Предприятие объект недвижимости

Содержание

Как определить «недвижимое» и «движимое» имущество?

Предприятие объект недвижимости

На практике часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.

На первый взгляд никаких споров в отношении того, что является недвижимостью, быть не должно, поскольку статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит чёткое определение недвижимости и примеры ее конкретных видов.

Однако проблема существует и связана она, по мнению экспертов, с нечеткостью главного критерия недвижимого имущества – степенью связи объекта с землей, в результате которой его перемещение становится невозможным без несоразмерного ущерба назначению (ст. 130 ГК РФ).

Поэтому информация, содержащаяся в данном материале, для многих может оказаться полезной.

1. История возникновения понятий «движимое» и «недвижимое» имущество

Разделение вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском гражданском праве. К движимым относились пространственно- перемещаемые вещи, а к недвижимым – земельные участки и все создаваемое на них, а кроме того – недра, пространство над землей.

В царской России понятие недвижимости было введено Петром I в связи с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

С приходом советской власти Гражданским кодексом РСФСР, введённым в действие 1 января 1923 года, право частной собственности на землю было отменено (ст. 21 ГК РСФСР). В примечании к ст. 21 было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

В связи с проводимой политикой национализации эти понятия были заменены на термины «основные фонды» и «неосновные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения.

В современной России понятие «недвижимость» введено в оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.

Деление имущества на движимое и недвижимое характерно для всех современных правовых систем.

Примечательным является то, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.

2. Понятие движимого и недвижимого имущества в российском праве

Как уже упоминалось ранее, в России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимые вещи) закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года.

Определение недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) дается в статье 130 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы закона к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

  • земельные участки;
  • участки недр;
  • здания;
  • сооружения, в том числе линейные объекты (водо-, тепло- и газопроводы, линии электропередач);
  • объекты незавершенного строительства;
  • жилые и нежилые помещения;
  • предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:

  • наличие крепкой связи с землёй;
  • нахождение на поверхности земли или в земной коре;
  • возведение для длительного периода эксплуатации;
  • наличие индивидуальных материальных характеристик;
  • невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.

Из этого следует, что недвижимость – это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.

Определение движимого имущества производится по принципу исключения, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основными объектами, относящимися к движимому имуществу, являются:

  • деньги;
  • ценные монеты;
  • музейные экспонаты;
  • некоторые виды оружия;
  • автотранспорт;
  • ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права (векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и т.д).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/kak-opredelit-nedvijimoe-i-dvijimoe-imuscestvo-5d96cb6fe4fff000aea43579

Имущественный комплекс, сооружение, предприятие – разбираемся в понятиях

Предприятие объект недвижимости

Как известно, с 2019 года вводятся новые налоги на имущественное право, которые теперь будут рассчитываться исключительно из кадастровой стоимости. Кроме этого, с нового 2019 года исключили объекты движимого имущества из объектов налогообложения, как субъекты, приравненные к недвижимости. Ранее движимые объекты облагались налогами точно так, как и квартиры, дачи, гаражи.

Однако не все так просто как кажется. проблема возникла ниоткуда. Оказывается, многие законодатели, да и сами собственники не могут разобраться, а что же принято считать объектами недвижимости. В настоящее время планируется внести изменения, касающиеся статуса «сооружений», а также налог на землю.

Так, в статье 130 ГК РФ будет указано, что «сооружением нужно считать объект, который прочно связан с земельным участком и его перемещение без соразмерного ущерба невозможно, а также эта форма недвижимости выступает как обособленная структура и единица».

Образно говоря, есть предпосылки считать сооружениями те объекты недвижимости, которые невозможно сдвинуть или переместить в другое место, то есть, оторвать от земли. Инициатива определения статуса сооружения вызывает до сих пор спорные суждения, так как некоторые объекты все же можно перенести.

Например, деревянный дом на сваях, построенный в одном месте можно перенести в другое при этом во всех случаях есть взаимосвязь с земельным участком. Как в таком случае нужно рассматривать «сооружение», если оно оторвано от земли. Терминология «предприятие» также вызывает некоторые спорные моменты. Так, ожидается внесение изменений в ст.

132 ГК РФ, где само «предприятие» хотят связать с имущественным комплексом, при этом под этим понятием хотят объединить движимое и недвижимое имущество, а также права требования, продукция, долги, товарный знак и многое другое. По сути предприятие будет рассматриваться абстрактной недвижимостью, в которое будут включать как движимые, так и недвижимые элементы.

Причем определенный статус «предприятие» хотят закрепить и для кадастровой сферы. Правда неясно, как будет определяться правовой статус объектов, если имеются характеристики недвижимости, которые противоречат с общими положениями кадастровой системы. «Имущественный комплекс» уже сейчас присутствует в выписке из ЕГРН.

Однако если ранее имущественный комплекс подразумевал собой только стены, то теперь и все совокупные части. Например, для предприятия необходимо оснащение станками, трубопроводами, бункерами, которые входят в один имущественный комплекс. Все физические характеристики для 1 комплекса должны быть описательной частью в базе Росреестра.

Предполагается, что будет разработан механизм определения «совокупности вещей», которые позволяют определить, что входит в состав одного имущественного комплекса. Следующее изменение коснётся понятия «единый недвижимый комплекс», в части ст. 133.1 ГК РФ. Ранее в это понятие вкладывали только земельный участок и здание.

Теперь хотят добавить объекты незавершенного строительства, сооружения с явными признаками недвижимости. При чем все эти требования по имущественным характеристикам должно принадлежать одному правовладельцу. То есть, нельзя «единый недвижимый комплекс» (ЕНК) разделять на несколько юридических лиц.

К сожалению, сейчас такой механизм используют для ухода от общего порядка налогообложения (разные ЮЛ, но один недвижимый комплекс). Как на практике будет реализован этот порядок не очень ясно, это по сути передел собственности. Хотя, возможно будет введен принцип долевого правовладения, как это используется для некоторых категорий недвижимости.

Статус перехода управления к одному правовладельцу «единого недвижимого комплекса» может создать некоторые правовые коллизии. Так, например, если правовладелец выделяет отдельную долю в «едином комплексе», другому собственнику, теряется ли общий статус объекта как «единый недвижимый комплекс». Дополнительное новшество для ЕНК.

Таковым не будет считаться объект, если сам комплекс и ЗУ не принадлежат одному собственнику, даже если таковым является сервитут. По сути необходимо определиться с единым собственником как для ЗУ, так и для ЕНК. Под вопросом остается ситуация, куда включать линейные объекты, которые имеют отношение к ЕНК.

Предполагается, что линейные субъекты не станут учитываться в недвижимом комплексе, так как он не принадлежать единому собственнику (чаще всего в этом случае выступают сторонние организации, например, есть участок, есть ЛЭП, но собственник электроснабжающая компания, хотя линейные сети расположены на участке другого собственника). В ст. 134.

1 планируется ввести понятие «улучшение характеристик недвижимости». Механизм довольно сложный, но ясно одно, что, вводя принцип улучшения, придется видоизменять правовые характеристики статуса для всех объектов движимого или недвижимого имущества. Схема новая, и ранее такого на территории РФ не было. Некоторые сравнивают принцип «улучшения» с действующей реконструкцией или реставрацией, однако на самом деле этот принцип будет радикально отличаться от этих традиционных схем обновлений. Предполагается, что «улучшение» будет связано напрямую с неотделимостью объекта недвижимости. В некоторых моментах изменения законодательства неясным остается понятие «здание», которое оставили лишь в двух пунктах п. 6 ч. 2 ст. 2 ФЗ-384, а также в новой норме ст. 287.1 ГК РФ, где указано, что здание должно состоять не менее чем из двух помещений. Тогда машиноместо и гараж будут отнесены к «строению». В общем, остается неясным что следует считать по новым законам «зданием» и «строением».

Статьи на тему:

Кадастровый паспорт сделать срочно

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру?

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Источник: https://kadastrmap.com/kadastr/imushhestvennyj-kompleks-sooruzhenie-predpriyatie-razbiraemsya-v-ponyatiyah/

Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса

Предприятие объект недвижимости

опубликовано: 03.10.2018

Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество.

Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых – оказание услуг связи.

Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.

После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб.

за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб.

Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле.

Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования).

Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

О предприятии

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.

О едином недвижимом комплексе (ЕНК)

Согласно абз. 1 ст. 133.

1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

  • здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);
  • здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Отличие ЕНК от предприятия

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст. 133.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

  1. в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
  2. в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие.

Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  • составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  • впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО – поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования. При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма).

Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился. В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН.

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

Правовое обоснование:

Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменения его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу. Аналогичный вывод делается в Определении ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому.

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/registraciya-obektov-nedvizhimosti-v-rezultate-preobrazovaniya-osobennosti-registracii-imushchestvennogo-kompleksa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.