Правила при покупке квартиры

10 правил покупки квартиры

Правила при покупке квартиры

Приобретение квартиры — ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к.

эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас — как покупателя.
 

  • Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать “не чистое” жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равны практически нулю. 
  • Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы. 
  • Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги. 
  • Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник, постарайтесь определить на вид его состояние, болен ли он. Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. Недееспособность и психическое расстройство основания для признания сделки недействительной. Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас — нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки “завалены” такими гражданскими спорами. 
  • Пятое. Неплохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. 
  • Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок. 
  • Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) — домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома — это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. 
  • Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца. 
  • Девятое. Обратить внимание следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы. 
  • Десятое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

2020-07-23

Благоустройство поселка

Жители поселка любят свою территорию, бережно к ней относятся и тоже вносят свой вклад в ее благоустройство.

Силами жителей обновлена детская площадка, установлены и покрашены горки и новые качели, оборудован турник. Спасибо всем кто заботится  о том месте где живет и отдыхает.

Детские площадки в Айдаре это радость для детей и родителей – можно свободно гулять и не переживать за безопасность.

смотреть

2020-03-17

Работы в корпусе Бригантина

Продолжается интенсивное строительство Бригантины – ведуться параллельно работы по внешней и вгутренней отделки дома и начата работа по благоустройству прилегающей территории.
смотреть

Все новости

Источник: https://www.aidar.su/10-pravil-pokupki-kvartiri.html

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги

Правила при покупке квартиры

Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт “РИА Недвижимость” решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.

Проверяйте правоустанавливающие документы

При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО “Главмосстрой-недвижимость” Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.

“Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)”, – объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке. Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. “Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство”, – уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.


Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

Контролируйте “чистоту сделки”

В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО “Главмосстрой-недвижимость” советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее.

Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. “Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет.

Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя”, – инструктирует эксперт.

Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру.

“Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб”, – поясняет он.

Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей.

По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая.

В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.


Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. “У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств”, – замечает он.

Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО “Главмосстрой-недвижимость”.

Источник: https://realty.ria.ru/20130704/400832688.html

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Правила при покупке квартиры

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.

Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.

К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

– Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

– Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет.

В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи.

    Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности.

Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. – Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки.

Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

– Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

– Предыдущий договор купли-продажи. – Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.

  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета.

Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.

Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: – Государственная пошлина – 2000 рублей. – Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.

– Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).

– Справка из Росреестра – 200 рублей. – Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.

  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.

  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: – Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). – Бухгалтерскую отчетность за все периоды. – Проектную декларацию. – Разрешение на строительство, на землю.

  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.

  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.

  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.

  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.

Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/174-oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.