Право собственности переходит к покупателю

Содержание

Переход права собственности по договору купли-продажи

Право собственности переходит к покупателю

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи.

В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами).

Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
  • После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
  • Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

  • С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
  • С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

  • Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
  • В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
  • Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
  • Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

  • 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
  • 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
  • 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
  • 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
  • 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

  • Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
  • В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца. 
  • При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/perehod-prava-sobstvennosti

Переход права собственности и рисков в отношении товара

Право собственности переходит к покупателю

На практике при согласовании договора поставки товара между поставщиком и покупателем могут возникнуть споры по определению момента перехода права собственности на товары и рисков его случайной гибели или случайного повреждения (далее по тексту — риски).

Рассмотрим практические интересы поставщика и покупателя по этому вопросу и варианты определения перехода права собственности и рисков.

Необходимо напомнить несколько норм Гражданского кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ), содержащих общие положения переходе права собственности и рисков.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Из приведенных норм ГК РФ следует, что, естественно, у поставщика и покупателя разные интересы по определению момента перехода права собственности и рисков в отношении товара.

Интересы поставщика состоят в том, чтобы право собственности как можно дольше оставалось у него, а риски как можно быстрее перешли к покупателю.

Интересы покупателя состоят в том, чтобы право собственности как можно быстрее перешло к нему, а риски, наоборот, оставались у поставщика.

Исключение составляет нейтральность интереса поставщика по переходу права собственности при 100%-ной предварительной оплате товара, так как к моменту передачи товара он получит полную оплату товара.

Теперь рассмотрим отдельные варианты определения момента перехода права собственности и рисков в отношении товара, встречающиеся на практике:

1) Право собственности и риски в отношении товара переходят с даты поставки товара. Как правило, под датой поставки товара в договоре поставки устанавливается дата подписания сторонами товарной накладной. Этот вариант соблюдает баланс интересов сторон.

2) Право собственности и риски переходят от поставщика к покупателю с момента передачи товара поставщиком транспортной компании — перевозчику (например, с момента погрузки товара на транспорт). Этот вариант также соблюдает баланс интересов сторон.

3) Право собственности переходит с момента доставки товара покупателю, а риски — с момента передачи товара перевозчику. Этот вариант выгоден для поставщика, так как право собственности долгое время сохраняется у него. Этот вариант невыгоден для покупателя, так как риски быстро переходят к нему.

4) Право собственности переходит с момента полной оплаты товара покупателем, а риски — с момента передачи товара поставщиком покупателю или с момента его передачи поставщиком транспортной компании — перевозчику.

Редко встречающийся вариант, который более выгоден для покупателя, так как предусматривает максимальную отсрочку платежей за товар.

Интересы поставщика защищены тем, что право собственности будет сохраняться за ним до полной оплаты покупателем стоимости товара.

Переход права собственности и рисков в смешанном договоре (поставка и подряд)

Отдельно остановимся на вопросе перехода права собственности и рисков в смешанном договоре, когда предусматривается, например, поставка оборудования и выполнение работ по его монтажу и пуско-наладке.

С момента доставки оборудования по адресу, указанному покупателем, до момента ввода оборудования в эксплуатацию и сдачи-приемки работ оборудование находится у покупателя.

Варианты определения момента перехода права собственности и рисков:

1) Право собственности переходит с даты подписания сторонами товарной накладной.

Поставщик несет риски с даты подписания сторонами акта приема-передачи оборудования покупателем поставщику на время выполнения работ до даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ, а покупатель несет риски с даты подписания сторонами товарной накладной до даты подписания сторонами акта приема-передачи оборудования, а также с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ. Данный вариант наиболее соблюдает баланс интересов сторон.

2) Право собственности и риски переходят с даты подписания сторонами товарной накладной. Это вариант выгоден для поставщика и не выгоден для покупателя, поскольку поставщик не несет никаких рисков в отношении оборудования в течение срока выполнения работ.

3) Право собственности и риски переходят с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ. Этот вариант не выгоден для поставщика, но выгоден для покупателя, так как за весь период нахождения у покупателя оборудования риски в отношении оборудования несет поставщик.

Источник

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ad5c71e5991d3f666c3c04a/perehod-prava-sobstvennosti-i-riskov-v-otnoshenii-tovara-5d3ff99035c8d800adc89e86

Переход права собственности при импорте товаров

Право собственности переходит к покупателю

Внешнеэкономическая деятельность неспроста считается одной из самых сложных отраслей экономики.

И не только потому, что добиться максимально эффективного прикладного использования полученных теоретических профессиональных знаний редко получается вне практики на конкретном предприятии, а прежде всего, вследствие того, что отрасль наша находится на стыке нескольких сложнейших компетенций: таможенное дело, международная транспортная логистика, логистика поставок и запасов, частное торговое право, международное транспортное право, мировая торговля, экономика, в том числе международная. Сегодня к этому добавилась геополитика, и это далеко не полный список.

Наша отрасль регулируется и контролируется одновременно главными фискальными ведомствами государства (ФТC и ФНC под администрированием Минфина, совместно с 15.01.2016).

Ну а действия или бездействия ведомств, участвующих в осуществлении нетарифного регулирования ВЭД (ЦБ РФ руками лицензированных банков, Росаккредитация, Росфинмониторинг, Россельхознадзор и мн. др.

) сподвигли экспертов отрасли написать сотни статей, организовать десятки форумов по обмену опытом «Что делать, если ….?», запустить собственные и групповые блоги, страницы, ресурсы, видео-каналы.

В ежедневной практике компании-импортеру приходится сталкиваться с имеющими отношение к ВЭД непростыми вопросами, ответы на которые не представляется возможным найти в отдельно взятом Налоговом Кодексе или справочнике Инкотермс.

Когда основная задача – организация международной поставки товаров от продавца-нерезидента на собственный склад в РФ успешно выполнена, и в пути покупателя не настигли простои или срыв загрузки, досмотры, КТС, выгрузка где-то в пути или перегруз, задержка срока доставки, неожиданно могут нарисоваться обстоятельства в виде налоговых последствий, в том числе штрафов или доначислений.

К примеру, вследствие неправомерного применения ставки НДС логистическим оператором – поставщиком транспортно-экспедиционных услуг, или правильности бухучета в части формирования себестоимости и последующей реализации контрагенту импортных товаров, потому как неверно обозначен момент перехода права собственности на товар от продавца к покупателю и проведены операции по учету в 1С.

Именно об этом и предлагаю сегодня поговорить. И если до сего дня вас этот вопрос серьезно не волновал, рекомендую обратить внимание на эту тему и проверить, как сегодня ваша бухгалтерия видит ответ на эту ситуацию.

Мой товар

В чем первопричина возникновения этого вопроса. Правильное определение момента перехода права собственности при импорте товаров позволяет избежать ситуации, когда российский импортер несет расходы и риски, не являясь собственником товара.

А еще, безусловно, не допустить ошибок при отражении на счетах бухгалтерского учета контрактной стоимости товара, курсовых разниц, возникающих в связи с изменением курсов валют по отношению к рублю, транспортных расходов, налога на добавленную стоимость и т.д.

Такие ошибки возникают, когда импортеры включают таможенные платежи, расходы по доставке, другие затраты, связанные с приобретением товара, в фактическую себестоимость товара, право собственности на который к ним еще не перешло.

В итоге это приводит к занижению налогооблагаемой прибыли, а при обнаружении таких ошибок налоговыми органами – к начислению пени и штрафных санкций.

Дата перехода права собственности регулируется гражданским законодательством, но у бухгалтера нет ни желания, ни особых возможностей штудировать законодательство страны юрисдикции вашего поставщика-нерезидента.

И даже если бухгалтер справится с этим, то в случае проверки ему придется объясняться с инспектором российского налогового органа. А это тоже непростая задача. Какие мнения по данному вопросу наиболее распространены сегодня.

Нам поможет Инкотермс.

На практике бухгалтеры компаний-участников ВЭД часто предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления и относят переход права собственности от продавца к покупателю на дату перехода рисков случайной гибели и повреждения товара в соответствии с условиями поставки по Инкотермс.

Коротко напомню, что такое Инкотермс (Incoterms – International Commercial Terms.

Это Международные правила толкования торговых терминов, наиболее часто используемых во внешней торговле, регламентирующие распределение расходов на организацию доставки товаров и рисков утраты этого товара в процессе доставки от продавца к покупателю, а также, соответственно, прав и обязанностей сторон международного договора купли-продажи в отношении поставки проданных товаров. Первый документ Инкотермс был издан Международной торговой палатой в далеком 1936 году, с тех пор по понятным причинам появлялись новые редакции, актуальная – 2010 года.

Например, согласно условиям поставки EXW Berlin (Incoterms 2010) с пунктом местонахождения покупателя в г.

Москве, РФ, расходы и риски утраты и повреждения товара переходят от продавца к покупателю в момент передачи товара продавцом нанятому покупателем перевозчику, то есть непосредственно после погрузки товарной партии со склада продавца в Берлине в транспортное средство.

Следовательно, считает российский бухгалтер, эта дата передачи товара продавцом перевозчику – есть одновременно и дата перехода расходов и рисков (согласно Инкотермс), и дата перехода права собственности – ведь после начала движения товара в Россию действительно продавец уже не распоряжается товаром никаким образом.

Интереснее выглядит ситуация при условиях поставки СPT Москва (Инкотермс 2010) – когда расходы продавца заканчиваются в момент прибытия транспортного средства с товаром в согласованное место назначения, г. Москву, так как именно продавец обязан найти, нанять и оплатить услуги перевозчика.

А вот риски утраты и повреждения товара (внимание!) переходят к покупателю уже в момент передачи товара продавцом перевозчику еще на собственном складе в Берлине.

Такова особенность всех терминов группы С (CIP, CPT, СIF и СFR) – момент перехода рисков и расходов от продавца к покупателю НЕ совпадает! И бухгалтер, опираясь исключительно на содержание термина Инкотермс, признает переход права собственности на товар в дату отгрузки со склада в Берлине.

Безусловно, определенная логика в этом есть – не доехал отгруженный по термину CРТ Москва товар – получи бухгалтерский убыток. Существует мнение, что такой подход имеет право на жизнь.

Но дело в том, что Инкотермс регулируют переход только рисков утраты или повреждения товара от продавца к покупателю и никаким образом не упоминает, что происходит с переходом права собственности на товар, относя этот вопрос к законодательной базе, действующей в стране резидентства продавца.

В праве многих европейских и азиатских стран само понятие перехода права собственности заменено понятием перехода рисков, отсюда и отсыл к терминологии и содержанию Инкотермс.

Но российский Налоговый Кодекс именно к дате перехода права собственности привязывает некоторые правила бухгалтерского и налогового учета, а значит, простое упоминание условий поставки по Инкотермс в товаросопроводительных документах вовсе не говорит о том, что именно эта дата автоматически становится датой перехода права собственности.

Другими словами, если бухгалтер вместо изучения норм иностранного законодательства по вопросу перехода права собственности будет ориентироваться на переход рисков по Инкотермс, у него есть шанс угадать правильную дату.

Но я не встречала владельцев бизнесов, в том числе занимающихся внешней торговлей, которые довольствовались бы наличием бухгалтера-гадалки в штате на участке ВЭД и спокойно ждали любых налоговых последствий.

Значит, если вы придерживаетесь вышеуказанной точки зрения по дате перехода права собственности на товар, совпадающей с датой перехода рисков утраты и повреждения товаров в Инкотермс, как минимум, приведите логику одного документа частного торгового права (Инкотермс) к логике российского законодательства (НК РФ).

Тут нам в помощь Венская Конвенция ООН 1980 года «О международных договорах купли-продажи», устанавливающая приоритет условий внешнеторгового контракта перед условиями терминов Инкотермс.

Пропишите в ваших действующих внешнеторговых контрактах прямое указание на дату перехода права собственности на импортный товар, и если эта дата, установленная контрактом, совпадает с датой исполнения продавцом своих обязательств перед покупателем, то есть с базисом поставки Инкотермс, то у российского покупателя, появляется возможность учесть практически все затраты, возникшие при исполнении данного внешнеторгового контракта для целей налогообложения.

Всех главнее – ДТ

Другим довольно распространенным вариантом учета перехода права собственности (когда эта дата не оговорена прямым образом во внешнеторговом контракте) является тот, при котором бухгалтеры используют в бухгалтерском учете, к примеру, при определении курса валюты для подсчета рублевой стоимости приобретенных материально-производственных запасов, дату регистрации декларации на товары (импортной ДТ). Или дату выпуска импортного товара в свободное обращение, то есть дату получения ДТ с отметкой «выпуск разрешен».

Если в случае с рисками по Инкотермс получается, что не основанные на законе предпосылки могут привести к правильному результату, то здесь все иначе.

Практически ни в одной стране (из числа экспортеров товаров в РФ) законодательство не связывает переход права собственности на импортные товары с их таможенным оформлением. А значит, такой подход заведомо ошибочен.

Единственный случай, когда он может быть применим – это опять наличие во внешнеторговом контракте прямого указания, что право собственности на товар, являющийся предметом сделки, переходит в момент таможенного оформления на ввоз в стране покупателя.

Здесь тоже есть свои нюансы. Дело в том, что российские контролирующие органы настаивают на том, что в целях налогообложения организация вправе учесть затраты только в отношении собственных товаров. Такой вывод подтверждается мнением финансистов, изложенным в соответствующих письмах Минфина России.

Подавляющее число аудиторов, специализирующихся на участках ВЭД бухучета, сходятся во мнении, согласованном с мнением налоговых органов: дата регистрации импортной ДТ в таможенном органе сама по себе не является абсолютным подтверждением или гарантией факта поступления импортных товаров на баланс к импортеру.

Ведь ДТ, принятая в работу таможенным органом, может выпуститься уже в ближайшие несколько часов того же рабочего дня (в автоматическом режиме за 4 часа), и тогда все идет по плану, и максимум через пару дней, в зависимости от удаленности места оформления грузовой партии до склада импортера, товар даже физически будет выгружен на склад назначения.

И переход права собственности подтвердится естественным образом, импортер распоряжается собственным товаром, регулируя его дальнейшее потребление на внутреннем рынке или как ему вздумается.

Мы знаем огромное количество жалостливых историй про то, как могут развиваться события после регистрации ДТ и присвоения ей справочного номера.

Выпуск в свободное обращение может быть отложен на несколько дней (или месяцев!), если таможня затребует дополнительные сведения по стоимости товаров или номенклатуре, более подробное техническое описание, обосновывающее применение ставки пошлины или НДС 0%, выявит отзыв Росаккредитацией из реестра Декларации соответствия ввиду отсутствия легитимных протоколов испытаний или доказательной базы (с 01 июля сего года узаконено это веселое развлечение для участников рынка), да и просто выпадет счастливое случайное число – и милости просим на досмотр с выгрузкой и 100% пересчетом.

Если бы вы не читали сейчас эту статью уже опубликованной, а мы общались бы в чате вебинара – я уверена, список ситуаций исчислялся бы не одним десятком.

Все эти ситуации означают ровно одно – процесс импортного таможенного оформления невозможно гарантированно завершить в срок 1 день, когда дата регистрации ДТ была бы равна дате выпуска ДТ в свободное обращение.

А бывает еще и остросюжетное развитие событий – отправка товарной партии обратно, к продавцу, режим ИМ40 не закрыт, товар покидает пределы РФ и на баланс импортера не поступает вовсе. Собственным товаром для целей налогообложения импортера он так и не станет.

По этой причине налоговики часто отказывают в правомерности автоматического признания датой перехода собственности дату регистрации ДТ, а более логичной видят дату выпуска товаров в свободное обращение, когда процесс импортного таможенного оформления завершен, и никакие неожиданности уже не отменят этого факта.

Это логично, но дату выпуска товаров в свободное обращение также нужно узаконить, прописав это условие в Учетной политике предприятия. Есть в природе и на рынке еще некоторое количество экстравагантных точек зрения на дату перехода права собственности, я же ограничусь теми, что указала выше, так как их доля максимальна.

Обе они имеют право на жизнь, обладают логикой, но имеют и слабые места.

Что делать

Итак, в завершение настоятельно рекомендую вам обратить внимание на вопрос – а как на вашем предприятии реализован учет даты перехода права собственности на импортный товар.

Выслушайте логику вашего бухгалтера или финансового директора – достаточно ли аргументов будет у нее в споре с налоговым органом, если он по той или иной причине возникнет.

Напоследок, короткий чек-лист мероприятий; надеюсь, не окажется лишним:

1. Проверяем, каким образом и в каких документах, используемых в целях налогообложения, прописан этот важный пункт.

2. Проверяем, присутствует ли во внешнеторговых контрактах, особенно, действующих прямое указание на то, какая дата считается датой перехода права собственности, и совпадает ли она с моментом перехода рисков в соответствии с базисом поставки Инкотермс. Отсутствует – оформляем дополнительное соглашение к контракту.

3. Читаем Учетную политику предприятия на текущий год – нашли ссылку на эту волшебную дату? Нашли – отлично. Не нашли – не забываем добавить это условие в новую редакцию, очень кстати приближается начало нового календарного года.

4. Ну и самое главное – проверяем собственно бухучет участка ВЭД. Правильно сформирована себестоимость импортного товара? По верной стоимости этот товар реализован вашему контрагенту? Верно учтены курсовые разницы? Миллион других вопросов обсуждаем по этому пункту с аудитором, которому доверяете, или штатным финансовым директором, или обращаемся за консультацией к опытным профессионалам.

В отрасли ВЭД нет мелких, незначительных деталей. Нет ненужных цифр, указанных просто так, на всякий случай, не допускаются округления, исправления от руки, приблизительные расчеты и оплаты. Наказания за нарушения вполне осязаемы.

Марина Вакуленко, директор по проектному развитию бизнеса VIGTrans

Источник: https://www.tks.ru/columns/vakulenko/2018/11/19/0001

Защита прав продавца и покупателя при переходе права собственности

Право собственности переходит к покупателю

Итак, подписан договор купли-продажи квартиры и стороны готовы сдавать его на регистрацию и производить расчеты. Рассмотрим способы защиты прав продавца и покупателя при переходе права собственности от одного к другому.

Сдача документов на регистрацию

Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю процедуру регистрации самостоятельно. Стороны в назначенный день встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.

Продавец

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Договор купли-продажи

Свидетельство о праве собственности

Документы-основания, указанные в свидетельстве

Кадастровый паспорт

Справка об оценочной стоимости имущества

Архивная справка по форме 9 или выписка из домовой книги

Заявление о регистрации перехода права собственности к покупателю

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки продавец в зарегистрированном браке не состоит

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)

Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость

Передаточный акт (после полной оплаты)

Покупатель

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Договор купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя, или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит, или копия брачного договора, если он заключен

Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности

Кредитный договор и закладная (при наличии)

Передаточный акт (после полной оплаты)

Кто что оплачивает

Продавец

Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Покупатель

Справки, которые получает продавец в психоневрологическом и наркологическом диспансере

Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Госпошлину за переход права собственности

После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.

Расчеты сторон

Перед оплатой еще раз, за несколько дней до сделки, покупателю необходимо получить свежую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что продавец все еще владеет ей.

Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя.

Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру.

Поэтому все расчеты проводятся в два приема:

предварительный расчет до регистрации (закладка денег в ячейку или внесение их на счет),

окончательный расчет после регистрации (выемка денег из ячейки, снятие денег со счета).

Может быть и третий платеж, например, после выписки продавца из квартиры. В этом случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.

Предоплата, если таковая имела место быть, обычно полностью возвращается покупателю, и стороны заключают договор купли-продажи без указания каких-либо пунктов о предоплате и ее перезачете.

Иногда, чаще при договорах с юридическими лицами, наличие предварительного договора и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в этом случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по предварительному договору в счет оплаты по основному договору.

Наличный расчет

Через банковскую ячейку и/или с получением расписки. В этом случае продавец еще не получил деньги за квартиру, но уже в договоре подписал, что продает квартиру без оформления обременения до момента окончательных расчетов. Тем самым он подписал, что в случае, если он не получит потом деньги из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.

При получении денег наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а продавец выписывает покупателю расписку в получении денег от покупателя на реальную сумму.

В итоге у покупателя ни денег (уже), ни квартиры (еще), но есть договор с заниженной суммой и часто не имеющая юридической силы расписка. У продавца же и деньги, и квартира в собственности, и договор с заниженной в разы суммой.

В договоре указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью, но сумма-то в договоре иная. Эта схема оплаты самая опасная из всех возможных.

При оплате через банковскую ячейку стороны заранее резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный день приезжают на встречу. Покупателю лучше заранее открыть счет в этом банке и внести деньги на счет, чтобы не перевозить с собой крупную сумму в день сделки.

Договор оформляется на всех участников сделки, то есть сторонами по договору являются продавец, покупатель и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки денег.

Нужно предусмотреть сроки аренды, сроки получения денег продавцом, условия получения денег продавцом, список документов, которые продавец обязан предъявить при получении денег, возможность получения денег покупателем, если сделка не состоится.

Стороны производят расчет в банке и совместно кладут деньги в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что именно закрывается в ячейку, чтобы исключить любой обман, в том числе подмену денег. Один ключ остается в банке, второй ключ забирает покупатель.

Но он не может завтра прийти и забрать свои деньги, так как в условиях доступа прописывается, что покупатель может забрать свои деньги, только если продавец не пришел за ними по истечении указанного срока. А продавец может прийти за ними, только если он предъявит зарегистрированный договор между ним и покупателем.

Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется отдать его при выполнении второй стороной своих обязательств.

После регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, он отдает ключ продавцу. Иногда изначально ключ отдается продавцу. Продавец с ключом и зарегистрированным договором получает деньги из банка.

Здесь невозможно сказать какая именно схема с хранением ключей лучше, так как обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет возникнуть ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-то шантажирует.

Здесь возможны следующие схемы обмана.

Ограбление по пути в банк или из банка.

Кража и подмена ключей, изготовление дубликатов ключей покупателем с последующей выемкой денег из ячейки.

Затягивание сроков сделки до того момента, когда покупатель может вернуться в банк и получить обратно свои деньги по якобы несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.

Подмена денег между проверкой купюр и их подсчетом и закрытием денег в ячейке.

Поддельный зарегистрированный договор, предъявленный для выемки денег (в теории). Для страховки от такой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость продавцу вместе с договором предъявить выписку из ЕГРП.

Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.

Безналичный расчет

Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее.

На вторичном рынке

Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива.

Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю.

Таким доказательством может являться зарегистрированный договор купли-продажи, старые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.

Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.

На первичном рынке

Покупатель переводит всю сумму на расчетный счет продавца со своего расчетного счета, а доказательством оплаты является платежное поручение, полученное в своем банке. Может быть оплачена и часть суммы в соответствии с графиком платежей, указанном в договоре купли-продажи.

Если оплата произведена полностью, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В этом случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, поэтому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.

При частичной оплате покупатель продолжает платить в соответствии с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей продавец может обратиться в суд и попросить расторгнуть договор, так как покупатель не вносит платежи.

В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры.

Покупателю крайне важно хранить все платежки, чтобы потом иметь возможность доказать каждый факт оплаты.

Роль риэлтора

Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

Получение документов после регистрации

Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов.

Продавец получает свои документы – один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой «погашено» (иногда отметку забывают поставить), а покупатель свои документы – свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.

Все документы необходимо хранить, в случае судебных разбирательств в будущем все они пригодятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта второй стороны сделки – в будущем может пригодиться каждый из этих документов.

Передача квартиры по акту

Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты.

В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены полностью, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены.

Делается это для того, что при переходе права собственности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое потом необходимо было бы снимать.

Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что покупатель получил квартиру, и что продавец получил свои деньги. На самом же деле никто еще ничего не получил, поэтому все же не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.

Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой что-нибудь произойдет, например, пожар или потоп, то всю ответственность за случившееся будет нести покупатель, даже если по факту в квартире до сих пор проживает продавец.

Какими рекомендациями можно закончить эту статью?

При завершении сделки старайтесь придерживаться следующих правил:

сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации самостоятельно;

оплачивайте или принимайте оплату по безналичному расчету;

сведите к минимуму оборот наличных денег (опасность может исходить не только от продавца или покупателя, но и от свидетелей сделки – сотрудников агентств, банков, охраны);

указывайте полную сумму в договоре;

в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены полностью, если они еще не завершены (даже если деньги лежат в ячейке);

не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.

Законодательство

Гражданский кодекс:

Глава 9. Сделки

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

$7. Задаток

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 556. Передача недвижимости

Глава 47.

Хранение

Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

Федеральные законы:

Источник: https://www.webohrannik.ru/prawo/zachita-prav-prodavtsa-i-pokupatelya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.