договоренности. Прописывается выплата компенсаций и неустойки в случае отказа одной из сторон выполнять свои обязательства. Ключевую роль в данном вопросе играет предоставление задатка.

Задаток

Вопрос о предоставлении аванса или задатка по предварительному договору аренды долгое время считался спорным. Законодательство подчеркивает, что данное соглашение не подразумевает заключения материальной сделки, соответственно права владения объектом не предоставляется.

В данном контексте передача задатка не может расцениваться как аванс в счет будущей аренды. В соответствии со статьей 380 ГК РФ, задаток считается залогом выполнения обязательств по заключению основного соглашения на базе предварительного.

При отказе от обязательств представленный задаток становится компенсацией контрагенту. Помимо нее могут предусматриваться и иные условия возмещения убытков — соответствующие положения должны присутствовать в соглашении.

Сроки подписания

Срок предварительного договора аренды — период, в течение которого должно быть заключено основное соглашение. Данное положение считается одним из ключевых условий договоренности. При ее отсутствии, документ действует в течение года с момента подписания.

Если арендодатель и арендатор не заключают основное соглашение аренды в течение установленного срока — предварительное соглашение считается расторгнутым. В данном случае могут предусматриваться выплаты неустойки и штрафы заинтересованной стороне.

Срок действия договоренности определяется сторонами в соответствии со статьей 190 ГК РФ. Ориентировочным значением может быть календарная дата, фиксированный период или предстоящее событие, наступление которого неизбежно.

Не допускается привязывать срок действия к событиям, зависящим от одной из сторон. Окончание строительства, оформление документов, иные действия — все это не может формировать сроки заключения основного договора аренды.

Если в договоре присутствуют подобные условия — срок действия считается неурегулированным. То есть, соглашение будет действовать год, как и в случае, если его период не указан вовсе.

Порядок расторжения

Основанием для расторжения предварительного договора аренды может быть:

  • неактуальность соглашения — найдены более выгодные условия сотрудничества;
  • невозможность выполнения обязательств — разрушение здания, отсутствие средств для окончания строительства, форс-мажор;
  • истечение срока действия предварительной договоренности;
  • нарушение одной из сторон условий соглашения.

Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Подразумевается выплата неустойки и штрафов, возврат задатка. При решении спорных ситуаций арендодатель и арендатор руководствуются соответствующими положениями.

При нарушении условий предварительного договора контрагент вправе обратиться с иском в суд. В заявлении он может требовать как выполнения обязательств по оформлению аренды, так и расторжения договора с выплатой соответствующей компенсации.

Образец и бланк

Предварительный договор аренды помещений не имеет утвержденной законодательством формы. Документ составляется с учетом общих предписаний к оформлению сделок. При этом его составление также имеет и ряд нюансов.

Соглашение оформляется в едином письменном виде в двух экземплярах, каждый из которых подписывается арендодателем и арендатором. Форма и условия предварительного документа должны соответствовать структуре и содержанию основного.

К документу также могут прилагаться и дополнительные акты — утвержденная сторонами форма основного договора аренды, акт приема-передачи, график платежей. При их наличии соответствующий перечень приводится и в тексте предварительного соглашения.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/kvartplata/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.