Правомерно ли мое требование к застройщику

Освобождение застройщика от гражданско-правовой ответственности

Правомерно ли мое требование к застройщику

Во время заключения договора между дольщиком и застройщиком условия взаимодействия предлагает именно последний, а дольщику остается только согласиться с ними или отказаться от покупки жилья у этого застройщика.

Разрабатывая документ, застройщик делает все возможное, чтобы избежать гражданско-правовой ответственности при возникновении каких-либо спорных моментов во время исполнения своих обязательств перед дольщиками.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, насколько широки возможности застройщика в этом плане, как на такие попытки смотрит действующее законодательство, и что может сделать дольщик, если он согласен не со всеми пунктами ДДУ.

Мы будем рассматривать приобретение первичной недвижимости, исходя из того, что застройщик соблюдает положения ФЗ-214 и предлагает подписать именно ДДУ, а не какой-либо другой документ, так как в противном случае говорить о сколько-нибудь эффективной защите интересов дольщика просто не приходится.

Что такое гражданско-правовая ответственность застройщика

В момент заключения договора долевого участия у застройщика возникает ответственность по исполнению своих обязательств перед дольщиком. А именно – подписав документ, компания обязалась передать дольщику объект недвижимости в срок, отраженный в договоре, и параметры качества которого должны соответствовать заявленным в ДДУ.

При неисполнении (неполном исполнении) своих обязательств застройщик обязан выплатить компенсации и прочие штрафные санкции, также отраженные в договоре или (и) вернуть дольщику его деньги в полном объеме.

При невозможности осуществить все перечисленное, застройщик отвечает перед дольщиками собственными средствами, имуществом (которое реализуется во время процедуры банкротства), а также средствами страховой компании, которая оформила полис перед началом привлечения застройщиком средств для строительства.

Кроме того, гарантии ответственности застройщика обеспечиваются механизмом расчетов через эскроу-счета, а также единым государственным фондом страхования ответственности, куда застройщики вносят деньги соответственно объемам строительства.

Изучение положений договора

Прежде всего, дольщику рекомендуется не только тщательно изучить все положения договора, но и убедиться, что каждый пункт им понят правильно – с юридической точки зрения, а не в плане логического звучания определений, которые находятся в этом документе.

Собственно, сделать это непросто, если дольщик не имеет профильного юридического образования, и поэтому не может трактовать все положения договора так, как это будет рассматриваться в судебных инстанциях, а не так, как подсказывает ему обычная логика – в области юриспруденции множество определений имеют не очевидную трактовку.

Все положения договора долевого участия, который застройщик предлагает подписать дольщику, должны не только не нести потенциальной угрозы интересам последнего, но и соответствовать правилам и ограничениям, которые включает ФЗ-214. Чтобы убедиться, что это действительно так, можно заказать предварительную экспертизу ДДУ – это поможет застраховаться от проблем в будущем.

Изучая договор самостоятельно, нужно обратить особое внимание на содержание пунктов, о которых сейчас пойдет речь.

Описание объекта недвижимости

Все строительно-отделочные работы должны быть прямо указаны в договоре или должна быть ссылка на дополнительные приложения к договору, где все эти работы прописаны.

Так, если предполагается отделка «под ключ», в документе должно быть подробно прописано, что в комнатах будут поклеены обои, а в ванной комнате установлена ванна. Например, на словах представитель застройщика уверяет, что на полу будет уложен паркет, но в договоре нет об этом упоминания.

Застройщик будет освобожден от гражданско-правовой ответственности, когда покупатель откажется принимать жилье по причине того, что паркет заменен линолеумом.

Метраж квартиры

В ДДУ декларируется площадь квартиры(соответственно проекту дома), однако часто реальный метраж жилья несколько превышает цифры, указанные в договоре, или наоборот, площадь оказывается несколько меньшей.

В принципе, такую вероятность предполагает специфика строительных работ, однако если в договоре нет указания на то, что стоимость жилья будет пересчитана в соответствии с реальным метражом, застройщика нельзя будет привлечь к гражданско-правовой ответственности.

А это значит, что дольщик получит квартиру меньшей площади, и при этом денег ему никто не вернет (причем, на законных основаниях).

С другой стороны, застройщик не может вносить в договор условие, которое предполагает доплату дольщиком на «лишние» метры квартиры – это не соответствует положениям ФЗ-214, поэтому условие является незаконным. Соответственно, в ответ на требование доплатить дольщик может обратиться в суд, и выиграет дело.

Ограничение ответственности застройщика

Каким образом застройщик может попытаться освободить себя от ответственности при неисполнении своих обязательств (или от исполнения не в полной мере или с ненадлежащим качеством)? Прежде всего, оперируя текстом договора, включая положения, которые снимают с него вину. То есть, в ДДУ может присутствовать указание на то, что застройщик не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Это положение является незаконным, так как законодательство прямо указывает на то, что даже при отсутствии вины застройщика, последний все равно несет ответственность за нарушение обязательств, так как является профессиональным игроком рынка.

Еще одним способом, посредством которого застройщик пытается уйти от ответственности, является расширения списка факторов, которые имеют обозначение «обстоятельства непреодолимой силы». Согласно законодательству, таковыми являются, например:

  • Стихийные бедствия (землетрясения, пожары наводнения, пр.);
  • Военные (силовые) операции любого характера;
  • Массовые заболевания (эпидемии);
  • Национальные и отраслевые забастовки;
  • Запретительные акты государственных органов (объявление карантина, ограничение перевозок на определенных направлениях).

Существует перечень таких обстоятельств, утвержденный законодательно, и какие либо другие пункты в этот список быть включены не могут.

То есть – застройщик действительно освобождается от ответственности, если возникают обстоятельства, которые закон квалифицирует как «непреодолимой силы», но не те обстоятельства, которые таковыми считает сам застройщик.

Например, если передача квартиры осуществляется уже по завершении всех договорных сроков, но происходит это по причине продолжительного урагана, который физически препятствует проведению процедуры приема-передачи жилья – застройщик ответственности не несет, такой пункт есть в законодательстве. Но если застройщик включает такие обстоятельства, как, например, «бездействие контрагентов», «снижение температуры ниже 30 градусов» – это незаконно.

Даже при наличии подписанного договора действия застройщика будут рассмотрены судом как неправомерные, и он будет нести гражданскую ответственность – оплачивать штраф (по соответствующему пункту ДДУ), прочие издержки дольщика.

Ответственность за расторжение договора (по инициативе дольщика)

Помимо прочих прав у дольщика есть право расторгнуть ДДУ, однако, он может это сделать при возникновении обстоятельств, прописанных в ФЗ-214, например, если застройщик допустил просрочку при передаче квартиры или же есть серьезные претензии к качеству строительных работ, используемых материалов. Разумеется, застройщику это невыгодно, особенно, если процесс возведения здания еще на начальном этапе, поэтому некоторые операторы рынка включают в договор пункт о выплате неустойки застройщику (в пределах 10% от суммы), если договор расторгается по инициативе дольщика.

Тем не менее, если дольщик расторгает договор на основаниях, указанных в ФЗ-214, то положение о неустойке является незаконным – это право дольщика является безусловным, и никак не может сопровождаться какими либо санкциями (в частности, штрафом) по отношению к нему.

Местонахождение застройщика и место рассмотрения споров

Отдельным моментом можно выделить обстоятельство, которое определяет удобство дольщика относительно местонахождения судебной инстанции, где будет проходить рассмотрение споров с застройщиком.

Застройщик заключает множество договоров с гражданами, обитающими в различных локациях, зачастую дольщики проживают достаточно далеко от города, где возводится новостройка.

Ему невыгодно отправлять своих представителей в другие города, и поэтому он вносит в ДДУ условие о том, что все споры могут рассматриваться по месту нахождения компании-застройщика.

Однако в этом случае дольщик, который проживает, например, в Ставрополе, необходимо для участия в судебном заседании отправляться, например, в Новосибирск, что достаточно затратно, как по деньгам, так и по времени. Особенно, учитывая то обстоятельство, что во время рассмотрения дела проводится далеко не одно заседание.

В данном случае защитить интересы дольщика помогает уже не ФЗ-214, а Закон о защите прав потребителей, каковыми, собственно, и являются дольщики.

Закон говорит о том, что дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика – либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.

Таким образом, этот пункт ДДУ автоматически является недействительным, и дольщик может настоять на том, чтобы рассмотрение иска осуществлялось по его местонахождению.

Кстати, даже в том случае, если он является ответчиком (иск подает застройщик) а не только истцом.

Заключение

Итак, застройщик прилагает максимум усилий для того, чтобы освободиться от гражданско-правовой ответственности перед дольщиком в случае возникновения различных обстоятельств, мешающих ему выполнить договорные обязательства. Или, по крайней мере, затруднить реализацию прав дольщика путем включения в договор различных условий.

Тем не менее, закон достаточно сильно ограничивает фантазию юристов застройщика и четко прописывает – что должен включать текст договора, и каких положений там быть не должно. Дольщику, в свою очередь, который изучает ДДУ, нужно понимать, что даже факт подписания договора (который означает согласие со всеми положениями) не означает, что нельзя защитить в суде свои интересы.

Незаконные положения будут признаны судом неправомочными, а поэтому главное – своевременно подать исковое заявление, как только появились какие-либо претензии к застройщику, даже несмотря на уверения последнего в своей правоте, которая подтверждается наличие подписанного ДДУ.

ТОП продаж новостроек в Москве, Новой Москве и МО – июль 2019

Как понять, надежен ли застройщик?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/osvobojdenie-zastroiscika-ot-grajdanskopravovoi-otvetstvennosti-5d5bbcd93d008800ad335c0d

Претензии к застройщику. Алгоритм действий | ЖКХ: ОТКРЫТАЯ ТРИБУНА

Правомерно ли мое требование к застройщику

в журнале “Председатель ТСЖ” №5 2011

После сдачи дома в эксплуатацию, в течение пяти лет, застройщик несет ответственность за надлежащее состояние дома. А ТСЖ или УК в этот период отвечает за эксплуатацию общего имущества.

Недостатки, допущенные при строительстве и обнаруженные собственником или эксплуатирующей организацией, ликвидируются застройщиком. Разумеется, для понуждения застройщика к выполнению этих работ надо приложить немало усилий.

Но есть и другой путь: устранить недостатки самостоятельно и получить компенсацию от застройщика.

Для того чтобы выставить претензии застройщику, собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком, выбирают представителя своих интересов. Только перед заказчиками работ застройщик несет ответственность.

Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Согласно статьи 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если данные требования нарушены и это привело к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства вправе потребовать:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Указанные претензии предъявляются только в том случае, когда брак застройщика выявлен в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом на момент ввода дома в эксплуатацию его качество может быть признано надлежащим, что не препятствует обращению с требованием об исправлении впоследствии обнаруженных недостатков.

Как правило, представителем собственников выступает ТСЖ. Уместно напомнить, что в соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ является представителем интересов собственников помещений в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами.

ТСЖ является надлежащим истцом в спорах об устранении недостатков работ по строительству многоквартирного дома. Судебная практика показала, что аргументы застройщика об отсутствии у него договорных отношений с товариществом не принимаются.

Управляющая компания может представлять интересы собственников лишь в том случае, если в договоре с ТСЖ она наделена такими полномочиями.

Алгоритм действий:

– сообщить застройщику об обнаружении тех или иных строительных недостатков;

– совместно с застройщиком составить акт осмотра с фиксацией обнаруженных недостатков;

– застройщик либо принимает решение об устранении недостатков и ТСЖ совместно с застройщиком утверждают график выполнения работ, либо (при отказе застройщика) ТСЖ обращается в суд.

Требование об устранении недостатков важно своевременно зафиксировать. Если застройщик по согласованному с вами графику своевременно не устранит недостатки, вы можете в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан заключить договор для выполнения этих работ со сторонней компанией, а затем обратиться в суд с требованием о возмещении понесенных расходов.

В суде вам придется доказать наличие недостатков и причину их возникновения. Наличие недостатков должно быть зафиксировано в акте, составленном с участием ТСЖ (или отдельных собственников) и застройщика.

Фиксировать недостатки следует также путем привлечения органов строительного и пожарного надзора, жилищной инспекции.

Если не доказано, что брак или строительные недостатки произошли по вине застройщика, то никто не заставит его устранить брак или компенсировать  расходы, понесенные собственниками по их устранению. Если причину недостатков невозможно установить, то ваш иск, скорее всего, в суде откажутся принять.

Все сопутствующие расходы (например, на проведение экспертизы) должны быть возмещены застройщиком. Здесь важно правильно сформулировать исковое требование. Лучше всего ссылаться на статью 15 ГК РФ, представляя эти затраты как убытки, вызванные нарушением права собственников помещений.

Компенсацию, полученную от застройщика, решением общего собрания разумнее направить либо на оплату коммунальных услуг, либо на иные целевые расходы, в частности, на ремонт общего имущества.

Материалы по теме: Арбитражным судом удовлетворён иск о недостатках строительства в жиломдоме по адресу: Московская область,город Реутов, улица Парковая, дом 8,

 Председатель ТСЖ виновен лишь в попытке добиться от застройщика того, что положено по закону.

Источник: https://maxpark.com/community/1574/content/3718517

Правомерно ли требование застройщика ограничить время для приемки квартиры

Правомерно ли мое требование к застройщику

На финальных этапах строительства многоквартирного дома дольщики в обязательном порядке проводят приемку квартиры – процедуру, в ходе которой изучается приобретенная недвижимость на предмет текущего состояния и факта выполненных работ.

Нередко бывают ситуации, когда до начала приемки застройщик сообщает, что у будущего владельца есть только час на осмотр. Законно ли такое ограничение? Не спешите давать свое согласие и тем более подписывать какие-либо документы. Подобные требования с точки зрения законодательства являются полностью незаконными.

К тому же за такой короткий срок невозможно изучить всю квартиру.

Попробуем разобраться, почему застройщик нарушает законодательство и что делать, если вас пытаются вывести из вашей квартиры по истечении указанного времени.

Допустимо ли ограничение время приемки

Текущим законодательством России предусмотрено, что дольщик имеет право осмотреть предмет договора (квартиру) до подписания передаточного акта или иного документа, который подтверждает факт передачи прав на объект долевого строительства.

Здесь также указано, что покупатель жилья может потребовать от застройщика составление акта, в котором будут указаны все обнаруженные нарушения и несоответствия проекту и требованиям законодательства.

В этом случае дольщик отказывается от подписания акта до того момента, пока компания не устранит выявленные нарушения.

В частности, предусмотрены следующие сценарии:

  • безвозмездное устранение дефектов и нарушений;
  • снижение цены договора с учетом имеющихся нарушений;
  • возмещение затрат дольщика на устранение проблем.

Следовательно, вы, как покупатель квартиры, имеете право не только длительно осматривать предмет договора для поиска возможных нарушений, но и требовать от застройщика устранить все имеющиеся нарушения до подписания акта. То есть любые ограничения на время осмотра незаконны.

Как проходит приемка квартиры

Согласно действующему законодательству, есть только один способ извещения дольщика о том, что жилье готово к приему – письменное уведомление с вручением лично.

В случае телефонного звонка, отправки электронного письма или иного вида сообщения присутствие покупателя на объекте расценивается как добрая воля и не может быть никак ограничено.

Важно отметить, что при отправке письменного уведомления законом предусмотрен срок, в течение которого дольщик должен будет приступить к приемке – минимум 7 дней. Он ни в коем случае не подразумевает под собой какое-либо ограничение. Это лишь срок для начала самой приемки, но никак не установка для непосредственного осмотра.

Повторим, что дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема, если будут обнаружены нарушения и серьезные дефекты, которые застройщик обязан устранить.

Как быть в случае угроз

Представитель строительной компании может попытаться угрожать вам какими-то штрафами и законами, если вы откажитесь принимать жилье или будете требовать больше времени на осмотр. Запомните, что подобное поведение неправомерно и может стать серьезной угрозой для самого представителя и компании.

Законом установлена обязанность застройщика передать покупателю объект недвижимости, который полностью соответствует технической документации, пунктам договора и градостроительным нормам. Если есть хотя бы одно нарушение, вы имеете право отказаться от приема до устранения проблем.

Важно отметить, что при приемке квартиры у сотрудника должны быть соответствующие документы, подтверждающие факт передачи недвижимости. Их отсутствие также можно использовать как причину для отказа.

В случае, когда вас насильно или обманом выводят из жилья до окончания осмотра, вам необходимо подготовить заказное письмо на имя застройщика, в котором нужно описать обстоятельства ситуации и потребовать полного осмотра квартиры.

Этот документ может быть использован в ходе судебных разбирательств для доказательства недобросовестности застройщика. Если строительная компания откажет в осмотре или передаче квартиры, для нее это повлечет за собой штрафные санкции и неустойки.

В случае реальных угроз физической расправы или шантажа немедленно вызывайте полицию.

Может ли компания передать квартиру в одностороннем порядке

Случается, что застройщик угрожает покупателю тем, что оформит передачу квартиры в одностороннем порядке, то есть без участия дольщика.

Такой сценарий возможен и предусмотрен соответствующим законом, однако его можно организовать только при условии, что покупатель сознательно уклоняется или отказывается от проведения приемки квартиры.

Если в ходе осмотра будут предъявлены претензии касательно текущего состояния и качества жилья, воспользоваться односторонней передачей застройщик не сможет (при условии, что претензии имеют под собой обоснование). Получите письменное подтверждение того, что застройщик был уведомлен о непредоставлении времени на смотр и прием жилья.

Советы для дольщиков

Помните, что любые нарушения или неправомерные действия со стороны застройщика необходимо фиксировать письменно путем составления актов. Делайте это при наличии свидетелей, которыми должны быть незаинтересованные лица: соседи, рабочие, юристы и пр.

Факты нарушений и требования по их исправлению необходимо отправлять в виде ценных или заказных писем с описью вложений. Возможность лично вручить письмо существует, однако она не позволяет определить, имеет ли право сотрудник компании получать такие документы. Отправка является более эффективным способом.

Все задокументированные нарушения строительной компании могут быть использованы в ходе судебного процесса. Их отсутствие значительно осложнит возможность доказательства вашей правоты, поэтому всегда фиксируйте любые подобные ситуации. Решайте все возможные споры с застройщиком только в таком формате, чтобы иметь доказательную базу. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.

Как исправить нарушения при приемке квартиры

В случае обнаружения дефектов и подготовке требований по устранению застройщик обязуется провести все необходимые работы в разумный срок. Практика показывает, что для этого достаточно одного месяца. Если в указанный период нарушения не устранены, дольщик имеет право потребовать денежную компенсацию.

В реальных ситуациях при возникновении спора застройщики, как правило, сами изъявляют желание устранить нарушения до судебного процесса. Но если были затянуты сроки и дольщик получил решение суда о денежном возмещении, строительная компания выберет этот вариант, нежели устранение дефектов за свой счет.

Что делать при отказе компании

Если застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, вы, как будущий владелец недвижимости, должны подготовить претензию на его имя.

При игнорировании претензии вам необходимо пригласить стороннего специалиста и подготовить заключение о наличии недоделок и нарушений с общей стоимостью работ по их устранению. Суммы определяются с учетом сметы на выполнение работ.

Далее с этим набором документов вы обращаетесь в суд. В ходе разбирательств суд постановит, что застройщик обязан устранить текущие нарушения.

Как правило, при обнаружении нарушений и подготовке претензии застройщик может устранить все выявленные отклонения в течение 1–2 месяцев. Если за этот срок не были выполнены работы или полностью проигнорированы требования, вероятность, что компания что-либо сделает после, невелика.

В этом случае единственный способ добиться соблюдения своих интересов – это обращение суд. В судебном порядке от застройщика будет потребовано возмещение ущерба.

Это решение компания никак не может проигнорировать, иначе она столкнется со штрафными санкциями и другими серьезными проблемами.

Источник: http://cityprof.ru/blog/pravomerno-li-trebovanie-zastrojshhika-ogranichitq-vremya-dlya-priemki-kvartiryq

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.