Правила содержания жилых домов

Содержание

Действующая редакция Постановления 491 Правительства РФ

Правила содержания жилых домов

Последние изменения в Постановление Правительства РФ №491 (2006 г.) были внесены на начало 2017 г. и распространяются на 2020 г.

Изначально нормативным актом были определены Правила, как и кем должна содержаться общедомовая собственность многоквартирного дома (МКД).

Другие положения касаются стоимости услуг, оказываемых управляющими компаниями (УК), которые берут на себя ответственность содержать такое имущество, а при необходимости – приводить его в надлежащее состояние.

Скачать Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

У организации, которая предлагает подобные услуги, должна быть соответствующая лицензия или разрешение.

Если ранее подобные организации назывались коммунальными хозяйствами, то теперь их официально переименовали в управляющие компании.

Правила, связанные с содержанием имущества МКД, относятся к нормативным документам, которыми регламентируются отношения между собственниками жилых помещений и поставщиками.

В Жилищном кодексе ст. 30, п. 3 сказано, что владельцы обязаны содержать общее имущество, т. к. они владеют им на правах общедолевой собственности.

В Правилах, утвержденных Постановлением №491, определяются основные положения, касающиеся общедомового имущества:

  • что это такое, и как его следует содержать;
  • каким образом осматривать и проверять техническое состояние дома;
  • какие работы и услуги касаются содержания, кто должен быть ответственным;
  • как определить, что пришло время текущего или капитального ремонта;
  • технические документы на дом, каков их состав;
  • как нужно определять расходы для содержания и оплату, которая взимается с жильцов;
  • как собственники могут проверить качество предоставляемых им услуг.

В Правилах, касающихся взимания платы за содержание, указывается, как можно изменять ее размер и на каких основаниях.

Содержать имущество следует согласно требованиям, установленным российским законодательством:

Санитарно-эпидемиологическое благополучие гражданНеобходимо:

  • соблюдать надежность помещений и безопасность пребывания граждан в МКД;
  • сохранять имущество собственников, муниципалитета, государства в зависимости от того, кому оно принадлежит;
  • дать возможность физическим и юридическим лицам беспрепятственно пользоваться МКД и землей, на которой он расположен (это может касаться жилых и коммерческих помещений, расположенных в доме).
Технические параметры
  • нужно поддерживать архитектурный облик здания в соответствии с проектной документацией;
  • необходимо следить за состоянием приборов учета и другого оборудования, расположенного на общедомовом имуществе, оно должно быть всегда в исправном состоянии;
  • следует соблюдать правила энергосбережения.
Защита прав потребителейУК придется соблюдать законные интересы граждан.Что могут включать услуги управляющей компании по содержанию общедомового имущества:

  • осмотр;
  • обеспечение бесперебойной работы внутридомовых систем;
  • поддержание технических и общественных помещений в надлежащем состоянии, учитывая, что там должен соблюдаться определенный температурный режим и уровень влажности;
  • уборка общественных помещений и придомового участка;
  • сбор и вывоз жидких отходов;
  • организация мест, где могут накапливаться ртутьсодержащие лампы и другие предметы, которые представляют опасность для здоровья;
  • организация и содержание мест, где будут скапливаться коммунальные отходы (мусор);
  • обеспечение пожарной безопасности собственников помещений в многоквартирном доме;
  • озеленение, благоустройство и содержание общедомовой территории;
  • проведение текущего и капитального ремонта;
  • подготовка к сезонной эксплуатации МКД;
  • установка, ввод в эксплуатацию и последующее обслуживание приборов для учета, к примеру, тепла, горячей и холодной воды, газа, если ресурсы идут на нужды дома;
  • приобретение ресурсов у поставщиков, которые используются для общих нужд;
  • отведение сточных вод;
  • другие.

Читайте  Какая статья за изнасилование

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать некоторые работы, связанные с содержанием дома, или привлекать для этого сторонние организации (ЖК, ст. 164). Они также имеют право выбрать способ управления МКД. Для получения услуг по содержанию общего имущества владельцы заключают договор с юридическим лицом, которое будет заниматься управлением (ЖК, ст. 161−162).

Статья 161 ЖК РФ

Статья 162 ЖК РФ

Статья 164 ЖК РФ

[icon-box style=”custom” icon=”fa-window-close” ]На общем собрании утверждается перечень услуг, которые собственники желают получать от УК, а также определяются размеры платы за содержание общедолевого имущества. Когда, к примеру, проводится его осмотр, по его результатам составляется акт, с которым должны знакомить собственников или старшего по дому. После выявленных недостатков принимается решение об их устранении.

По согласованию с жильцами также проводятся ремонты, в зависимости от необходимости и износа имущества. Сведения о состоянии, проведенных ремонтах и т. д. вносятся в технические документы на МКД.

Основные объекты, о которых идет речь в законе

Кто может определить состав общедомового имущества в целях контроля за его содержанием:

  • собственники квартир или домов;
  • органы госвласти в Российской Федерации;
  • администрация муниципалитета.

Что может включать общедомовое имущество:

ПомещенияОни не являются частью квартир, а местами для общего пользования.Внутридомовая система может включать:

  • лестничные площадки;
  • лифты;
  • лестницы;
  • входы в подъезд;
  • технические этажи, с расположенными в них инженерными конструкциями;
  • подвалы;
  • чердаки;
  • коридоры;
  • шахты;
  • встроенные гаражи или автомобильные площадки, организованные под домом;
  • мусоропроводы;
  • другие нежилые помещения.
КрышиУ МКД крыша является общей, хотя ее конструкция может быть создана и из отдельных элементов.
Несущие конструкцииОни представляют собой ограждающие элементы, которые требуется всегда поддерживать как минимум в удовлетворительном состоянии, т. к. они являются наиболее важными частями дома:

  • фундамент;
  • несущие стены;
  • перекрытия;
  • плиты;
  • колоны;
  • другие.
Ненесущие конструкцииОни также являются ограждающими, но могут обслуживать один или несколько рядом стоящих МКД.К таковым относятся:

  • окна;
  • двери;
  • парапеты;
  • перила;
  • другое.
Оборудование или конструкцииОни могут быть электрическими, механическими и санитарно-техническими элементами, с помощью которых будет предоставляться доступ к МКД.
ЗемляУчасток, на котором расположен дом, и его границы определяются данными государственного кадастрового учета. К нему относятся элементы озеленения и различные конструкции потребительского характера, например, детские городки, беседки, лавочки.
Приборы учетаОни предназначены для учета коммунальных ресурсов, которые поступают к дому. Измерительные автоматизированные приборы предназначены не только для учета и сбора данных, но и для передачи их поставщикам.
Различные объекты в пределах земельного участкаОни могут иметь разное назначение, но используются для благоустройства и обслуживания МКД.
Внутридомовые инженерные конструкции (системы)Это могут быть системы:

  • водоснабжения, включая стояки и их ответвления, запорные краны и другие элементы;
  • водоотведения (канализация);
  • газоснабжения;
  • отопления;
  • энергоснабжения;
  • информационно-телекоммуникационные (радио, телевидение, телефония).

Имущество может стать совместным для нескольких домов (жилищно-строительного кооператива или иного специализированного комплекса), если их собственники согласятся и создадут товарищество, заключат договор на обслуживание с одной УК.

К такому имуществу предъявляются особые требования, оно должно:

  • быть указано как совместно используемое в проектной документации;
  • обслуживать несколько домов одновременно;
  • использоваться фактически жильцами домов, которые стали членами товарищества.

Последние изменения

По состоянию на 1 января 2017 г. в список имущества, которое следует считать общедомовым, были внесены приборы автоматизированного учета ресурсов. Правила содержания изменились по состоянию на 9 сентября того же года.

Поправки также были внесены в порядок оплаты общедомовых приборов учета, т. к. изменились нормы потребления. Жильцов буквально принудили устанавливать приборы для фиксирования расходов по потреблению ресурсов. Изменился и порядок оплаты общих расходов.

Собственники теперь должны платить за услуги соразмерно своим долям:

  • за содержание жилья – УК или непосредственно владельцу дома, в других случаях – ЖСК или другому потребительскому кооперативу;
  • в число расходов нужно включать и плату за обслуживание инженерных внутридомовых систем, потребление ресурсов (вода, водоотведение, свет, газ, тепло, свет) для общих нужд;
  • платить также нужно за ресурсы, которые потребуются при выполнении минимального перечня услуг по содержанию МКД;
  • расходы на оплату коммунальных при первоначальном включении, потребляемые для общих нужд, не могут по размеру превышать нормативы, установленные в конкретном субъекте РФ;
  • при повторном включении размер потребляемых ресурсов для расчета потребления применяются нормы и тарифы, установленные в субъекте для каждого вида коммунальных отдельно;
  • плата за коммунальные ресурсы, потребляемые для нужд МКД, должна указываться в квитанции отдельной строкой по каждому виду.

Оплачивать содержание общедомового имущества должны собственники квартир за счет:

  • личных средств;
  • предоставленных субсидий;
  • компенсаций, выделенных органами местной власти из бюджета;
  • социальных льгот (частично) или скидок, если у конкретного гражданина есть право на их получение.

Собственники имеют право заключить договор с УК для управления МКД на 1 год с возможностью последующего продления. Такое решение принимается на общем собрании.

Компания обязана предложить свои услуги и установить их стоимость, учитывая:

  • объемы работ;
  • конструктивные особенности дома;
  • физический износ конкретного МКД;
  • техническое состояние имущества;
  • климатические условия и геодезические параметры территории.

Основные функции УК

Если собственники квартир не примут решение, как управлять домом, и не заключат договор с конкретной компанией, размеры платы за содержание должны установить органы местной или государственной власти.

Для этого проводится открытый конкурс, в котором могут участвовать организации, имеющие право заниматься услугами по обслуживанию МКД.

Установить стоимость платы необходимо будет на основании конкурсной документации, где контролирующий орган укажет о коммунальных услугах и их стоимости.

Если владельцы выберут способ управления, но не примут решение о размере платы, это также должны сделать органы местной власти. Общедомовые счетчики учета должны были устанавливаться до 2013 г., если собственники не сделали это раньше, то после заключения договора с управляющей компанией организация обязана провести соответствующие работы.

Собственники также вправе заключить договор на обслуживание по потреблению коммунальных (в частности, электроэнергии) с поставщиком и оплачивать за них напрямую, в другом случае они все делают через посредника, т. е. – УК. Это касается и других ресурсов, но законодатель обращает на электроэнергию отдельное внимание в связи с Постановлением об энергосбережении, в чем в первую очередь должны быть заинтересованы жильцы.

Если собственники нескольких домов объединяются в ЖСК или другой кооператив, являющийся некоммерческой организацией, то администрация последней берет на себя все заботы по заключению договора с УК и поставщиками услуг при необходимости, а также другими лицами по ремонту общего имущества.

Если собственники будут не согласны с качеством предоставляемых услуг или их стоимостью, они могут подать письменное заявление ответственному лицу (администрации кооператива, старшему по дому). Наниматели муниципального жилья должны обратиться к своему наймодателю, т. е. владельцу дома.

Заявление подобного характера может быть высказано и устно, главное –  сделать это в течение полугода с момента выявления нарушений по предоставлению услуг или их качеству. УК обязана снизить стоимость оплаты за свои услуги за тот период, когда нарушила условия договора.

Ответственное лицо, принявшее заявление от собственников или их представителя в лице администрации кооператива, обязано, согласно Правилам по содержанию общего имущества (пункт 7), в течение 2 дней направить уведомление отправителю о принятии, регистрации и рассмотрении прошения.

Если были предоставлены услуги ненадлежащего качества или наблюдались перерывы в работе, превышающие установленную договором продолжительность, но это было связано с непреодолимыми обстоятельствами, востребовать снижения платы от ЖКХ РФ будет нельзя.

Все изменения в Постановление № 491 были внесены Постановлением №1498 в конце декабря 2016 г.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://rusfinancist.net/postanovlenie-491-s-poslednimi-izmenenijami-o-kommunalnyh-uslugah.html

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома 2020

Правила содержания жилых домов

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

  1. Площади для общего пользования:
  • лестницы и подлестничные площадки;
  • коридоры;
  • лифты;
  • мусоросборники;
  • подвальные помещения;
  • чердаки и подсобки.
  1. Несущие конструкции и их элементы:
  • стены;
  • колонны;
  • перекрытия.
  1. Земельный участок и его границы, указанные в землеустроительной документации.
  2. Элементы благоустройства.
  3. Внутридомовые сети и коммуникации:
  • счетчики общественного пользования;
  • электрокабели;
  • сети водоснабжения;
  • газовые трубы;
  • отопительные системы;
  • другие системы (телевидение, Интернет и т. д.) до первых стыковых соединений.
  • общее имущество в МКД;
  • ключевые требования к обеспечению его сохранности;
  • назначение ответственных за его сохранность лиц;
  • устанавливает критерии для расчета размера капитала на затраты по содержанию;
  • особенности начисления платы за содержание многоквартирных домов;
  • список работ по содержанию имущества и обеспечения его полноценного функционирования;
  • перечень документов, входящих в состав техдокументации на дом;
  • порядок проверки качества предоставляемых услуг по содержанию дома и имущества;
  • права собственников на предоставление качественных и своевременных услуг на содержание общего имущества и порядок компенсации.
  • ремонт или полную замену лифтов, для дальнейшего пользования признанных непригодными;
  • ремонт систем водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации;
  • ремонт подвалов, фасадов, фундаментов;
  • утепление фасадов;
  • ремонт крыш;
  • установка приборов учета жизнеобеспечивающих ресурсов на весь комплекс, а не на квартиру.

Здесь также указаны источники финансирования вышеперечисленных работ, Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ регламентируются сроки и периодичность проведения таких емких и серьезных ремонтных работ, ст. 15 этого законодательного акта обобщает перечень конкретных операций.

Что является общим имуществом в многоквартирном доме в 2020 году

  • осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
  • подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
  • обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
  • освещение общих помещений и их уборка;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • ликвидация бытовых отходов;
  • уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
  • сезонная подготовка здания к эксплуатации;
  • текущий и капитальный ремонт.
  • лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
  • крыши;
  • несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
  • дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
  • оборудование, применяемое для обслуживания дома;
  • земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
  • прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
  • внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.

Расчет тарифов на содержание многоквартирного дома в РФ

Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.

Как отмечалось ранее, тариф на содержание и обслуживание общего имущества принимается на собрании собственников помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Это значит, что потребители вправе принимать участие в согласовании цен и в выборе услуг, за которые с них будет взиматься плата.

Общедомовое имущество

В п.

6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

Это важно знать:  Бесхозяйный объект недвижимого имущества

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

общего имущества многоквартирного дома

Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством.

Поэтому знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок.

Например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления.

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2020 году

  • осмотр помещений самими гражданами, а также ответственными за содержание лицами;
  • подготовка сетей электроснабжения для своевременной и бесперебойной подачи электричества в квартиры граждан;
  • поддержание требуемой по правилам температуры на лестничных площадках;
  • установка и замена электрических приборов для освещения помещений;
  • соблюдение требований пожарной безопасности;
  • удаление бытовых отходов;
  • уход за элементами, которые находятся на территории дома;
  • подготовка здания в направлениях, которые меняются в зависимости от сезона;
  • текущие ремонтные работы и капитальный ремонт.

жилого дома производится за деньги, переданные гражданами. Стоимость определяется в зависимости от текущей площади. На случай ремонта средства направляются из государственного бюджета или финансов управляющей компании в зависимости от типа дома.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в РФ в 2020 году

  • анализ оборудования, задействуемого в обеспечении здания электроэнергией;
  • проверка функционирования лифтового оборудования и техобслуживание в его отношении;
  • установление уровня функционирования систем снабжения холодной и горячей водой и канализации;
  • исследование мусоропровода, прочистка засоров и дезинфекция;
  • подготовка отопительной системы перед зимним периодом.
  • изучение положения фундамента, рассчитанное на обнаружение неравномерности процесса оседания;
  • измерение влажности и температуры в подвалах;
  • исследование несущих стен на показатели осуществления ими этой функции, наличие в них трещин и деформаций;
  • проверка крыши на протечки;
  • изучение фасада на наличие внешних дефектов;
  • оценка сохранности напольных покрытий и отделки в помещениях общего назначения.

Каким образом утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли изменение данного размера со стороны управляющей компании

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья.

Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Что входит в содержание жилья многоквартирного дома и что это такое

В соглашении устанавливаются перечень предоставляемых услуг, сроки, цена, порядок оплаты, ограничение подачи коммунальных услуг в случае задолженности и т.д. В силу ст. 307 гражданского законодательства одна сторона обязана выполнить предусмотренные обязанности, а вторая – оплатить их в соответствии с установленными тарифами.

  1. осуществление проверок организациями, ответственными за жизнь и здоровье граждан;
  2. организация общедомового освещения;
  3. обеспечение проведения санитарных и уборочных мероприятий в помещениях общего назначения и прилегающей к дому территории, отнесенной к придомовой;
  4. обеспечение температуры и влажности воздуха в помещениях общего пользования в пределах, установленных нормативными актами;
  5. обеспечение мер по соблюдению противопожарной безопасности;
  6. обеспечение вывоза жидкого и сухого мусора собственников квартир и организаций, расположенных в доме;
  7. выполнение сезонных обязанностей по содержанию придомовой территории (озеленение);
  8. проведение текущего и капитального ремонтов.

Это важно знать:  Что можно делать в съемной квартире

Статья 39 ЖК РФ

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Источник: https://leonmonitor.ru/pravila-soderzhanija-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma-2020/

Пп 491 правила содержания общего имущества

Правила содержания жилых домов

/ Собственность / Правила содержания общего имущества (постановление 491)

«Постановление 491правила содержания общего имущества» — этот запрос помогает найти один из основных документов, регулирующих обязанности собственников жилых помещений по отношению к общему имуществу.

Причем данный документ, сокращенно именуемый ПП 491, становится все более важным для собственников жилья, так как большая часть жилого фонда страны перешла в частные руки и бремя расходов на содержание общего имущества легло на их плечи.

Правила определения и учета имущества в составе общего согласно постановлению правительства № 491

ПП 491 «Правила содержания общего имущества» от 13.08.

2006 в многоквартирном доме» уточняет перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (общедомового имущества), который дан в Жилищном кодексе Российской Федерации и включает полный список объектов, которые могут входить в состав общего имущества.

Основным принципом, на основании которого постановление правительства о составе общего имущества делает вывод о принадлежности имущества к категории общего, является его использование более чем одним собственником.

После определения состава общего имущества его необходимо учесть. Полный перечень должен быть подписан и согласован той стороной, которая его передает (собственником), и той, которая принимает для управления (ТСЖ, УК). Но зачем это нужно? Ответ кроется в нюансах правового положения общедомового имущества.

О нюансах правового положения общедомового имущества

В общем случае право на общедомовое имущество должно проходить лишь процедуру регистрации, то есть не требует дополнительного подтверждения со стороны государства.

Исключение составляет земельный участок, в отношении которого могут быть проведены действия по государственной регистрации общей долевой собственности без определения субъектов права — владельцев общедомового имущества.

Но и это действие является лишь правоподтверждающим, а не правоустанавливающим, то есть собственно право общей долевой собственности на участок возникает в момент его постановки на кадастровый учет.

В отношении же прочего имущества право общей долевой собственности не регистрируется, а просто признается существующим, за исключением случаев, когда:

  • общее имущество передается в пользование (например, в аренду), или с ним совершается иная сделка, ограничивающая права сособственников;
  • создается новый объект общедомового имущества.

Долевое же право, которое появляется у сособственников, не подлежит регистрации и следует судьбе права собственности на жилое имущество.

Важно! Особенности государственной регистрации права на общедомовое имущество установлены в приказе Минюста РФ № 29 от 14 февраля 2007 г.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

С одной стороны, наличие уведомительного порядка возникновения права собственности выгодно, так как не требует расходов на регистрацию общедомового имущества.

Однако отсутствие обязательной регистрации иногда ведет к попустительству в вопросе учета общедомового имущества, и часто новый владелец квартиры в процессе ее приобретения даже не подозревает, какое общее имущество приобретает совместно с ней.

Важно! Особенности государственной регистрации права на общедомовое имущество установлены в разделе 19 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 № 756.

Отсутствие учета может также привести к злоупотреблениям в использовании имущества, когда оно отчуждается или используется третьей стороной для неосновательного обогащения.

И наоборот, имущество может быть исключено из состава общего, дабы сократить расходы на его обслуживание (хотя оно отвечает его критериям).

В любом из этих случаев отсутствие учета имущества может привести к злоупотреблениям.

О случаях злоупотребления и нарушения пп 491 и о том, как их предотвратить

Довольно часто общее имущество владельцев помещений в многоквартирном доме является ценным — например, тамбуры или колясочные, технические помещения и подвалы, которые могут быть использованы для извлечения прибыли.

При отсутствии должного учета такие объекты могут быть отчуждены или сданы в аренду либо доступ в них может быть ограничен кем-то из жильцов (например, один из владельцев квартир на этаже перегораживает часть подъезда, увеличивая используемое им пространство или перекрывает доступ в колясочную, используя ее не по назначению).

Для того чтобы исключить возможность злоупотреблений, необходимо учитывать все общедомовое имущество и передавать его в оперативное управление только в соответствии с полным его перечнем. Кроме того, нелишним будет проводить регулярную инвентаризацию такого имущества в целях проверки его наличия и состояния, как это обязывает делать ПП 491.

Также необходимо помнить основные правила, которые устанавливает Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» в отношении общего имущества.

  1. Распоряжение общедомовым имуществом должно осуществляться собственниками этого имущества.

Это означает, что решение о судьбе какой-то части общедомового имущество должно быть принято:

  • единогласно, если речь идет о продаже имущества;
  • или большинством (2/3) участников собрания собственников помещений (жилых и нежилых) при условии достижения кворума, если речь идет о сдаче имущества в аренду, уменьшении путем реконструкции или осуществлении каких-либо иных прав в отношении имущества.

Важно! Оспорить решение собрания также можно — при условии, что несогласный собственник докажет факт нарушения его прав (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Эта норма действительна даже в том случае, когда решение касается только одного подъезда или одного этажа — закон различий не делает. Хотя на практике такие решения могут приниматься частным образом или не оформляться, при отсутствии запротоколированного согласия на них всех собственников они нелегитимны и могут быть оспорены в суде.

  • Права и обязанности сособственников общедомового имущества распределяются пропорционально их долям во владении жилым и нежилым имуществом дома.

    Нередки случаи неправомерного распределения обязанностей по содержанию общего имущества между его сособственниками. Подобные ситуации возникают, как правило, если в состав собственников включаются коммерческие организации, которые владеют частью помещений в жилом доме. В результате происходит конфликт интересов собственников жилья и собственников нежилых помещений.

    К примеру, собственники нежилых помещений могут противиться починке элементов общего имущества, в которых не заинтересованы (например, крыши), мотивируя это тем, что они в ней не нуждаются. Здесь и будет важным вспомнить, что крыша — это общедомовое имущество, поэтому все сособственники несут солидарную ответственность за ее состояние.

    По постановлению 491правила содержания общего имущества содержат условие о том, что все сособственники несут обязанности по содержанию общего имущества пропорционально своей доле владения в общем фонде помещений (как жилых, так и нежилых). Причем данная норма действует и в отношении льготных категорий населения.

  • Имеют ли ветераны труда 50% льготу по оплате содержания общего имущества?

    Согласно действующему закону № 5-ФЗ «О ветеранах», вопрос утверждения перечня льгот, которые гарантированы лицам, имеющим это звание, был переданы на уровень субъектов Российской Федерации. Таким образом, для того чтобы определить в общем случае, имеет ли ветеран труда право на получение той или иной льготы, нужно обратиться к региональному законодательству.

    В части регионов 50% льгота по оплате жилья действует только для неприватизированных квартир, в которых проживают ветераны труда.

    Для некоторой части регионов действительная ситуация, при которой указанная льгота применяется и для владельцев приватизированных помещений, но в этом случае для получения льготы в 50 % за содержание общего имущества ветеран труда должен быть собственником приватизированной квартиры. Наилучшим в данной ситуации будет обращение в местные органы социального обеспечения с просьбой сообщить о наличии льгот в той или иной местности.

    Является ли общим имущество, возникшее в результате сделанного одним из жильцов улучшения?

    Улучшением общего имущества является его приращение, которое может произойти в том числе и в результате действий одного из сособственников. Примерами могут быть установка дополнительной двери в подъезде, устройство системы видеонаблюдения и так далее.

    Гражданский кодекс РФ в этом случае устанавливает правило, согласно которому сособственник в общей долевой собственности, произведший отделимое улучшение, становится его собственником.

    Сособственник же, произведший неотделимое улучшение, может претендовать лишь на увеличение доли своего имущества соразмерно произведенным улучшениям. Однако в случае с общим имуществом многоквартирного дома такой порядок будет невозможен, т. к. не предусмотрен законодательно.

    Важно! Производимые улучшения должны быть произведены с соблюдением установленного порядка.

    Один из владельцев жилого или нежилого помещения может произвести неотделимые улучшения (например, оборудовать пристройку или детскую площадку) только при условии, что они одобрены общим собранием собственников помещений, так как общим имуществом никто не может распоряжаться единолично. Созданное имущество затем будет включено в состав общего, в отношении него будут действовать общие правила определения доли владения в общем имуществе.

    Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

    В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1.

    Утвердить прилагаемые: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме; Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 ) 2. Признать утратившими силу: постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 “Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671); постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 “О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339). 3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.

    4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г.

    N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

    Источник: https://pravootveta.ru/pp-491-pravila-soderzhaniya-obshhego-imushhestva/

    Разъяснение правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: ПП РФ №491 и №170

    Правила содержания жилых домов

    За нежилыми и жилыми помещениями многоквартирного дома (МКД) нужно ухаживать, поддерживать их в нормальном состоянии.

    На кого ложится ответственность по содержанию общедомового имущества, зависит от того, кто осуществляет управление объектом. Это может быть организация или непосредственно сами жильцы.

    Поэтому компаниям, которым поручили управление МКД, а также владельцам помещений нужно знать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Последняя редакция Постановления Правительства РФ N491

    Постановление Правительства России №491 было принято 13 августа 2006 года. В этом нормативном документе приводится перечень правил касательно содержания общедомового имущества МКД.

    К общему имуществу многоквартирного дома относятся инженерные системы водоснабжения горячей и холодной воды, газоснабжения (п. 5 ПП РФ 491), отопления (п. 6 ПП №491) и электроснабжения (п. 7 ПП №491).

    Согласно второго пункта первого раздела Постановления №491, в эту категорию также входят нежилые помещения, общедомовые приборы учета, фундамент, придомовая территория, несущие конструкции здания. Во втором разделе данного Постановления приведены все требования общедомового имущества.

    Выполнение их обеспечивает надежность и безопасность проживания в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, учетных приборов и прочего оборудования к подаче необходимых ресурсов, соблюдение законных прав и интересов собственников квартир.

    В соответствии с пунктом 11 ПП №491, в понятие содержания общего имущества дома входит его осмотр, а также ряд работ по обеспечению его надлежащего технического состояния.

    В постановление Правительства России №491 периодически вносятся правки. Актуальной является редакция от 23 ноября 2019 года.

    Постановление Госстроя РФ N170

    Постановление Госстроя России №170 было принято 27 сентября 2003 года. Оно утверждает нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда. В пункте 1.7 данного нормативного документа приводятся условия и порядок переоборудования, перепланировки, переустройства нежилых и жилых помещений.

    Сказано, что подобные мероприятия могут быть начаты только после получения разрешений от уполномоченных органов.

    Не допускается перепланировка квартиры, если она повлечет за собой ущемление законных прав и интересов других жильцов МКД. В пункте 1.9 Постановления №170 описывается порядок содержания домов, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

    Вторая глава данного документа посвящена обслуживанию и техническому ремонту жилых помещений. В ней сказано, что для контроля над состоянием зданий создаются районные или объединенные диспетчерские службы. Они рассматривают заявки о неисправностях инженерного оборудования и принимают соответствующие меры.

    Также в Постановлении Госстроя №170 приведены правила содержания квартир, лестничных пролетов, чердаков, подвалов, выдвигаются требования к внешнему благоустройству территорий около дома.

    Основные правила содержания мест общего пользования в МКД

    Согласно правил содержания общедомового имущества жилого дома, владельцы квартир по договоренности имеют право самостоятельно ухаживать за помещениями и инженерными системами, которые находятся в общей собственности, производить их ремонт своими силами либо путем найма рабочих.

    При непосредственном управлении граждане заключают договоры на отопление, вывоз мусора, энерго- и водоснабжение с ресурсообеспечивающими компаниями. Это позволяет экономить финансовые средства. Но чаще всего управление, обслуживание и эксплуатация здания поручается третьим лицам. Это может быть ЖСК, УК.

    К основным правилам содержания мест общего пользования в МКД стоит отнести такие:

    • поддержание здания в нормальном состоянии. Это означает, что нужно убирать в подъездах, на придомовой территории, кровле. Обычно для этого нанимаются работники;
    • владельцы помещений вносят плату за проведение обслуживания и ремонта общедомового имущества. Ее размер зависит от площади объекта и определяется с учетом положений Постановления правительства России №354. На величину оплаты не влияет число лиц, прописанных в квартире. Расходы несут даже те жильцы, которые не используют принадлежащее им на общих правах помещение.

    Необходимо поддерживать облик жилого здания в состоянии, которое соответствует принятым в районе архитектурным стандартам. Особенно это правило относится к старым домам.

    Правила эксплуатации общего имущества

    Существуют правила эксплуатации общего имущества МКД. Их нужно придерживаться всем жильцам дома. В противном случае, возможно привлечение к ответственности за нарушение положений действующего законодательства.

    Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах:

    • граждане обязаны эксплуатировать помещения, принадлежащие всем жильцам дома на равных правах, только по его прямому назначению. К примеру, в бойлерной можно размещать только нагревательное оборудование. Это место не предназначено для других предметов и устройств. Оно не годится для проживания людей;
    • запрещается каким-либо образом ухудшать состояние общедомового имущества. Относиться к помещениям, инженерным системам нужно бережно.

    Обязанности УК перед собственником

    Если собственники жилого дома заключают договор с управляющей компанией, то последняя обязуется содержать общедомовые помещения в надлежащем состоянии. Качество ее работ контролируется владельцами квартир МКД и органами надзора. Если УК не справляется со своими задачами, тогда граждане могут подать на нее жалобу в Жилищную инспекцию.

    Работа управляющей компании регулируется рядом нормативно-правовых актов, к основным из них стоит отнести:

    • Жилищный кодекс России;
    • Постановление правительства РФ №354;
    • ФЗ №210;
    • Постановление Государственного комитета России №170.

    Управляющая компания обязана выполнять следующие работы:

    1. проводить профилактический осмотр общедомовых помещений и коммуникаций;
    2. готовить придомовые территории и здания к летнему либо зимнему сезону;
    3. организовывать проведение влажной уборки общедомовых помещений;
    4. очищать придомовую территорию от мусора;
    5. следить за поддержанием в МКД оптимальной температуры и влажности;
    6. проводить текущий ремонт;
    7. принимать меры противопожарной безопасности;
    8. поддерживать в рабочем состоянии инженерные сети и коммуникации;
    9. устранять различные аварии и их последствия;
    10. покупать коммунальные ресурсы у компаний-поставщиков;
    11. собирать и утилизировать бытовые отходы.

    Что входит в текущий ремонт общедомового имущества?

    Содержанию общедомового имущества МКД посвящена статья №39 ЖК России. Что именно входит в текущий ремонт общедомового имущества Жилищный кодекс не описывает. В рассматриваемой части нормативно-правового акта лишь сказано, что собственники квартир несут бремя расходов за содержание общего имущества дома.

    Перечень того, что относится к текущему ремонту, приведен в МДК 2-04.2004, в список включены такие работы:

    • восстановление и укрепление участков фундамента, отмосток, вентиляции, подвальных входов, которые повредились;
    • возобновление работоспособности систем центрального отопления, водоснабжения, канализации;
    • заделка участков межквартирных перегородок;
    • окрашивание фасада, потолка и стен;
    • герметизация стыков;
    • замена лампочек;
    • ремонт поручней и перил;
    • замена или восстановление электрощитов на этажах и т.п.

    Работы по текущему ремонту осуществляются управляющей компанией за счет собранных с жильцов денежных средств.

    Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ

    Ненадлежащее содержание общедомового имущества со стороны УК – это повод для жалобы в надзорные органы. В результате управляющую компанию могут привлечь к административной ответственности по статье №7.22 КоАП.

    Должностному лицу придется заплатить штраф в размере от 4000 до 5000 рублей. Организацию накажут на более крупную сумму денег: 40000-50000 рублей. Таким образом, к общедомовому имуществу относятся нежилые помещения МКД, технические и коммуникационные системы. Его важно поддерживать в надлежащем состоянии.

    Для этого необходимо знать требования действующего законодательства и не нарушать их. Иначе могут привлечь к административной ответственности.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

    Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zhkh/pravila-soderzhaniya-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.